年入7億、背靠國資 經發物業衝刺“陝西物業第一股”
21世紀經濟報道記者 凌晨 西安報道
日前，遞表港交所數月的西安經發物業股份有限公司（下稱：經發物業）收到中國證監會境外發行上市備案通知書，擬發行不超過1916.68萬股境外上市普通股並在香港聯合交易所上市。
公開資料顯示，經發物業成立於2000年，公司隸屬於西安經發集團，背後實控人爲西安經濟技術開發區管理委員會（下稱：經開區管委會）。
事實上，近兩年地產行業寒意深度波及物業服務行業，物業服務企業IPO節奏放緩、上市物業市值下滑、企業營收增速明顯回落、投融資難等問題逐漸浮現。
而隨着新一輪國企改革深化提升行動的不斷推進，一批地方國資控股、背靠城投公司、管委會的物業公司開始密集衝擊上市，其中包括陝西當地市佔率最高的經發物業。
實控人也是第一大客戶
經發物業主要圍繞三大業務板塊，分別是城市服務、住宅物業及商業物業。
招股書顯示，2020 -2022年經發物業實現收益分別爲4.77億元、5.94億元和7.07億元，期內利潤分別爲2663.2萬元、3115.5萬元和3743.9萬元。2023上半年實現收益3.91億元，同比增長18.2%，期內利潤2521.6萬元。
相比於市場化物業公司，經發物業主要營收貢獻來自城市服務。而所謂城市服務，客戶大多是政府機構與公共機關，比如向政府大樓、教育機構及醫院提供公共物業管理服務，向城市道路、立交橋及地下通道提供城市環衛服務等
公開資料顯示，經發物業2020-2022年城市服務業務收益分別爲2.75億元、3.42億元和4.1億元，三年收益增長49%，近乎翻倍。而其佔比也在逐漸提升。其2020年—2023年上半年城市服務業務收益佔總收益比重分別是57.7%、57.6%、58%、59.2%。
值得一提的是，通過股權穿透與客戶名單比對，經發物業的實控人也是其第一大客戶。
招股書顯示，過去三年多時間裡，經開管委會爲經發物業核心業務城市服務貢獻的收入佔比一路上漲。
2020年-2022年及2023上半年，經發物業向經開管委會提供城市服務的收入分別爲18590萬元、20150萬元、22450萬元及11330萬元，分別佔總收入的39%、33.9%、31.8%及29%。
此外，公司第二大客戶爲經發控股集團，該公司不僅由經開管委會100%持股，同時也是經發物業的控股股東。
數據顯示，2020年~2022年及2023上半年，經發物業來自向經發控股集團開發的物業提供物業管理服務的收入分別爲3350萬元、16060萬元、17170萬元及8570萬元，分別佔總收入的28%、27.1%、24.3%及21.9%。
值得一提的是，2023年上半年，經發物業城市服務毛利率由2022年末的10%上升至10.7%。
核心原因是，經發物業收取由經發控股集團開發的公共物業管理費每月均值由2022年的15.40元/平方米，大幅增長至2023上半年的24.18元/平方米，價格上漲高達57.01%。
值得關注的是，物業費單年上漲超50%在行業內並不多見。而作爲經發物業的大股東和大客戶，經發控股集團以公共物業管理費均值漲價拉動經發物業業務板塊毛利率上漲的行爲，也引發了部分爭議。
政務屬性能否助力上岸？
事實上，在地產行業、物業行業整體遇冷的背景下，經發物業等企業能夠逆勢衝刺IPO的重要原因在於其政務屬性。
首先，經發物業國資控股背靠管委會，決定了該公司手握大量的政商、行業、資金等資源。
截至2023年底，經發物業在管建築面積已達到1337萬㎡。
據中指院數據，按2022年陝西省在管建築面積計，經發物業在2022年全國物業服務百強企業中排名第一，市場份額約爲1.7%。
從業務分佈來看，經發物業在西安、韓城、銅川、石河子四個城市佈局共計136個項目，其中重點佈局的西安在管項目達115個，佔比達85%。
值得一提的是，在陝西第三批上市後備企業中，經發物業位居A檔，也是最先衝刺上市的本土物業公司。
其次，近年來西安城市建設處於高速發展期。一方面，2013—2021年西安常住人口數以年均3.9%的增速，一路上漲突破1200萬人；另一方面，城市經濟高速發展，西安城市骨架不斷外拓，城市交通、教育、醫療等基礎建設逐漸完善，重大項目建設如火如荼。
對於深耕西安的經開物業而言，城市發展爲其提供了更廣闊的業務拓展空間。
21世紀經濟報道記者注意到，經發物業中標項目中多數爲政務採購類項目，涉及西安市公安局、西安市商務局以及城六區其他區級政府機構。此外，該公司項目中不僅包括政府機構、西安市中心醫院等醫療機構、長安大學等高校，還包括吉利等龍頭企業產業園區等相關項目。
可以說，區級政府的背書與資源爲經發物業避免了部分市場變化帶來的業績波動風險，同時爲其未來業務增長提供了支撐保障與想象空間。
“物業服務行業是低景氣週期，但區別於其他公司，政務屬性是經發物業最大的保障。在今年新一輪國企改革的背景下，一定會有一批國企通過上市、併購等方式推動自身產業化轉型，其中包括具有國資背景和資源的物業公司。”一位業內人士對21經濟報道記者說道。
不過，上述人士指出，從資本市場層面來看，國資並非“萬能藥”，能否成功上市還要看企業自身成長性與盈利能力。打鐵還需自身硬。目前資本市場並不看好物業服務行業，而經發物業的主要業務還是依託大股東，其真正的市場拓展能力與業績水平仍待觀察。