容積移轉代金計價改採市價計算 高市公設地大掀漲風

高雄的公共設施保留用地，因高市府將改變建商進行容積移轉的代金計價方式，在公設地愈來愈少，需求愈來愈多情況下，漲勢恐難止歇。圖／本報資料照片

高雄容積移轉與公設地變動一覽

高雄的公共設施保留用地，去年底、今年初每平方公尺售價，約公告土地現值的40％～42％，不過，因高市府將改變建商進行容積移轉的代金計價方式，導致公設地價格漲至50％，零星地甚至飆至57％，政策變動驅動漲幅19％～25％，在公設地愈來愈少，需求愈來愈多情況下，漲勢恐難止歇。

從事公設地買賣業者表示，高雄公設地在疫後2022～2023年間，因需求減少，售價約公告土地現值的30％～35％，直到去年底、今年初，逐步攀升到40％左右，現已續漲至53％，零星公設地甚至飆至57％。

高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷表示，他聽到價碼喊到58％了，由於需求增加，高雄市的公共設施用地，未來恐怕將繼續漲價，增加建商興建大樓的成本。公設地直漲主要原因，就是容積移轉代金計價，由土地公告現值計算，將改爲以土地市價計算。

公設地的買賣以道路用地爲主，此一設計系政府沒有足夠財源，用以收購公共設施用地，因此在建築物興建時，給予開發商容積獎勵，開發商以收購的公設地作爲相應的對價，捐贈給政府，取得更多的容積移轉。

據指出，建商收購公設地幾乎沒停過，土地庫存愈多的建商，需求公設地的量就愈大，以上市公司京城建設截至去年底的財報揭露顯示，持有的公設地金額即高達28億元左右。

行之多年的高雄容積移轉運作模式是，容移50％以公設地抵換、50％以公告現值計價繳交代金。但此作法因違反「都市計劃容積移轉實施辦法第9條之1」規定，內政部1月4日函文高雄市政府，要求容積移轉50％以代金計價繳交的方式，必須以「市價」計算。

爲降低衝擊層面，建商希望高市府容移的新制，能全部改以公設地抵換，最差也不要低於70％，因爲公告現值約只有市價的30％～40％，如果容積移轉100％都以代金計價，並以土地市價計算，建商成本將飆高，導致公設地持續上揚。