樓市調查 | 找來央企戰投之後 融創搶收董家渡豪宅外灘壹號院
觀點網 引入戰投之後的融創外灘壹號院，重新進入大衆視野。
最新消息顯示，4月10日至4月14日，融創外灘壹號院二期開啓認購，共計推出204套房源，均價16.8萬元/平方米。
據融創官微4月14日消息，短短4天半的時間裡，上述項目已經引得超350組來自全球各地的客戶競相認籌，認籌比超170%。
實際上，近段時間上海豪宅市場掀起新一輪熱潮，高端住宅項目認購金額屢創新高。
熱度之下，融創外灘壹號院二期選擇借勢開盤，迅速搶收。
外灘豪宅
位於上海市中心黃浦濱江標杆項目外灘壹號院二期，首批204套房源將於4月10日開啓認購。
據瞭解，今年4月1日，有市場消息提到，融創外灘壹號院二期已於2024年第四批次過會，即將首開，不過當時並未傳出具體的認購和開盤時間。
一週以後，融創外灘壹號院二期項目正式獲取預售許可證，備案名爲雲著雅苑，預售許可證編號爲黃浦房管（2024）預字0000069號，並確定在4月10日至4月14日開啓認購，個人認購金489萬元。
相關銷售人員介紹稱，本次共計推出2棟住宅樓，共計204套房源，主推建面約250-380平方米的頂豪產品，也有建面約533平方米的摘星戶型，均價16.8萬元/平方米。
從市場反饋的情況來看，截至4月11日，項目啓動認購已經兩天時間，認購人數160左右，認購率達到了78%。
4月12日，有消息稱，融創外灘壹號院已經收穫接近90%的認購率。
4月14日晚間，認籌時間截截止。據融創官微消息稱，上述項目已經引得超350組來自全球各地的客戶競相認籌，認籌比超170%。
實際上，2024年以來，雖全國樓市逐漸有了回溫的跡象，部分城市二手房市場迎來了小幅復甦，但市場整體仍舊延續了探底的行情，融創外灘壹號院的火熱認購成績，無疑給上海樓市加了一把火。
“南外灘地處上海核心點，周邊新盤供應相當有限，因此這個項目熱度較高，很大程度上與其稀缺性有關。”有市場人士表示。
從項目的地理位置來看，融創外灘壹號院坐落於黃浦江北畔S灣區域，與陸家嘴隔江相望，且項目毗鄰全球金融聚集帶，周邊商業密集，有BFC、十六鋪遊艇碼頭、豫園、新天地等配套，板塊價值不言而喻。
在上述市場人士看來，此次融創外灘壹號院開盤，是對黃浦內環豪宅市場的一次補充。
“從價格角度觀察，一二手房價倒掛也是近期幾個豪宅樓盤熱銷的重要原因。”該人士補充。
觀點新媒體查閱發現，本次預售的項目當中，2幢共推出88套住宅，總面積爲2.49萬平方米，均價爲16.50萬元/平方米；而3幢住宅推出118套房源，面積爲3.45萬平方米，均價爲1.70萬元/平方米。
計算下來，本次推出的204套房源，涉及面積53.95萬平方米，綜合均價爲16.8萬元/平方米，總價達到999.16萬元。
同樣位於上海黃浦區的中海·順昌玖裡項目，於3月28日開盤，該項目均價爲均價17.2萬元/平方米；與中海·順昌玖裡同批次供應的豪宅產品還有上海濱江凱旋門三期，均價亦達到17.28萬元/平方米。
對比來看，融創外灘壹號院預售價格低於同期開盤的幾個豪宅項目。
從第三方數據獲悉，2019年開盤的融創外灘壹號院一期項目，目前共有7套二手房源在售，2024年3月，該項目參考均價爲18.74萬元/平方米。在售房源當中，掛牌價格最高的一套爲289平方米四居室項目，單價達到23.49萬元/平方米，掛牌總價爲6800萬元。
放眼整個董家渡板塊，二手房均價超過12萬元/平方米，如若以融創外灘壹號院爲中心，周邊二手房單價則接近20萬元/平方米，明顯超過新開盤價格水平。
項目區位優勢項目且周邊存在二手房價格倒掛，這是融創外灘壹號院二期項目熱度較高的重要原因。
融創搶收
自去年完成境內外債務重組之後，迅速恢復正常經營狀態成爲融創中國的首要任務，而此次推出的融創外灘壹號院，成爲“復活”的重要表現。
上述項目前身可以追溯到2022年，彼時泛海控股正式啓動上海董家渡舊區改造項目，不過受流動性壓力影響，泛海控股不得不將董家渡這個“香餑餑”轉讓給融創。
過往報道顯示，2018年，融創中國以148.87億元的代價收購北京泛海國際項目1號地塊以及上海董家渡項目。
其中，董家渡項目共計包括10號、12號、14號三個地塊，約12萬平方米。10號地塊已完成拆遷，由融創中國於打造成融創外灘壹號院一期項目，於2019年7月和9月兩次開盤，共售出440多戶，均價12.1萬元/平米，套均總價約4000萬元。
12號、14號地塊仍需進行後續的拆遷及建設。
按照該公司財報數據提到，董家渡12號地塊（即融創外灘壹號院二期地塊），總投資約爲156億元，14號地塊（規劃爲融創外灘壹號院三期），投資額預計在150億以上。
2021年下半年，在行業深度調控、樓市下行、融資收緊等多重因素影響下，融創中國迎來流動性危機，鉅額拆遷建設費用成爲融創“不能承受之重”，項目一度陷入停滯狀態。
2022年年末，爲推動項目的順利開發，融創中國與中國華融、以浦發銀行牽頭的6家銀行（上海銀行、上海農商行、交通銀行、興業銀行、北京銀行）組成的銀團、中信信託達成融資合作，拉來了120億元的資金，拯救上海董家渡項目。
自此以後，融創於上述項目的持股比例也從100%下降至10.322%，其次新增中信信託有限責任公司、蕪湖華融資本創譽投資中心，分別持股64.678%、25%。
央企戰投的入局讓外灘壹號院得以重啓，但融創爲什麼選擇在這個時機推出外灘壹號院二期？
“今年上海豪宅市場明顯優於去年同期，成交量和價格呈逆勢上漲。”熟悉上海樓市的相關人士如是提到。
近期，上海市中心豪宅市場近期迎來了一波前所未有的熱潮。有數據顯示，2024年的上海豪宅新盤待入市項目就已經多達97個，其中，黃埔區等待入市豪宅新盤多達20個，如若以價格還衡量，僅一季度上海便供應了1700多套3000萬以上的豪宅。
大量供應之下，據中原地產數據顯示，3月份上海新建商品住宅成交面積環比增322.2%，成交量前十名榜單中，豪宅類產品交易活躍，有4個單價超10萬的樓盤。
其中，前文提及的中海·順昌玖裡項目，開盤推出全部512套房源去化了505套，總銷售額達196.53億元，刷新了全國開盤紀錄；上海濱江凱旋門推出212套房源，均價17.28萬元/平方米，認購金額達35億元。
“以往高端住宅推出是有限的，供需不平衡，今年集中供應實際上也是合理釋放改善需求。同時，高端項目的限價有所放鬆，造成了高端住宅市場走熱。”上述市場人士提到。
上海豪宅市場交易活躍，融創外灘壹號院選擇在這個時候開盤認購，無疑能夠抓住時機。
不僅僅是融創外灘壹號院，同樣從泛海控股手中收購回來的北京泛海國際項目1號地塊，同樣採取了類似的推盤策略。
據瞭解，北京泛海國際項目1號地塊由融創中國打造成爲北京融創壹號院，於去年9月3日正式開盤。
彼時，正值北京跟進“認房不認貸”的第三天，受政策影響，北京樓市在供應及成交方面均出現了明顯的回升。
借勢開盤的融創壹號院取得了不俗的成績，據瞭解，該項目賣出169套，當天銷售額達到了56.2億元，領跑新政推出後的首個週末。
顯然，此次開盤的融創外灘壹號院二期，亦希望借市場之勢，迅速實現“搶收”。