鏈家的“讓利”，誰能真正受益？

作爲國內最大的二手房買賣平臺，鏈家率先在北京區域開始下調中介費，由原來收取房屋成交價的2.7%、全部由買方承擔；調整爲2%、由買賣雙方共擔。這意味着，買方單方面的中介費率將有望從2.7%將至1%。

真讓利？

之前在網上流傳許久的二手房利好，突然一錘定音，多少有些不真切，就如同樓市政策頻繁拋出的兩週內，北京二手房市場房源新增超過6000套一樣，猝不及防。

顯而易見，鏈家的這次“自我革命”，應該是響應今年4月份住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合印發的《關於規範房地產經濟服務的意見》精神——其中明確規定了“引導由交易雙方共同承擔經濟服務費用”、“房地產經濟機構要合理降低住房買賣和租賃積極服務費用”。

在此之前，鏈家2.7%的佣金費率主要由2.2%的居間服務費和0.5%的保障服務費構成（主要是確保資金的安全）。在一些成交淡季或非熱點區域，還有一定議價空間，通常能談到2.5%甚至更低。但與市面上的衆多同行相比，鏈家的執行費率仍遙遙領先。

這背後當然與鏈家龐大的流量入口息息相關，不僅線下門店密佈，鏈家網、App，以及後期整合的貝殼找房App，穩坐國內最大的房產類互聯網流量入口，與我愛我家、麥田、安居客等相比，早已經不是一個量級。在賣方市場，這是絕對的優勢。

事實上，隨着北京二手市場步入低迷，成交趨緩，購房人佔據主動，敏感的價格神經更精打細算：如果中介費可以更低，不是非鏈家不可；而對於賣房人而言，只要能將房屋儘快出手，保證到手的成交價格，也並不是只有鏈家一個選項。這樣的現狀下，中小中介公司在鏈家強大的包圍圈中緩慢發育，一點點分羹。

根據公開數據，北京鏈家在2022年共成交了71744套房，佔全北京二手房成交量的45%;進入2023年1月，全北京二手房成交9491套，只有3481套在鏈家交易，佔比36.7%；在剛剛過去的8月，北京二手房網籤12603套，其中鏈家的簽約套數4956套，成交佔比39.32%。事實上，2023年前8個月，鏈家在大本營北京，簽約量佔有率多月在40%以下，與過去相比，高光不再。

鏈家也意識到了問題的嚴重性。有消息稱，在鏈家的一份內部文件中闡述了這次費率調整的背景，其中就提到，小公司和一些小區物業1-1.5%的中介費，讓市場競爭加劇。

眼下，各類新政持續發酵作用下，北京二手房市場開始略有起色。機構數據預計9月成交量在1.3-1.4萬套，比之前將會有大幅的提升。金九銀十，鏈家當然不想錯過翻盤機會。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉認爲，這類似於“薄利多銷”的市場策略，雖然鏈家單套上中介費降低有損失，但是算總賬，隨着二手房交易活躍度的提升，鏈家中介費和營業收入總額還是會增加的。

真可行？

根據媒體報道，在鏈家正式官宣下調中介費之前，已經在市場上小範圍做過試驗。今年7月，鏈家曾在朝陽北苑大區試行中介費雙邊收費，業主承擔1.7%，買房者承擔1%。

媒體報道中提到，北苑區域庫存房源1500套，去化週期非常長，是典型的買方市場，所以鏈家選擇在這裡嘗試推行雙邊付費，初衷是爲了減少客戶選房障礙，促進成交。但儘管是雙邊收費，總的中介費用還是2.7%，誠意不足，並未換得明顯的成交量攀升。

如今，鏈家用2.7%的中介費主動降至2%的“誠意”，來換取新的市場份額，是否真的可行？對此，衆口不一。

正在鏈家掛牌售房的王女士告訴資冭，目前還沒有經紀人來找自己談要承擔1%的中介費問題。“其實買賣雙方從來都不平等，羊毛出在羊身上，哪裡都是這樣。對我個人而言，如果房子賣不出就先放着，繼續租也不是不行。”她坦言自己買房時承擔的稅費就很高，現在並不願意接受新規則。

現實中像王女士這樣的賣方思維不在少數，習慣了交易中買家包攬所有費用的模式，除了剛需置換或者着急變現的情況，多數人仍然可以通過調高報價等方式，將這1%加入總價中。

事實上在二手房交易裡，有多種稅費，每種稅費都有規定是買方付還是賣方付。但在實際操作中，爲了儘快促成房產成交，中介往往會利用雙方的信息不對稱制造更多的不對稱。最終，誰在供求關係中表現得更強勢更渴望成交，大概率這筆費用會轉嫁到這一方。

有業內人士也指出，鏈家率先調降中介費對未來的交易影響非常有限，哪怕是下調到1%以下，也只是一個紙面標準，具體還要看實際如何有效操作。

更多的觀點認爲，單一討論中介費率下調並沒太大意義，因爲中介又當選手又當裁判的“雙邊代理”制度不變，中介利用雙方信息不對稱促進成交的本質不變，那麼這場交易中，買賣雙方都將利益受損。

真離譜！

購買一套二手房，如果滿五不唯一且面積小於90平方米的二手房交易，購房者需要繳納房產成交價1%的個稅和1%的契稅，再加上2.7%的中介費，意味着這套房子除了成交價本身，還要承擔額外4.7%的交易成本。一套價值600萬的房子，一次交易要收近30萬，這在很多城市已經是一筆買房首付款，甚至是全款。

此次在鏈家的帶動下，雙邊佣金如果能精準執行，對於買房人來說，這部分成本可以節省將近一半，算是個好消息。

但同時，中介費用的收取模式是否合理的討論熱度，已經超越降低佣金費率本身。核心的點在於：中介費憑什麼要按照成交總價的比例收取？按總價計算費率且不設上限，一直是一個難以言說的BUG，但究其根源，既無政策明言，也無法律支持，多年來僅靠口口相傳約定俗成。

通過查閱資料不難發現，稅法裡的稅費通常是按照總價比例收取，這是有法律支持的，不交稅就要面臨罰款或採取行政措施；然而收取房屋中介費，並沒有相關法律約束，這意味着主動權完全掌握在中介方，尤其是壟斷類型的房屋中介。

早在2010年前，當時北京的中介費普遍是1—1.5%，在房價快速上漲的賣方市場中，與當時市面上的中介公司坐等客來不同，鏈家反向操作通過主動出擊，收集了大量房源，成功佔位市場並獲得絕對的話語權，成爲最早推出高佣金比例的中介之一，最高比例曾達到3%。

後來的故事都看得到，鏈家通過互聯網，打通線上線下流量入口，依靠技術流常年霸榜二手房交易市場，市場成交佔有率達到50-60%，僅僅通過信息差便賺的盆滿鉢滿。前不久，鏈家旗下的上市公司貝殼，發佈公告稱通過全資子公司鏈家（天津）企業管理有限公司在兩個月內，購買了39億元的理財。充沛的現金流也展示出中介行業的鈔能力。

鏈家在此次降費的公告中表示，後續各門店服務內容不減項、服務質量不降低，公司將於三週內在所有門店公示新的收費方式和標準，供市民監督。在《關於規範房地產經濟服務的意見》中，明確說明“鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價”。而在實際房屋交易過程中，無論價格高低，從看房、談價、籤合同、過戶、貸款的流程如出一轍。如何繼續細化服務和定價，仍是需要解決的問題。

作爲行業領軍企業，鏈家是否還會有新的表率？