買地「25萬匯履保」…發現沒排水系統不能申請建照！買家反悔提告

▲郭男簽約並匯款25萬至履保專戶後，卻因無法申請建照而反悔，要求賣家退還款項。（示意圖／記者陳筱惠攝）

記者莊智勝／嘉義報導

嘉義一名郭姓男子112年透過房仲與張姓地主簽約購買土地，並將第一筆25萬元簽約金匯入銀行履保專戶，未料郭男事後卻發現，該筆土地沒有公共污水下水道系統，無法取得建築執照建屋自住，因此毀約並提告張姓地主，要求退還25萬元款項。對此，嘉義地院法官審理後，駁回郭男請求，判決張姓地主免賠。全案仍可上訴。

判決書指出，郭男主張112年12月與張姓地主簽下土地買賣契約書，雙方約定以252萬元成交，並由郭男支付簽約金25萬元，匯入銀行履保專戶，但當郭男匯完款後，卻發現該地相鄰土地皆爲私人農地，亦無公共污水下水道系統可容納該新建建築物之污水，根本無從取得建築執照。

郭男表示，他購地目的是建屋使用，但該地無法合法取得建築執照，從而無法達成居住目的，買賣契約應屬無效，因此拒絕支付剩餘款項，並提出告訴，請求張姓地主返還25萬元。

對此張姓地主則辯稱，買賣契約中本無「買方無法申請建照即可解約」之約定，況且縣府已經行文該土地無套繪，可以申請建築線，可見郭男拒絕付款難認有據；況且土地買賣未來也可轉售套利，並非只有建築一途。因此請求駁回。

法官調查，發現該地所鄰巷道未開設道路側溝，因此無排水系統，無法據以設計建築物之排水溝渠與出水方向，故無法取建築執照，郭男主張應可採信；但當初買賣契約成立時，雙方並未約定是要讓郭男建屋使用，且簽約時也未討論到排水系統一節，仲介也從未保證土地有排水系統、得以申請建照。

況且依鄉公所函文，起造人可依土地相鄰關係主張開闢排水系統，並沒有無法開闢之法令限制，縱使在物理上、技術上有難以克服之障礙，亦非屬民法內「以不能之給付爲契約標的」，因此法官認爲郭男請求爲無理由，予以駁回，判張姓地主免賠；同時由於郭男未如期履約付款，因此買賣契約已由張姓地主解除。可上訴。