綠城拿下全國“地王”背後：補倉需求與風險隱患

21世紀經濟報道記者唐韶葵 實習生吳澄雨 上海報道

8月7日，上海2024年四批次土拍未拍先火。熱度集中於一宗徐彙區住宅用地：徐彙區斜土街道xh128D-07地塊。

該地塊原爲小米總部地塊，今年5月，小米集團方面確認因市政規劃用地發生改變，政府對之進行收儲，並改爲住宅用地。地塊起始價就達36.96億元，摺合樓面價超過10萬元／平方米，溢價率上限爲30%。地塊未設中小套型比例要求，預計將打造高端住宅社區。

在當天下午的拍賣中，該地塊觸及48.048億元的上限價格，並進入搖號環節。最終綠城中國（03900.HK）幸運搖中，摺合樓面價13.1萬元／平方米，爲今年全國單價“地王”，也是上海市的歷史單價“地王”。

當天上午，綠城還以12億元的總價競得虹口區一宗地塊。

拿下這兩宗地塊後，綠城不止實現了在上海的補倉，也有助於年內銷售業績的提升。8月8日，綠城股價維持上漲態勢，收報5.98港元，市值151.41億港元。

補倉需求強烈

上海徐匯地塊的競買者一共7家，以央、國企爲主，包括保利發展、華潤置地、中海發展+西岸集團、宸嘉發展、越秀地產+象嶼地產、招商蛇口+徐匯城投、綠城中國。

競拍開始之後，經過72輪競價，觸及30%的最高溢價限制。此後有4家競買方進入搖號環節，最終綠城幸運搖中。時隔八年，上海誕生新的單價“地王”。上海上一個單價“地王”是2016年的中興路一號項目，由融信地產競得，單價爲10.02萬元/平方米。

綠城拿下的這宗地塊緊鄰西岸金融城，旁邊就是香港置地開發的售價17.8萬/平方米的啓元項目。地塊與黃浦江的直線距離僅約400米，有業內人士估計，加上開發成本，新房售價或將達到17萬元/平方米。

與徐匯地塊不同，綠城拿下虹口地塊，並未拍出高溢價，但也經歷了一番“貼身肉搏”。

當天上午，綠城經過24輪出價，最終擊退象嶼地產，以12億元競得該地塊，溢價率6.48%，樓面價48447元/平方米。

同策研究院研究總監宋紅衛指出，綠城在上海本輪土拍連中兩元，成爲最大贏家。這裡雖然有幸運的因素，背後則是綠城迫切的拿地需求。

中指院發佈的2024年1月-7月房企銷售排行榜顯示，綠城以1475.2億元的銷售規模排在行業第三名。數據顯示，在多數房企銷售大幅下滑的背景下，綠城銷售金額的同比降幅僅爲3.2%。同時，綠城的現金流較爲充裕，這使其有拿地的資本。

近年來，綠城的土儲規模逐年下降。2021年，綠城土地儲備總建築面積約爲6034萬平方米，2022年約爲4959萬平方米，2023年約3720萬平方米。按照這一趨勢，補倉需求較爲強烈。

分擔區域風險

今年以來，綠城繼續重倉大本營杭州市場。前7月，綠城在杭州拿地6宗，總金額約85.16億元，且不少地塊以較高的溢價率競得。儘管投資力度遠不及超過百億的濱江集團與建發地產，但也算是大手筆。

宋紅衛認爲，綠城選擇在上海拿地，雖然符合其佈局長三角區域的戰略，但更多是出於分擔風險的考慮。

他表示，未來杭州樓市的調整空間彈性可能會更大，如果綠城全部倉位都放在杭州的話，企業會承擔一定的風險。所以，綠城必然要在其他的核心城市投資，從而分擔風險。

同時，相比其他頭部房企，綠城在上海的土儲也顯得不足。近年來，中海、萬科、招商等在上海佈局了不少舊改項目，保利發展此前也在上海投資儲備了不少地塊。相比之下，綠城在上海的土儲接近枯竭。

總體來看，綠城在年中時點獲取上海兩宗市區核心地塊，不僅可以在今年貢獻一部分銷售額，也平衡了該公司在長三角地區的土儲佈局。

值得一提的是，綠城拿下“地王”，也在客觀上反映了上海土地市場的熱度。隨着上海於6月初鬆綁商品住房用地溢價率10%的上限要求，一些地塊開始出現高溢價成交。7月初，楊浦區的兩宗地塊分別以17.12%、21.18%的溢價率競出。

宋紅衛認爲，上海放鬆10%的溢價率上限後，地價更能體現出市場水平，優質地塊的價值也更加凸顯。他認爲，如果徐匯地塊如果沒有設置30%的最高漲幅，樓板價會更高，至少會超過15萬元/平方米。

但這也同時會加劇區域的分化。“核心區域優質地塊仍然是觸頂搖號，外圍區域項目底價成交，這表明上海土拍市場分化進一步明顯。”

值得注意的是，分析人士普遍指出，由於樓市仍處於調整狀態，這些地塊以高價競出後，未來能否實現順利去化及盈利，還有待進一步驗證。其中，“地王”項目向來難以大幅盈利，綠城旗下的新晉“地王”命運如何，有待進一步觀察。