評論丨繼續促進房地產市場平穩健康發展

溫彬（中國民生銀行首席經濟學家兼研究院院長）

王靜文（中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任）

近日，《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（簡稱《決定》）正式發佈，專門對房地產市場作出部署，要求“加快構建房地產發展新模式”“充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權”。此前的三中全會新聞發佈會也重申要促進房地產市場平穩健康發展，爲高質量發展提供多元而強勁的動力支撐。

房地產業無疑仍然是國民經濟的支柱產業，其規模之大、鏈條之長、主體之廣、交集之深爲其他任何行業所難以替代。但隨着供求關係發生重大變化，房地產市場自2021年以來處於持續調整過程中。截至今年上半年，房地產開發投資完成額爲5.25萬億元，大致相當於2017年同期水平；房地產銷售面積4.79億平方米，大致相當於2014年同期水平。

爲扭轉市場下行局面，今年以來的房地產政策也發生了巨大變化。4月30日中央政治局會議提出“切實做好保交房工作，保障購房人合法權益”。將此前推行近兩年的“保交樓”改成“保交房”，即不僅要按照項目規劃要求讓房子達到可居住狀態，而且要保障辦理產權證和配套設施完備等，政策支持力度顯然更大，也更有利於促進購房者信心恢復。

更重要的是，中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，繼2015年末的供給側結構性改革之後重歸“去庫存”。隨後，一系列配套措施接連出臺，包括開展商品房收儲用作保障房、央行推出3000億元的保障性住房再貸款，以及下調首付比例、取消房貸利率下限和降低公積金貸款利率等。

居民購房成本和購房門檻大幅下降，由此帶來了剛需和改善性需求的集中釋放。從6月份數據來看，一線城市新房和二手房價格環比降幅均出現收窄，全國房地產銷售面積和銷售額降幅也有所收窄，房地產開發投資累計增速持平上月，市場顯示出積極變化。

但進入7月份之後，市場成交量明顯回落，政策效果和可持續性有待進一步觀察。正是在這一背景下，三中全會公報首次提及房地產，要求落實好防範相關風險的各項舉措。7月19日舉行的新聞發佈會上，相關部委提出要長短結合、綜合施策，化解市場風險。《決定》也專闢篇章，部署房地產相關措施。

結合政策表現來看，短期內要堅持消化存量和優化增量相結合，進一步落實和完善房地產新政策，切實做好保交房工作，盤活存量商品房和土地資源。除了繼續激發需求之外，6月下旬住建部已經開始推動縣級以上城市開展已建成存量商品房收儲工作。各地正通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式，對尚未開發或已開工未竣工的存量土地進行妥善處置盤活。《決定》也強調“充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準”，進一步降低購房成本和門檻。

中長期內，則是要加快構建房地產發展新模式，消除過去“高負債、高週轉、高槓杆”的模式弊端。從《決定》來看，新模式的“新”，集中體現在兩個方面：一是“市場+保障”的住房供應體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，加快建立租購併舉的住房制度。二是改革房地產開發融資方式和商品房預售制度，以及完善房地產稅收制度。這裡的稅收制度應主要指營業稅、個稅、契稅等交易環節的稅收。

總體來看，雖然房地產市場仍在調整，但未來發展仍有較大空間：一是城鎮化仍在繼續，與發達經濟體相比還有10多個點的提升空間，每年約有超過一千萬的農村居民進入城鎮；二是戶口城鎮化率和常住人口城鎮化率相差將近18個百分點，意味着有3億左右的非戶籍人口在就業地的住房需求沒有得到很好滿足；三是6億多城鎮戶籍人口中，相當一部分人對高品質住房有改善性需求。這些都爲下一階段房地產市場的企穩回升提供了基礎。

此前的發佈會上，相關部門要求“堅持穩中求進、先立後破，用改革的辦法解決前進中的問題，加快新舊發展動能轉換”，這與三中全會精神相符，也將是未來房地產市場發展的基本導向。