上海樓市“一夜變天”：有售樓處人滿爲患，二手房掛牌量猛增

9月1日晚，上海正式官宣“認房不認貸”，居民家庭申請貸款購買商品住房時，在上海市名下無房，不論是否已利用貸款購買過住房，均按首套住房執行住房信貸政策。

政策實施後，上海樓市突然“爆火”，售樓處客流量大幅回升，有樓盤一天賣了一個月的量，大量售樓處紛紛收回折扣。二手房的掛牌量也直線上升，此前觀望的看房客戶也開始躍躍欲試。

政策組合拳發揮效應，“真金白銀”惠利買房人

在上海放開“認房不認貸”的前一晚，官方已經連發多條《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》，具體如下：

（1）商業性個人住房貸款最低首付款比例統一爲：首套房不低於20%，二套房不低於30%。

（2）二套住房利率政策下限調整爲：LPR+20個基點（此前爲LPR+60個基點），各城市因城施策。

（3）自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可以向承貸機構提出申請置換。

隨着上海認房不認貸的執行，購房者無疑將成爲本次政策的最大受益者。首先是置換型改善羣體。此前，這類購房者如果名下有貸款記錄，即使把房子賣了名下無房，也會被認定爲二套房，按照二套房的首付政策執行。現在不僅可以降低首付比例，首套房貸利率降低了購房成本。

此外，上海“認房不認貸”政策讓很多外地購房者成爲最大受益羣體，如果這類購房者在其他城市有房子和貸款記錄，按照過去的政策，在上海購房會被認定爲二套房。現在無論他在外地是否有貸款記錄，貸款是否還清，現在只要在上海名下無房，就可以按首套房標準執行。

以購買800萬房產爲例，新政前，若購房者有貸款記錄，則首付需要7成，即首付560萬元，貸款利率5.25%。在新措施實施後，最低首付僅3.5成，即280萬即可上車，貸款利率4.55%。月供減少，首付比降低，意味着購房者在合理範圍內，有機會購買比之前預算更高的房子。

另外，政策的另一大受益羣體是部分存量房貸客戶，不僅有首套房貸客戶，還有不少購房者此前因爲“認房不認貸”政策影響（名下無房，有貸款記錄），需按照二套房政策標準執行。新政落地後，這類購房者若符合最新首套要求，可在9月25起向銀行提出申請，置換爲首套房的房貸，享受降利率的待遇。

上海首套房貸利率下限，圖源央行

上圖爲央行上海總部公佈的利率參考表，新的房貸利率執行標準爲買房人在貸款發放時，首套房貸利率的下限。

在2016年3月-2019年10月間，上海首套房貸利率下限爲基準利率9折扣;在2019年10月-2020年4月期間,主要爲LPR減去10-20個基點;而在2020年-2021年期間，爲LPR基準利率;2021年7月24日後爲LPR+35個基點，並執行至今。

銀行街景實拍

本站房產從上海的銀行方面獲悉，自LPR開始實行開始，上海的首套房貸利率一直都是貼着下限發放，新政影響較大的客羣是2016-2019年期間貸款的首套客戶。據業內人士稱，當時部分時段有部分銀行會在利率下限的基礎上有一些上浮，這部分辦理房貸的客戶在本次下調範圍內。

另外，在2019年後未選擇掛鉤LPR，以固定利率寫進合同的首套房貸款客戶，也在本次調整的範圍內。

對於本次政策的發佈，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從上海這次政策表述來看，沒有設置前提條件，因此似乎超出市場預判。力度屬於比較大的。

政策利好一方面可以對外地有貸款記錄，但上海沒房的有利。另一方面，對本市的置換客羣有積極推動。首付由原來的7成（非普通住宅），降低到35%，增加了槓桿使用。不但首付比例不一樣，房貸利率也有很大差異，可以省下不少購房總成本。

總體來看，新政對於此前有貸款記錄的剛需首套或置換客羣是一大利好，更低的首付及貸款利率，購房者不僅能節省不少購房款，甚至可以選擇位置更好的房源。當然需要注意的是，購房者在提升槓桿的同時，也要結合自身的情況，充分評估個人償貸情況，不要盲目追求高槓杆。

售樓處客戶激增收緊優惠,二手房掛牌量大幅反彈

隨着新政發佈，市場反應也相當迅速。在上個週末，不少新盤售樓處迎來了大量看房客戶，無論是市區還是遠郊區域，看房客戶絡繹不絕，甚至有售樓處紛紛縮減了折扣優惠。

位於青浦華新的中交項目，此前售樓處打出95折優惠，筆者從置業顧問處獲悉，項目在週日一天迎來近200組看房客戶，多爲自訪客戶，售樓處也是加班加點營業，兩天的成交量幾乎是以前一個月的量，一期產品也幾乎要清盤。他還表示，售樓處下一期加推房源預計會收回優惠，並且定價也會高於此前一批產品。

另據瞭解，位於上海臨港的中建玖海雲天，在9月1日晚上政策出臺後也迎來了久違的大客流，項目當晚就成交9套房源，半夜還有客戶在選房。次日，9月2日成交了40多套房源，一天的成交量能抵上此前一個月。另據獲悉，該盤此前最高爲95折，目前售樓處明確從本週一開始收回折扣優惠。

同樣位於臨港新片區的上實望海，在週末也迎來了大量看房客流，該盤在今年首開的認購率僅2成左右。置業顧問坦言，在臨港，新政釋放了不少剛性購房者的置業需求。此前被認定爲二套的無房客戶，如今只要首付一百萬出頭，就可以在這裡置業。

臨港新盤現場圖

此外，位於浦東唐鎮的浦發唐城項目置業顧問告訴本站房產，該盤此前也有96-98折的優惠活動，但下一階段不排除會收回優惠。

就在不久前，上海8批次新盤名單已經公示，預計在9月初開啓認購。八批次新盤主要以改善型樓盤爲主，迎合新政的推出，預計市場會迎來一波新房置業的小高潮。

中介門店實拍

利好政策對於新房市場的刺激可以說是立竿見影，而在7、8月份成交比較萎靡的二手房市場，也出現了一定的轉機。

本站房產從鏈家閔行一分店處瞭解到，這個週末，前來門店諮詢及看房的客戶數量較前期有了一定增長，當然轉換成交易還需要時間。其中有不少是掛牌的客戶，打算置換房屋。據該中介人士透露，在上海“認房不認貸”出臺後，上海鏈家1小時新增了300多套掛牌房源，當晚新增1000多套房源。

本站房產從溝通中瞭解到，新政策出臺後，二手房的市場熱度有了一定回升，週末客戶帶看量也有小幅提升，但相比新房市場的火爆，二手房的成交在短時間內還沒有那麼明顯的增長。

數據顯示，7月上海二手房成交量約1.36萬套，幾乎跌至今年穀底。8月上海二手房成交量尚未公佈，預計成交量會有小幅起色。綜合來看，“認房不認貸”措施的出臺對於市區次新房的成交或有一定助推作用，然而對於市區部分房齡較高的房屋，可以貸款的年限也比較短，即便放開了認房不認貸，能享受到的利好也比較有限。

對於上海後續一二手房市場，盧文曦分析稱，從政策效果來看，接下來的9月市場交易活力會增加，尤其是二手房的掛牌意願會增加，加快“打新”動作。

8批次新房中有7個10萬+產品，預計這部分產品會比較熱銷。新房成交預計可以達到90萬平方米以上，二手房成交有望衝擊2萬套/月的水平。考慮到上海的消費力，這一政策會比二線城市有更多的持續性。