起猛了！法拍房竟然爆了

法拍房數量，仍在繼續飆升。

不久前，中指研究院發佈了一則數據，根據數據監測，2024年1月我國法拍房掛拍總量達10.04萬套，相比於2023年1月的6.77萬套，同比增長了48.2%。

其中成交了約1.27萬套，同比增加18.3%，整體成交率達12.63%。

而2023年全年全國法拍市場掛拍各類法拍房源79.6萬套，相比2022年的58.3萬套猛增了36.7%。

啥？這年頭，已經有這麼多人還不起房貸了麼？

法拍房的數量激增，歸根到底都指向一個問題：越來越多的人正在面臨資金鍊斷裂的困境。

先看一組數據。

整體來看，法拍房掛牌市場雖然熱鬧，但真正達成交易的並不算多。

從各城市的法拍房情況來看，法拍房掛牌數量最多的並非是一線城市，反而以二線城市爲主，其中掛牌量最高的前兩名——重慶和成都，兩市法拍房的掛拍數量已經突破11000套。

從成交金額上來看，在法拍房上真正拉開差距的城市，僅有北京和深圳。

北京的法拍住宅，成交金額爲139.4億元，深圳次之，成交金額爲116.4億元，因爲房價較高，導致兩地的成交金額也更高。

至於其他城市的法拍房，目前來看更多還在一個以價換量的階段。

看的雖是數據，但每一套法拍房的背後，往往都是一個支離破碎、一地雞毛的家庭。

斷供的、查封的、沒收的、充公的…幾百萬的家財瞬間灰飛煙滅，誰也不願意攤上這樣的事吧。

然而，該來的遲早都會來…

造成法拍的原因有多種，但絕大多數的法拍房還是因爲貸款斷供。

這裡舉個非法集資的例子，當年整個深圳保守有幾萬人通過經營貸、抵押房產等方式，從銀行套錢出來投進鼎益豐。

這樣的高息，當時砸暈了很多人，投進鼎益豐的錢滿打滿算得有5000億。

但是，隨着這個龐氏騙局真相露出，深圳市場幾萬套房子做出的抵押融資，將很快被吃幹抹盡。

而唯一的自救方式，只能是這些投資者儘快處理資產，賣房賣車。

這場千億大雷，對深圳樓市來說無疑是雪上加霜，這意味着深圳將不可避免的出現爲了還債而掀起的天量拋售潮。

除了這種客觀的債務危機，還有一些主觀上的高槓杆行爲。

比如說過去買房很多購房者敢於加杆杆，資深人士甚至用一套房產做抵押買入另一套。再用新房繼續抵押，形成一種“一套接一套”的投資模式。

但這樣的前提，往往是基於在房子普遍上漲的情況下，一旦房子跌了，銀行對房屋的評估價值也會出現下降，從而產生價值差額。

這時候你不僅要繼續還貸，而且還要補上續貸單到期後的差額。

這對“一套接一套”的投資者來說，這種缺口無疑是致命的，本金利息不變，還要多出一筆續交貸款費用，一旦一環沒續上，最終房子就會流向法拍市場。

即便只是循規蹈矩的剛需買家，一旦房價跌出了首付款，他們寧願房子直接過戶，也只求買家能把貸款接走，一切只因目前的還貸壓力超出了負荷極限。

當天量法拍房扎堆入市，到底會給市場造成怎樣的影響？

最顯而易見的，是對二手房市場的打壓。

如果一個城市的法拍房面積超過交易總量的5%以上，那麼法拍房的價格就會對樓市重新定價。

一旦買房者斷供，開發商資金鍊斷裂，就會有越來越多的人被銀行起訴，也會有越多越多的房子進入到拍賣市場。

而一旦到了這個環節，就會打破現有房價相對平衡穩定的狀態，房價就會繼續下跌。

有些潛在購房者看到這個小區的法拍房這麼便宜也沒人要，自然也會懷疑該小區的真實價值，這無疑給正常賣房的業主增加了難度，進而二手房價格也會持續下探。

但是如果一旦房價繼續下跌，越沒有買房，甚至房價跌幅超過首付款，這意味着將會有越來越多的人選擇斷供，法拍房的數量就會繼續增加。

所以說，市面上法拍房越多，代表着樓市陷入了一種惡性循環，法拍房的出現，本質上其實是壞賬的產生，它加劇金融系統的不確定性。

其次，法拍房大量激增，極大可能提高其流拍風險。

一旦法拍房批量流拍，很可能減緩債務清償進程，掛牌量與處理效率逆行，很可能進一步導致法拍房無人問津，再一次陷入死循環。

當然了，你要知道每次的流拍，都意味着購房者的房子又貶值一次。

一拍是按市場評估價的7-8折，當沒人買進入二拍，二拍再打8折，就是5.6-6.4折.

打折越多，即便是房子賣出去了，債務還會跟着你，拍賣房子的錢不足以抵消銀行剩下的貸款，那麼你還得把差額給儘快補上。

除此之外，每個法拍房背後都是一個破碎的家庭，從而增加社會一些不穩定因素。

我發現有很多大V都很天真，認爲一旦法拍房數量上升到一定的量，就會有政府來託底。

甚至還給出了具體建議，讓政府出手買入這些法拍房，用作保障性住房，最終來託底樓市。

那我就很想問一句，政府的錢在哪裡？

所以真到最後斷供了，千萬先別想着有人會在下面接着你，只不過是你一個人“帶血的籌碼”罷了。

謹慎入圍吧

大多數人其實還停留在法拍房最爲淺顯的表面，認爲它便宜，應該獨闢蹊徑去撿漏一下。

但我就直接點說，就你那麼菜，就別硬槓法拍房了，你玩不起的。

首先，你得拎拎清楚法拍房的來源。

它不僅限於斷供房，有很多包括商業貸款糾紛、民間借貸糾紛、金融犯罪、司法沒收、無主財產等途徑。

所以如果你只是剃頭刀子一頭熱，勸你還是遠離這類房產，保不齊哪天你就會因此陷入訴訟風波。

其次，你得足夠細心，能夠耐心看完房子法拍信息。

這其中，需要看清楚的事情包括但不限於水電費物業費結沒結賬，租約是否確認，以及所拍房子的產權以及各類不明晰的事情。

這裡，舉個河南鄭州張女士的例子，就在去年，張女士通過司法拍賣以160萬拍了一套房子，但就在她滿心歡喜準備裝修自己的家時，物業卻過來催繳前房東欠下的50萬物業管理費。

這裡50多萬的物業管理費，有9萬多元是物業費，還有41萬多元是滯納金。

因爲張女士拒絕繳納，物業方當即就對該房屋就斷了電。

所以，這事最後怎麼解決的？

張女士最終還是要繳納前房東欠下的9萬多元物業費，滯納金免除，只怪當時沒仔細閱讀拍賣公告，上面明確告知競拍者需要承擔房屋所欠的物業費用。

另外，除了物業費，有些法拍房還需要承擔原房東的相關稅費，特別是一些非住宅類的房屋，競拍後的稅費可能高到離譜，這裡尤其要慎重。

最後，是你競拍成功以後即將面對的入住問題。

買賣不破租賃，有些房子如果在拍賣就已經簽訂了長期租賃合同，這時候想要順利入住，要麼是等到租約結束，要麼是給租客協商補償，遇到口角還得請法院介入。

之前就碰到杭州有個法拍房，它的租賃合同直接簽署了二十年，這意味着拍下這套房子，要等裡面的租客先住個20年，你才能收回這套房子。

而且當時這套房子的租金才一千多，現在回想起來，才覺得這或許只是業主的小把戲。

央視也曾報道過這類新聞，大致就是買家拍下法拍房後，一直不能入住，後來才知道里面的租客其實是業主的親戚，住在裡面不走，只是爲了想要30萬的清場費。

其他，又比如說法院也不負責解決法拍房的戶口問題，如果原屋主拒絕遷出戶口，那麼購房者也可能面臨買了房也無法落戶的風險。

所以，大多數時候，你不得不承認，法拍房就是這麼天雷滾滾，毫無道理可講。

最後的最後，留個小tips，雖然真的不建議你去撿法拍房的筍，還是希望你能密切留意下法拍房的成交價和流拍率。

一般來說，法拍房都有個評估價，這是由專業的估價師根據房源周邊及二手房市場行情所做的衡量，因而相對客觀。

別的不說，學會這個，日後也可以當做你買二手房砍價的依據。

總之，接下來的日子，還是安安穩穩的吧。