萬科發佈半年報：用“安全”回答當下，用“能力”回答未來
8月30日，萬科發佈2024年半年報，實現營業收入1427.8億元。上半年，萬科保持穩健經營，堅守財務安全底線，二季度經營性現金流淨額較一季度明顯改善，實現42億元正向現金流，年內已無境外公開債；同時，實現多賽道REITs突破，商業REIT完成上市，物流、租賃住宅REITs也已進入申報過程；三大主業能力持續提升，綜合住區業務銷售保持第一梯隊，高質量交付7.4萬套房子，物業服務及租賃住宅業務持續鞏固行業頭部優勢，實現穩健增長。
歲寒知松柏，長風會有時。市場人士認爲，上半年萬科經歷的挑戰不少，但其全力以赴的行動，市場有目共睹，無論是銷售、交付、償債、融資等各維度都取得了積極進展。企業發展過程中難免都會經歷階段性挑戰，在自身努力及各方支持下，伴隨市場恢復，相信萬科又會再次跑在健康發展的路上。
當下，萬科用“安全”做出了回答。上半年，在自身努力和各方支持下堅守了財務安全底線。經營層面，全力銷售跑贏大市，實現超100%回款率，銷售回款近1300億元；積極推進資產盤活和大宗交易，2023年至今盤活和優化的資源累計實現銷售140億元，1-7月大宗交易簽約204億元，回款金額近百億元。與此同時，伴隨交付高峰過去，萬科經營層面的支付壓力已在下降，上半年交付總量同比下降超過30%，工程支付量也相應降低。通過經營層面的持續努力，萬科二季度經營性現金流較一季度已明顯改善，實現42億元正向現金流。通過全力行動，萬科持續降解存量債務，年內已無境外公開債。同時，業務方面也保持了穩健和韌性。綜合住區業務上半年繼續跑贏大市，保持業內第一梯隊，高質量交付7.4萬套房子；租賃住宅業務規模和運營效率保持行業第一，實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%；物業服務實現營收176.3億元，同比增長9.5%。
關於半年報虧損原因，萬科已於7月業績預告中做過坦誠解釋，主要是開發業務結算規模和毛利率下降、大宗和股權交易虧損、部分非主業財務投資虧損以及減值計提。由於計提減值的金額增加，實際虧損金額小幅超出預告區間，一位資本市場人士指出，按監管規則，最終業績在預告區間上下20%以內浮動都屬正常範圍。事實上，房企虧損實屬常見現象，因爲現階段結算的主要是2021年及之前獲取的項目，當時行業仍處高增長時期，頭部房企爲了“保規模”、不掉隊，在激烈的土地競爭中難免拿到高價地，而2022年後行業進入深度調整期，“保現金流”又成爲第一要務，爲全力銷售回款，以價換量在所難免，兩相疊加下，虧損顯然就不意外了。萬科7月預告虧損之後，次日股價保持平穩，就可看出市場對房企虧損早有心理準備。
對於未來長遠發展，萬科已逐步建立了面向行業新發展階段的核心能力。業務層面，上半年萬科聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大主業，穩步提升核心競爭力。除了業務能力的提升，萬科還實現了多賽道REITs突破，逐步打通行業新模式下的資產證券化通路。
綜合住區領域，萬科積極研發適配城市發展趨勢的前沿產品，持續提升產品力。據瞭解，萬科研發的“未來城市理想單元”產品並已於上海率先落地，成爲了2023年上海市住宅銷售套數和麪積雙料冠軍，今年已開始在全國更多城市實踐推廣。另一方面，萬科還在建立適配新發展階段的精準投資能力，2022年以來，行業高增長時代成爲過去時，樓市銷量及價格均已今非昔比，但萬科主動投資項目整體兌現度卻能達到87%，銷售毛利率平均達18%。
租賃住宅領域，萬科也實現了發展模式的突破。今年以來，萬科長租業務的存量資產盤活的模式不斷成熟，傳統商辦資產“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年開業的深圳和頌軒項目，1088套公寓由售改租，開業即實現滿租，同類模式今年已盤活房源數超5500間。
萬科物業服務也在積極於存量中發現增量，用新能力抓住新機會。住宅物業在新增樓盤顯著減少的情況下，精準把握存量住宅小區日益增長的房屋維護和更新需求，重點提升設施翻新能力，以低於市場價格30%的高性價比完成對公區環境的系統性改善，客戶滿意度、繳費率雙雙提升。商企服務領域，萬物雲的區域資源整合能力、綜合設施管理能力和超大型園區運營能力持續提升，連續中標騰訊企鵝島、華爲青浦練秋湖兩個中國企業最大的設施管理外包服務項目，金額超過5億元。
此外，伴隨房地產行業發展變化，REITs已成爲行業新發展模式的重要探索之一。未來，全國有百萬億級的存量資產體量，REITs市場發展仍有巨大空間，可以說，對REITs工具的深入探索和成熟運用，將成爲房企適應行業新發展階段的核心能力之一。目前，萬科已成爲業內少數實現多業態、多層次不動產基金突破的企業，逐步建立了符合行業未來發展模式的資產證券化通路。4月，印力REIT上市，發行規模32.6億元，同時萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程。此外，今年萬科還成立了旗下首個商業Pre-REIT基金，同時此前設立的建萬租賃Pre-REIT基金也實現了擴募。
（注：本文爲央廣網登載的房產行業信息，僅供參考。）
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