全國首個城中村改造立法！《廣州市城中村改造條例》批准通過
全國首個專門針對城中村改造的地方性法規條例獲批通過。
3月29日，《廣州市城中村改造條例》（以下簡稱《條例》）獲廣東省人大常委會批准，《條例》也是全國首個專門針對城中村改造的地方性法規條例。
據悉，《條例》針對城中村改造中的一些熱點問題進行了明確規定，例如集體土地怎麼收、徵收補償標準怎麼定，對徵地補償安置方案、保障性住房建設、村民的社會保障等進行了規範。
更加註重流程規範
《條例》對城中村進行了界定。《條例》所稱城中村，是指位於城鎮開發邊界範圍內失去或者基本失去耕地，實行村民自治和農村集體所有制的建成區域，以及集體土地已徵爲國有、已完成撤村改制，但原農村集體經濟組織繼受單位及原村民保留使用的低效建設用地範圍內的建成區域。
《條例》明確，廣州市城中村改造應當堅持政府主導、市場運作，規劃先行、依法徵收，公衆參與、共建共治的原則。根據《條例》，城中村改造應當增進社會公共利益，實現下列目標：加強基礎設施和公共設施建設，消除公共衛生和城市安全風險隱患；提升居住品質，改善居住條件和生態環境；加強歷史文化保護，塑造城市特色風貌；促進產業轉型升級，推動新舊動能轉換；高效綜合利用土地資源，提高土地利用效率；夯實基層治理基礎，提高社會綜合治理水平。
《條例》明確，拆除新建類城中村改造項目啓動之前，區人民政府應當組織開展改造意願徵詢，經改造項目所在村的農村集體經濟組織三分之二以上成員和三分之二以上十八週歲以上村民同意後，納入城中村改造年度計劃並啓動改造。
城中村改造的難點之一，即在於如何制定和實施合理、可行的徵收補償標準。《條例》提出，城中村改造項目涉及土地徵收的，區人民政府應當依照土地管理相關法律、法規的規定開展土地徵收前期工作。徵收集體土地應當按照公平合理、先補償後搬遷的原則，鞏固提升村民原有生活水平，維護長遠利益。此外，城中村改造村民住宅補償安置採取復建安置、產權調換、貨幣補償等方式。
《條例》針對徵收補償這一痛點、難點問題作了以下規範：一是明確徵收補償標準擬定主體和批准程序。規定集體土地徵收補償費和安置補助費的補償標準，以及徵收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的補償標準由區人民政府擬定並按規定報請批准後公佈實施。二是確保徵收補償標準得到有效執行。規定徵收補償一律按照經依法依規批准公佈的標準公開執行，任何單位和個人不得以任何方式提高、降低或者另行補償。
對於資金問題，《條例》明確，市、區人民政府應當制定本行政區域內城中村改造資金平衡方案，統籌區域內改造資金安排。具體資金來源包括：城中村改造專項借款、專項貸款；政府專項債券等政府財政資金；公司信用類債券、基金等社會資金；國家有關城中村改造項目的專項補助；其他符合規定的資金。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對比去年11月徵求意見稿的變化，《條例》更加註重流程規範、政府主導，對村民和非村民的補償進行了區分。此外，還提高對留守戶的法院強制執行的效率。
城市更新相關政策頻發
近年來，國內多數城市的城市更新相關政策頻發。對於城中村而言，記者查詢發現，東莞和深圳此前也積極推進城中村改造。3月20日，東莞召開全市城中村改造工作推進會，部署推進全市城中村改造工作，系統謀劃“大中小圈”城中村改造體系。
對於城市更新，廣州此前推出的“房票”可謂是市場最爲關注的焦點。2024年1月4日，《廣州市房票安置實施方案》經廣州市政府常務會議審議通過。1月5日，荔灣區土地開發中心就在石圍塘徵拆現場開出了廣州全市第一批8張房票。房票上面列明瞭徵收單位、房票類型、持票人信息、票面金額、政策性獎勵金額、使用/兌付期限等信息，可由本人或其直系親屬購買“定點入庫”的新建商品房源。有業內人士表示，房票安置打破了以回遷和現金爲主的補償方式。這種模式如能推廣開來，未來廣州推動舊改時不用再安排回遷房，有助於減輕資金壓力、加快改造進程。
中指研究院認爲，未來城市更新的政策趨勢將體現出明顯的三條主線。第一，各地將適時出臺適應新時期的城中村改造政策，城中村改造和保障房、保租房結合將成爲未來超大特大城市房地產新模式下重點發展的方向。同時，相關部門及時總結城中村改造可複製經驗做法清單。第二，充分調動市場主體的積極性仍然是確保城市更新可持續性的重要保障，各地將進一步結合實際，按照城市更新的總體要求和目標，因地制宜細化要求，開展城市更新的規劃、土地、資金支持政策探索創新。第三，圍繞城市更新繼續完善相關維度的政策支持體系，包括城市體檢、可複製經驗做法清單、試點城市經驗總結、金融工具創新等。
責編：萬健禕
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校對：彭其華
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