萬科上半年淨虧損98.52億，新增存貨跌價準備19.3億拖累業績

2024年8月30日，地產股集體上漲，多地優化房地產政策，下調新房貸款利率，特別是一線城市廣州首套房貸利率率先低至2.9%。

同日，萬科A發佈2024年中期財務報告，並召開中期業績會。受利好消息提振，萬科A盤中一度漲停，截至收盤，萬科A上漲8.33%，報收6.76元；H股萬科收盤價爲4.11港元，漲幅達9.89%。

相比於今年3月的2023年度業績會，與以往上午9點的時間點不同，此次中期業績會安排在晚上七點召開。

2024年7月，因上半年淨利潤再度虧損，萬科董事會主席鬱亮在分析師交流會就業績虧損表達歉意，並宣佈：萬科骨幹管理人員擬自籌資金2億元增持公司A股股票。今日的業績會上，萬科集團董事會秘書朱旭在業績會中再次道歉，“我們對業績虧損深感愧疚，我們知道，這關乎到股東的信任和期待。”

中報數據顯示：

2024年中報顯示，萬科總負債爲10377.62億元，較去年同期減少19.02%，其中應付賬款1932.58億元，預收賬款18.02億元。

對於投資者和市場普遍關心的資金狀況，萬科集團財務負責人韓慧華在業績會上表示，“下半年20億元公開債務已做好資金安排”。 她進一步闡述，萬科集團在融資端得到了金融機構和相關部門的大力支持，融資渠道保持暢通，融資模式轉型也在積極推進。上半年，萬科完成了612億元的再融資，平均成本爲3.66%，處於歷史相對低位。

韓慧華還提到，萬科集團在經營性物業貸方面取得了顯著進展，上半年落地了219億元，即使不含聯合營公司合併報表範圍內也達到了150億元。此外，萬科集團在5月份由招商銀行牽頭的200億元銀團融資成功落地，6月底至7月初，交通銀行也成功落地了65億元的固定資產融資包。這些融資活動爲公司的流動性提供了保障。

截至7月份，萬科集團的再融資總額已達到670億元。在集團合併報表的有息負債方面，加上供應鏈融資，整體實現了淨下降，與年初相比減少了172億元。

展望下半年，萬科集團預計將交付約10萬套房產，儘管同比去年有所下降，但公司已經爲即將到期的43億元公開市場債務做好了充分的資金準備。韓慧華強調，萬科集團將繼續堅持年初制定的經營目標，積極推進銷售，加快大宗資產交易和資源盤活，確保經營現金流爲正。

值得注意的是，畢馬威爲萬科所出具的審閱報告的開頭髮生了細微變化。報告中指出：“根據我們的審閱，我們沒有注意到任何事項使我們相信貴公司上述中期財務報表沒有在所有重大方面按照《企業會計準則第32號—中期財務報告》的規定編制。”

儘管報告明確表示在審閱中沒有發現萬科的中期財務報表存在重大不當之處，但其中使用的措辭更爲謹慎，並強調審閱是基於中期財務報告準則進行的。

2024中報顯示，萬科淨利潤爲負98.52億，較去年同期下滑199.82%，也是首次出現中期業績虧損的年份。

對於業績虧損，萬科此前在投資者會議上將其歸結於四點原因：

第一， 房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降。開發業務結算收入1116.8億元，同比下降34.6%；開發業務結算毛利率6.8%，同比下降13.5個百分點。

萬科認爲，報告期內，房地產開發業務結算利潤主要對應 2022 年、2023 年銷售的項目及 2024 年上半年消化的現房和準現房庫存。這些項目大部分爲 2022 年前獲取的土地，地價獲取成本較高，後續銷售階段市場持續下行，銷售情況和毛利率均低於投資預期，導致報告期結算毛利總額大幅減少；

第二，公司對部分項目計提了減值；

第三，部分非主業財務投資出現虧損；

第四，部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。

自2023年9月至今，萬科在將近一年的時間裡幾乎沒有新增土地儲備，公司在當前市場環境下極爲謹慎。結合竣工週期來看，萬科2022年和2023年的項目竣工週期分別爲2.2年和1.8年，這意味着公司在開發業務上的節奏明顯放緩，進入了“新項目停止、舊項目清倉甩賣”的局面。隨着新項目的開發幾近停滯，存貨中主要以老項目爲主，這也導致了存貨結構中可能包含更多低利潤甚至面臨跌價風險的項目。

2024年中報顯示，萬科的存貨金額爲6,204億元，較2023年底減少了11.6%。存貨中，擬開發產品爲913.2億元，佔比14.7%；在建開發產品爲4,213.7億元，佔比67.9%；已完工開發產品（現房）爲1,047.0億元，佔比16.9%。

根據目前的市場價格和項目的實際銷售情況，萬科對各項目的可變現淨值進行了測試。結果顯示，金華萬盛華府、常州萬科瑧灣匯、惠州文瀚花園、常州公園大道、廈門白鷺郡、長沙金色夢想、南京都薈沐語、長沙半島國際、濰坊萬科城等項目存在跌價風險，因此公司合計計提了存貨跌價準備19.28億元。

總體來看，2024年上半年，萬科新增計提存貨跌價準備19.3億元。截至報告期末，存貨跌價準備餘額達到83億元。

今年4月，萬科制定並落地的“一攬子方案”是全面化解潛在風險，積極適應行業向新發展模式轉變的五年計劃。這項計劃具體包括：實現總體負債規模下降；明確綜合住區開發、物業服務和租賃住宅三大核心業務；完成融資模式轉型等。

在今天的業績會上，萬科管理層稱，目前上述計劃已取得積極進展。並強調，“一攬子方案”不是簡單的做“減法”，還包括髮展方案，具體包括：積極推進綜合住區產品模塊研發創新，提升開發業務競爭力；確保投資兌現水平；實現長租公寓、物業服務等經營服務業務資產管理規模有質量增長，競爭力行業領先等。

2024年中報顯示，萬科在上半年的應付職工薪酬爲38.39億元，同比下跌27.53%。

在資產處置方面，萬科從今年二季度開始全力落實瘦身健體的一攬子穩定經營和降低負債的方案，對庫存去化、資產交易和股權處置都採取了更加堅決的行動。有些交易價格低於賬面值，並且主要發生在二季度。“但這些舉措有助於公司更快回籠資金，是我們保安全、活下去、重新回到高質量發展軌道必須要付出的陣痛和代價。”萬科管理層強調道。

36氪作者 ｜ 宋虹姍