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9批次已過會！頂科社區濱海首排「上實•聽海」即將認購！價格有驚喜！

上海臨港「上實•聽海」

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“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”。

海子的這句詩，說盡了多少人夢幻中的生活狀態？

上海雖然是沿海城市，但並不是“濱海城市”，上海人濱海居住的夢想只能遠走他鄉“旅居”來實現。

臨港的意義，不僅在於打造一個改革開放的“試驗田”，或者上海經濟增長的“發動機”，而且是要建設一個“世界一流的濱海城市”，引領上海從浦江時代走向海洋時代（出自：臨港新片區2035總規）。

世界一流的濱海城市，要有世界領先的產業，要有達到國際先進水平的公共服務水平、基礎設施水平和生態環境質量（出自：臨港新片區2035總規）。

上海臨港「上實•聽海」售樓處電話/地址☎：4008778334√√(營銷中心）房價優惠折扣，戶型圖，平面圖，樣板間，高層戶型，房型多樣，高層洋房合院別墅，交房時間，交付標準，周邊配套，學區配套，一房一價表，認籌時間，地鐵口距離，區域板塊！

當然，還有要代表濱海生活方式的人居：看得見的大海，可親近的海灘，還有宜人的濱海公園。。。

上實•聽海，正是臨港濱海城市生活方式的真正“代言人”。

首先，上實•聽海直面東海，毗鄰網紅打卡點“天空之境”南匯沙灘，項目東側和南側均規劃濱海文化公園，是臨港乃至上海“獨一份”的濱海住區，真正實現“面朝大海，春暖花開”的詩意人居。

效果示意圖

其次，項目背靠103科創板塊澎湃科創產業高地，和頂尖科學家社區高規格城市生活配套, 一座活力與能級並進的科創大城與國際社區正在加速步入眼前。

區位示意圖

最後，上實•聽海以5+1超級大盤邏輯，將住宅、商業、生活配套有機鏈接，並將大海的DNA賦予立面、景觀等各個維度，打造自成一體的濱海城邦。

效果圖

上實•聽海即將首推274套建面約100-144㎡3/4房（房源位置見下圖示意），其中建面約100㎡3房172套，建面約125㎡3房68套，建面約144㎡3+1房34套。

效果圖

首批開盤房源背靠小學及初中（規劃），可以做到“目送式教育”，小朋友的接送更加方便和安全；同時，該組團直面大海，通過錯落有致的佈局實現更大的瞰海景觀面，房源位置十分優越。整盤房地聯動價3.4萬/㎡，首批房源價格不到3.2萬/㎡！

首推房源位置佳，價格優，爭藏必須儘早！上實聽海營銷中心/上實城開品牌體驗館現已啓幕，誠邀蒞臨，悅鑑新潮！

NO.1｜壹

一線瞰海+公園首排

爲臨港“世界一流濱海城市”代言

臨港定位“濱海城市”，但真正濱海的住區，除了尚未啓動開發的104未來片區，目前僅有上實•聽海。

上實•聽海憑藉一線觀海，毗鄰南匯沙灘、濱海公園環繞的獨特佔位優勢，能夠做到足不出戶，面朝大海，春暖花開~

項目南側海岸，有一片原生態的灘塗，當無垠的海面倒映着藍天白雲，如詩如畫，人們賦予這片沙灘一個唯美的名字——“天空之境”。

南匯海灘實景圖

伴着晚風徐徐吹來，海水退潮，露出一片遼闊灘塗，殘留着淺淺水窪，映襯出別樣的東海之美。孩子們在此戲水踏浪，挖沙子抓螃蟹，儼然童話世界。

同時，臨港濱海海洋生態保護修復項目已經在2021啓動，將打造一條總長17.05千米生態廊道，工程將於2023年年底完工。

今年年底建成後，這條 “會呼吸的海岸線”將在臨港與市民見面，天海相接，“天空之境”與東海大橋遙相呼應，構成最美海濱風景線（來源：上觀新聞）。

另外，《南匯新城綠環專線規劃》已經獲得批覆，今年就將啓動建設（來源：上海臨港）。上實•聽海所在區域，規劃爲南部濱海文化公園段。

東側赤風港楔形綠地將打造爲南匯嘴生態園，與已建成的春花秋色公園串聯成片，形成湖海相連的生態空間。南側的海岸線，將建設“濱江沿海生態走廊”。

底圖來自：南匯新城綠環專線規劃效果圖

未來，走出上實•聽海社區，即到公園，穿過公園，即到海邊~

效果圖

海的遼闊，灘的柔軟，園的溫暖，在此匯聚。

如果你嚮往這種愜意的濱海生活，那麼上實•聽海當然是不二選擇。

NO.2｜貳

103片區領跑臨港兌現力

暢享優質國際社區生活圈

上實•聽海，基於“濱海和公園首排”位置提供獨樹一幟的濱海生活體驗，更背靠103科創片區澎湃的產業勢能，及世界頂尖科學家社區超高規格的生活配套，提供繽紛精彩的國際社區居住環境。

103科創片區是臨港“萬億級”沿灣產業帶的引擎，是上海科創興國戰略的重要載體，也是產業帶中位於滴水湖主城的部分，定位國際社區標杆。

103科創片區區位示意圖

臨港103片區由科創總部灣、頂尖科學家社區和科技創新城組成。從科學策源，科研孵化到研發總部，一條堪稱張江2.0的科創產業帶在此橫空出世！

103科創片區產業分佈示意圖

整個片區不僅有前沿產業和高規格的地標建築，還有豐富的商業、學校、公園、休閒等全方位的高端生活配套，形成滴水湖首個“工作—生活—休閒娛樂“內循環的國際社區生態模式。

來源：根據103片區單元控規整理

商業方面：

大型商業中心海港中心在建，預計24年竣工；科學公園內頂科商業綜合體建設中，金橋社區商業也將在年內開工。

103片區金橋商業效果圖

上實•聽海項目還自帶商業，建面約1.48萬方集羣型社區中心，包含商業、教育、康養、託管、文化等五大配套，打造未來濱海社區，實現全齡化，生態化，宜人化，做到可看，可遊，可玩，可憩。

環湖還有科創總部灣光明大廈、長城建設集團總部、中交三航等均配備了底部商業，滿足整個片區的辦公及日常購物需求。

休閒配套：

臨港中心內的演藝中心和數字圖書館已經投運，接連上演多場精彩演出，已經成爲臨港文化地標。片區內總建面約3.44萬方的體育場館，正進行開工前的準備工作。這將是臨港首個大型綜合性體育場館。

學校方面：

頂科社區共規劃10所基礎教育學校。根據年初臨港管委會發布的103片區年度建設計劃，8所公建配套學校今年全面開工，24-25年陸續竣工。

頂科社區公建配套學校建設計劃

根據臨港管委會2023年度建設計劃整理

其中，上實•聽海毗鄰的J10-3地塊幼兒園計劃24年12月竣工，J08-01小學和J08-02初中分別計劃在25年4月和5月先後竣工。

不僅僅是規劃高標準，建設兌現的速度也是超常規！

今年103片區在建面積將達到約750萬方，到2024年底竣工量到達約70%，到2026年中基本建設完畢。5年時間，開發總體量預計超過800萬方，總投資預計超過1115億！（根據上海臨港發佈的國際創新協同區年度建設計劃統計）

這給購房者帶來的好處是，上實•聽海住房交付時，片區已基本建成，項目周邊公園、商業、劇場、體育館、學校等一應俱全，入住即可享受醇熟配套！

NO.3｜叄

上實聽海：海邊的好房子

臨港稀缺濱海城邦式住區

上實城開深耕上海27載，秉承“開啓城市萬象之新”理念，早在2005年便落子中環黃金中軸線，打造了上海市區唯一由單一開發商開發的規模化綜合國際化社區——萬源城，爲上海帶來了品質生活理念。而後，在2022年，上實城開承接“陸家嘴2.0”的金融發展新格局，首入臨港，在105 金融主城板塊，打造雙公園國際住區上實望海。

2023年度，上實城開再譽臨港，在臨港103頂科人居板塊，打造濱海城邦——上實•聽海。

上實城開脫離了整個臨港板塊的產品邏輯，以“海邊的好房子”這一全新理念，用一座佔位科創正芯與直面稀缺海景和公園首排的濱海城邦，爲臨港“世界一流濱海城市”代言！

5+1大盤超級濱海生活大城

上實•聽海項目由6個地塊組成，總建面積高達約44萬方，是名副其實的超級大城。

其中J10-02地塊將打造集羣型社區中心，包含商業購物、餐飲美食、運動康體、養老服務、社區服務、鄰里社交、生活服務等科教文衛一體化優質生活配套機能；J09-01地塊也配置了社區商業。

效果示意圖

上實•聽海相當於一座功能齊全的微型城市，各類設施下樓即可觸達，生活更加便利，居住體驗更好！

創新立面大海與風帆建築造型

上實•聽海爲打造國際化濱海城市新風貌，將海的DNA賦予項目各個維度。

結合地塊劃分，讓建築呈現海的起伏韻律，形成高低有致的天際線；建築立面猶如風帆造型，疊加海弧線元素，現代感雕塑品質感，呈現海的美學藝著，以海韻與揚帆的界面，與綿延的海岸線形成視覺呼應。

一梯兩戶臨港稀缺品質人居

上實•聽海採用板塊內獨有的“一梯兩戶”樓體設計，在更好地保證住戶私密性的同時，也打破了北向層層連廊無法有效採光的弊端。

架空層設計的通透空間，敬呈優質景觀視野與寬闊室外場域。從室內到室外，皆是高品質。

五大園林賦新自然社交體系

上實•聽海將海洋之美融於自然謐境，以海浪、礁石、沙灘、綠洲、彩林爲主題打造五大園林場景，串聯室外社交生活場，涵蓋核心會客廳、童趣樂園、350m環跑道、自然課堂、私語花園、景觀歸家等生態主場，以自然激發源源不斷的生活靈感。

高品質住宅全屋精裝交付

上實•聽海傳承上實城開一貫的高品質基因，並依據臨港新片區高品質住宅設計導則要求，打造綠建三星+超低能耗標準建築，採用高效中央空調、新風系統、海綿城市等設計體系，提供更低的能耗成本和更高的居住舒適度。

除了上實城開一貫的高品質交付標準，項目還採用海爾智能居家系統，以科技賦能，享受雲端生活，打造濱海“未來之城”。

全生命週期戶型滿足更多家庭所需

上實•聽海推出了全生命週期戶型產品，以空間一體化的設計，消除一定的空間界限，用更科學的空間尺度詮釋改善人居的可能性，更以全飄窗設計，更好的感受超大海景界面帶來都市難尋的瞰海居住體驗。

主力戶型鑑賞：

I1戶型：海弘

建築面積約144㎡（3+1）房兩廳兩衛

戶型解析：

1、寬景尺度橫廳

四開間朝南，陽臺、飄窗打造連續景觀界面

超大橫廳打破空間界限，蔓延生活的煙火氣韻

2、3+1房百變空間

於經典三室中預留一處創變空間，開啓多元生活享法

3、動靜分離設計

套房式主臥、雙次臥與客餐廳分離

打造活力與靜謐兼備的舒適生活感受

E戶型：海嶼

建築面積約125㎡三房兩廳兩衛

戶型解析：

1、3.5開間朝南

大面積南向空間，寬面陽臺，讓陽光住進家裡

客餐廳分離，多元空間組合享法

2、寬境橫廳

氣度感橫向餐客廳，與廚房、陽臺相連

最大程度空間利用率，延拓生活尺度感

3、尊崇格調主臥

靜謐主臥空間，配備衛生間、飄窗

預留衣帽空間，優雅從容的寬境私享

B1戶型：海闊

建築面積約100㎡三房兩廳兩衛

戶型解析：

1、三開間朝南

全明通透寬域，全天候優質採光

2、空間一體化設計

消除客餐廚陽臺的空間界限，延展多元生活逸趣

3、攬景飄窗

主臥、次臥皆配飄窗，延拓房間視野，靜聆自然韻律

上實•聽海首推建面約100-144㎡3/4房，房地聯動價3.4萬/㎡，即將入市！上實•聽海營銷中心、上實城開品牌體驗館現已啓幕，恭迎品鑑！

上海臨港「上實•聽海」售樓處電話☎：400-877-8334(售樓熱線)√√

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上海再出7條樓市新政，調整限購降低首付比例，最新解讀來了

降低首付比例的首付款變化（萬元）普宅標準退出後增值稅稅率的可能變動情況（結合“5改2”政策）

上海再度綜合施策，優化調整房地產市場政策，迴應市場住房需求。9月29日晚間，由上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市稅務局等四部門聯合印發《關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），提出調整住房限購政策、優化住房信貸、調整住房稅收等七條政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。

值得關注的是，此次新政距離“滬九條”出臺時隔僅四個月，上海爲何再次多措並舉？新政策釋放怎樣的信號？多項調整政策又將分別惠及哪些人羣？帶着這些市民關心的焦點問題，解放日報·上觀新聞記者採訪了相關部門負責人，部分房地產開發企業負責人、中介機構負責人，以及專家學者進行解讀。

七條舉措體現綜合施策

在調整住房限購方面，《通知》明確：

一是，對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整爲購房之日前連續繳納滿1年及以上。

二是，對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。

三是，在自貿區臨港新片區實施更加差異化的購房政策，對在臨港工作、存在職住分離的羣體，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在新片區增購1套住房，促進職住平衡。

在優化住房信貸方面，《通知》提出：

一是，落實國家關於降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。

二是，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%；實行差異化政策區域的二套房貸最低首付款比例調整爲不低於20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應調整。

在調整住房稅收方面，《通知》提出：

一是，調整增值稅徵免年限，將個人對外銷售住房增值稅徵免年限從5年調整爲2年。

二是，按照國家工作部署，適時取消普通住房標準和非普通住房標準，更好滿足改善性住房需求。

更好滿足剛性和改善性住房需求

“滬九條”施行4個月以來，上海房地產市場反應如何？此次爲何再次出臺新政策？

綜合多家房地產中介機構數據，“滬九條”自5月28日起正式施行以來，政策效應逐步顯現，市場整體保持向好向上趨勢，交易活躍度明顯提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交價格總體平穩。

以二手房爲例，今年6月至8月，上海連續三個月成交套數超過1.5萬套“榮枯線”，走出了“淡季不淡”的勢頭。總體上看，“滬九條”對上海房地產市場的穩定作用顯著，有效鞏固了市場健康發展態勢，樓市表現在全國持續領先，展現出較強的市場韌性和活力。

黨的二十屆三中全會《決定》明確，要“加快構建房地產發展新模式……充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準”。9月26日，中央政治局會議再次明確，“要促進房地產市場止跌回穩……迴應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式”。同時，相關部門留意到，自“滬九條”出臺以來，不少市民提出，希望進一步優化房地產調控政策。

本次新政出臺，就是爲了深入貫徹落實黨中央、國務院的最新決策部署，迴應羣衆關切，因城施策，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

聚焦限購、金融和財稅領域

上海本次優化調整房地產市場政策措施，有哪些方面的考量？主要覆蓋哪些人羣？

結合黨中央、國務院的要求，相關部門持續加強政策預研儲備，及時充實政策儲備工具箱，推動增量政策和存量政策形成疊加，促進政策實施過程中的協同聯動，放大政策的組合效應。

自“滬九條”施行以來，相關部門密切監控市場數據，同時聯合相關部門深入分析研判了市場變化趨勢，廣泛聽取專家學者、市場主體等各方面的意見建議，形成了一系列政策措施。

本次新政聚焦限購、金融和財稅三方面，體現了整體性、系統性。比如：在住房限購政策方面，立足服務安居、促進職住平衡，縮短了非滬籍居民購房繳納社保年限。在住房信貸政策方面，最低首付比例，首套房貸已降至15%，滿足合理購房貸款需求。在稅收方面，調整增值稅徵免年限，將個人對外銷售住房增值稅徵免年限從5年調整爲2年。

上海師範大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦說，此次政策優化主要體現了三個方面的考量。聚焦安居，從需求端入手，促進職住平衡，進一步支持改善性住房需求；分類施策，如在需求端，立足服務安居，針對區域市場特點，差異化、分區域優化住房限購政策，縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限。在信貸端，差異化實行二套房貸最低首付款比例。精準施策，如對在臨港工作、職住分離的羣體，實施更加差異化的購房政策。

非滬籍調整社保繳納年限

本次調整住房限購政策中，對非本市戶籍居民家庭以及單身人士的購房條件均有所放鬆，相比之前政策，此次調整主要體現在哪裡？

來自全國各地的青年人才，是上海這座城市的重要組成和發展動能。針對這類羣體的住房需求，上海不斷優化購房細則，讓這類青年人才能夠在滬安居樂業，打造人才“強磁場”。

因此，本次上海房地產政策優化調整中，非常關鍵的一點是針對非滬籍羣體，調整社保繳納年限。

此前的“滬九條”明確，非滬籍居民在滬購房，需在上海繳納社保或個稅年限滿3年及以上；其中，如果是新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房，只需連續繳納滿2年及以上，自貿區臨港新片區的非滬籍人才購房需連續繳納滿1年及以上。

本次的調整政策，則覆蓋到以上所有人羣，即所有非滬籍居民家庭以及單身人士。如果購買外環外住房，需要在滬繳納社會保險或個人所得稅的年限，均調整爲購房之日前連續繳納滿1年及以上。

有數據顯示，非滬籍人羣對外環外住房的需求量較大，以新建商品住房市場爲例，自“滬九條”施行以來，購房者中超20%爲非滬籍人羣，這個人羣中60%以上購買的是外環外的新房，所以這個政策是切中非滬籍購房者的需求的。

關注持有居住證人羣

本次新政還覆蓋到了持有《上海市居住證》的人羣，對於他們而言，要滿足哪些條件才能夠享受新政？具體變化在哪裡？

2002年，上海開始實行居住證制度。這項制度從設立之初，就是爲了鼓勵國內外人才來滬就業，從而提高城市綜合競爭力。本次新政針對持有居住證的在滬市民，通過在住房方面加大改善力度，讓各類爲上海做出貢獻的人才們能夠在上海安居樂業。

根據《上海市居住證積分管理辦法》，上海實行居住證積分制度，對在上海合法穩定居住和合法穩定就業的持證人進行積分，達到標準分值的，可享受子女教育和社會保險等方面相應的公共服務待遇。總積分標準分值爲120分。

此次上海針對居住證落實優惠和支持政策，賦予了居住證更多購房權益。持有《上海市居住證》的非滬籍居民家庭（非單身人士），如果積分達到120分，並且在上海繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上，在購買住房套數方面，將和滬籍居民家庭享受一樣的購房待遇，即無孩或一孩家庭可以購買2套住房，如果是二孩及以上的多子女家庭，可以購買3套住房。

持有《上海市居住證》的非滬籍家庭，在滿足標準分值的前提下，仍存在一部分人羣，需要等待最長7年的時間才能實現“居轉戶”（落戶上海）。對於這部分人羣而言，現在最多可以提前4年，享受到落戶上海之後的購房待遇。這項政策調整將釋放這部分人羣的改善性住房需求，幫助他們更早實現安居理想。

引導臨港新片區職住平衡

新政對於臨港新片區的限購政策也有所調整，主要覆蓋哪些人羣？限購條件有何變化？

上海中原地產分析師盧文曦表示，本條舉措的重點在於“職住分離”，和臨港新片區的改革導向密切相關，有助於更好推進產城融合、職住平衡的工作導向。

針對在臨港新片區工作，但是居住於新片區以外的人羣，如果已經在上海其他區域購房，達到現有限購政策的上限，且確實居住在新片區以外，那麼無論此前擁有幾套住房，根據此次新政，將可以在臨港新片區增購1套住房，降低通勤成本。

商業貸款首付比例繼續下調

本次新政中也提到優化住房信貸政策，具體做出了哪些調整？覆蓋哪些人羣？政策力度有多大？

本次優化政策進一步下調了商業性個人住房貸款的首付比例，較大力度降低購房門檻和首付成本。

新政施行後，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例，從20%下調至15%，累計降幅5個百分點；二套房商業性個人住房貸款最低首付款比例從35%下調爲25%，累計降幅10個百分點，差異化政策區域（臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區全域）從30%下調至20%，累計降幅10個百分點。

下表對認購總價500萬元和1000萬元的商品住房進行測算。可以看出，兩類購房都享受到非常明顯的降首付、降成本的效應。

適時取消普宅、非普宅標準

在稅收方面，還有哪些政策可以降低居民的交易成本？

上海市易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此次上海明確，將按照國家工作部署，適時取消普通住房標準政策，這和房地產從“有沒有”轉向“好不好”的市場特徵有關。掛鉤在普通住房標準上的增值稅和個稅政策，有望迎來調整，進而實現減負效應。需要說明的是，兩個稅種和“買”的關係不大，但和“賣”的關係較大，即對房東降低售房成本有顯著的作用。

有專家初步預計，對於出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面積超144平方米的住房等，都有望獲得較好的減稅效應。

2021年，上海市住建委、房管局等8個部門聯合印發的《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》。當時政策明確，調整增值稅徵免年限，將個人對外銷售住房增值稅徵免年限從2年提高至5年。此次調整，將個人對外銷售住房增值稅徵免年限從5年調整爲2年，通過降低交易環節的稅收成本，更好支持改善性住房需求。

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