全球供應鏈佈局新挑戰 牽動臺灣房產趨勢

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛。(本人提供)

自從2017年中美貿易衝突檯面化後，今年2月又發生俄烏戰爭所引發的史上最大規模經濟制裁，過去高舉各國生產要素成本透過自由貿易而均衡調適，由古典經濟學家李嘉圖於1817年所提出「比較利益法則」的200年典範，已被強國的各種關稅、補貼、禁運等對決策略所擱置，取而代之的是政治人物各種強力的製造業迴歸本土。

（Reshoring）以及近岸生產（Nearshoring）的訴求，短期談的是供應鏈韌性，但中長期關心的是國家主義對關鍵產業的掌握以及難免以鄰爲壑的貨幣政策操作。

如8月9日美國總統拜登簽署《晶片法案》，除承諾未來5年的高額補貼，更推動美、日、臺、韓同組半導體四方聯盟（Chip 4）。具體行動則是美國衆議院議長裴洛西率團訪臺，呼喚臺灣晶圓代工先進技術儘早歸隊。

《晶片法案》對臺灣房產的啓示，首先從區域經濟來看，過去3年風靡房市的臺積電旋風，在未來2、3年的資本投資過程中會持續擴大，一方面是充實關聯性產業的投資可挹注未來中南部就業人口及所得成長；另方面是催熟住宅以外的商用市場剛需。光是工業類土地，今年前8個月交易金額就較去年增加14.2％，肯定是房市發展實質利多。

其次從房產供需來看，中南部營建業缺工、搶工困境短期無解，再加上短期區域房產供給無彈性所形成的價格暴漲現象，兩相加乘，支撐房價向上，但也隱藏更多建築投資的財務風險，一旦政策或是資金環境生變，即便房市是短空長多，但陣痛期很難避免。

《晶片法案》劍指中國大陸，等於把兩岸關係推上火線，斬斷部分產業命脈、直接翻轉投資信心。疫情期間回臺、留臺的內、外資已隨着疫情解封、地緣政治、強勢美元，出現資金外流現象，豪宅市場首當其衝。臺灣第2季豪宅市場成交量及件數都是3年來新低，與年減逾3成5，具價格指標的豪宅市場短期將無以爲繼。

另過去來臺人數佔比最高、超過4成的陸客商機已成明日黃花，加上國際旅遊逐漸正常化，讓國人出現報復性出遊機會大增，預期國內旅館業、零售業的轉手、轉用潮會持續擴大。外資因對臺海危機的疑慮，也會重新評估來臺設點風險，調整商辦市場的租賃需求。

任何決策都要面對交互作用的調適及抉擇，房地產不是鐵板一塊，會對應升息、產業、產品、區位等各條件的升降變化，產生機會或風險，建議投資人加速優化策略，迎向先機。