商辦超量供給危機 用ESG策略造局

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛。（本人提供）

今年10月在臺北市有2場別開生面的建案開工儀式，原本2棟坐落在蛋黃區的地標，一棟是當初亞洲唯一球體百貨、24小時不打烊的京華城重建案，另一棟則是走過48年風華歲月，承載無數人美食回憶的六福客棧危老案。2案雖商圈位置不同、開發規模殊異，但訴求一致，就是透過ESG概念爲商辦市場造局。

目前商辦市場最大的挑戰就是未來幾年供給量大增，去化壓力引爆市場洗牌的風險。根據瑞普萊坊市場研究部統計，臺北市到2027年，短短不到6年時間內將會產生約120萬坪的商辦、廠辦新增供給，等於超過20倍臺北101的商辦空間即將上市。

北市企業大搬風是一場不見煙硝的商戰，在價、量的快速擠壓之下，大房東、承租戶除在區位、立地的先天條件上得比拚，要從衆多競爭對手中突圍，則產品策略必須快、狠、準地定位、轉型。進一步分析，疫後對工作場所重組、健康職場環境、透明管理規範、環境因素挑戰企業韌性的急迫要求，是ESG原則加速建築環境升級的迴應，也是強化大樓競爭力的關鍵。

統涉Environmental「環境保護」、Social「社會責任」、Governance「公司治理」的ESG策略已成爲前期顧問、產品規畫、營建施工、物業管理等標配，對商用不動產或建築開發的實質影響正在擴大。首先、大型機構投資者已公開宣佈支持使用 ESG 標準來指導他們的投資決策，尤其是當他們的房地產投資組合容易受到氣候風險影響時。

其次、投資者還要求公司負責在其 ESG 工作中提供更高的透明度和問責制。第三、「綠色租賃」（Green Leases）在亞太地區的許多市場也越來越普遍。綠色租賃是房東和租戶間的一項協議，一種超越管制的財產權分配架構，來要求改善物業的環境績效，一旦租賃一方未能按合約履行，就會啓動懲罰機制。最後、從社會角度看，這主要歸結爲員工健康與建築環境之間的關係。從上述臺北市2個指標重建案都標榜取得WELL健康建築標準，就代表迴應員工、使用者、社區健康福祉的迫切需求。

近2年因高科技投資、臺商迴流等因素帶動中南部前所未有的商辦興建潮，也將遭遇市場對產品更嚴格的檢視，尤其在能源轉型的節點上，商辦的交易、租賃已經從硬體競爭的格局，提升到對環境、社會、治理的積極調適，不可不察。