深圳商辦公寓喊出4折價！租金回報率3% 暗藏產權風險

深圳的商辦公寓工程。（取材自證券時報網）

深圳房市出現愈來愈多的商辦公寓正以低價搶佔市場，走在羅湖布心片區，許多房產中介經理在路上向路上推銷，甚至喊出四到五折的價格，反映出房企面臨的資金壓力，也進一步打擊市場情緒。

證券時報網報導，許多房產中介經理都把租金回報率作爲最重要營銷口號。「同片區的住宅最低也要每平方米5萬元（人民幣，下同，約7054美元），現在這裡的商辦公寓均價才2萬元出頭，由於戶型小，每平方米的單位租金甚至還超過住宅，租金年回報率絕對超過3%，而住宅的年租金回報率不到1.5%。」在羅湖布心，有商辦公寓的營銷人員進行推銷。

在福田八卦嶺、南山塘朗、前海片區近期也都傳出有商辦公寓低價入市。在靠近前海片區的一處商辦公寓，營銷人員提供的價格爲每平方米4.2萬元左右，幾乎是周邊住宅的四折到五折。

過去，類似的商辦公寓優勢很突出：不受限購、限售等政策影響，在戶型上有自主發揮空間，且價格一般低於同區域普通住宅產品，這意味着居住在城市核心區域的成本更低。但劣勢也同樣明顯——大多數項目僅有40年產權、執行商用水電收費標準、部分項目不通燃氣等。

資深房產營銷經理表示，「商辦公寓，你可以理解爲寫字樓改造成公寓；產辦公寓，一般是宿舍性質，需要註冊公司購買。商辦公寓大量而且『低價』推出，也在一定程度上折射出房企的資金壓力，其實也會影響購房者的信心」。

從2017年開始，許多重點城市陸續出臺嚴厲的政策打壓商辦公寓的發展，禁止「商改住」。不過，近段時間以來一些城市政策轉向，開始支持「商改住」；不僅如此，多個熱點城市還相繼推出「商改住」土地。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，許多城市的商業辦公市場出現過剩，但又想發展樓宇經濟，隨後就「異化」成爲了商辦公寓，這些商辦公寓報建時多數按照商業辦公進行規劃建設，但後期卻按照商住來修改規劃，所以並非正式的商務公寓。商辦產品大幅度打折銷售會導致整個市場情緒愈來愈低落，對整體房地產市場會帶來一定衝擊。