看大陸》何以爲家：中國租房人的昨天、今天和明天
上海窩棚。（來源：上海歷史展覽館）
公元803年，一個後生考中了進士，待業三年終於得到一份「校書郎」的工作，相當於在唐朝中央文獻研究室當研究員。
每月一萬六千錢的薪水，讓他只敢在長安五環外的長樂裡，租四間茅草屋。
存錢二十年，仍買不起長安房子的他，無奈寫下「長羨蝸牛猶有舍......且求容立錐頭地」的感慨。
這位後生，正是唐代大詩人白居易。
但白居易好歹還有份不錯的差事，有馬代步、有兩個僕人。他的前輩杜甫，就只能在秋風瑟瑟中，孤零零地大呼「安得廣廈千萬間」。
千百年來，「安居」都是一個奢侈的夢想。
01上世紀的「中國房事」
民國年間社會動盪，大多數人不敢買房。這造就了租房市場的興盛。
當時的上海有三百萬居民，租房住的有二百萬。作家郭沫若就曾攜妻帶子租住亭子間，跟石庫門裡其他租戶共用一個廚房、一個水龍頭。
郭老推開西窗，鄰居家的客廳立馬暴露在眼前：鍋碗瓢盆、孩子吵嚷，各種雜音像環繞立體音響，以至於「剛一動筆，腦子裡亂打架」。
散文家梁實秋也有類似經歷，他在《亭子間生涯》裡吐槽：「廚房裡殺雞，無論躲在哪一個角落，都聽得見雞叫。廚房裡烹魚，可以嗅到魚腥。」
名人尚且如此，販夫走卒的居住狀況，可想而知。
他們住不起正經房子，只能住月租一塊多錢的小棚子。這些小棚子一個個連在一起，組成棚戶區。1950年的調查顯示，上海棚戶區居民占上海人口的1/4強。
進入新中國，萬象更新。
房屋被納入公有範疇，城市實行「統一管理、統一分配、以租養房」的福利分房制度。即城鎮居民的住房，主要由所在單位解決，並以極爲低廉的價格分配給職工居住。
30平方米的房子，月租金也不過三四角，只相當於一斤豬肉的價格。
1961年，住在上海里仁坊居民樓的阿三在一篇題爲《我的住房》中激動地寫道：
「我今年六十五歲了，在舊社會吃盡了苦頭。因爲繳不出房租，被趕出流落街頭。只好去住放死人棺材的『會館』，裡面陰森森的黑得怕人……我現在住的是一所很好的朝南樓房，有玻璃窗，空氣流通，陽光充足，冬天暖洋洋，夏天涼風徐徐吹來，真叫人舒暢。」
這樣的文章屢見報端，當時的《杭州日報》甚至開出專欄，呼籲大家「不忘舊社會住房子的苦，珍惜新社會住房子的甜」。
分到一套房子，是當時城鎮職工最具幸福感的人生大事。以至於到九十年代末，人們進城找工作時，仍然不忘問上一句：「你們這個單位分房嗎，什麼時候分？」
但免費的午餐，喂不飽瘋狂增長的人口需求。
1950年到1977年，國家投資建設住宅面積爲4.93億平方米，年平均建房約1826萬平方米。對應的中國人口，卻從5.41億增長到9.37億，淨增73%，城鎮人口更是翻了一番。
儘管新增建設面積，相當於給每個城鎮新增人口建設住房9.42平方米。但相比於1949年人均8.3平米的城鎮住房面積，1980年反而滑落到7.18平米。
人口密集的上海，尤其突出。
9平米住一家三代8口人、全家住在一個直不起身的閣樓……這些故事，幾乎人人熟知。在80年代末，人均2平方米以下的家庭，全上海有幾萬戶。
如何解決住房需求？這個難題，並沒有在領導人的考慮範圍之外。
1978年10月，在視察了幾十棟北京新建的公寓住宅樓後，鄧小平忽然問身邊的同志：「居民住房可不可以成爲商品？」
這個問題，當時沒人敢回答。
但隨着時代前進，房改的路子，卻慢慢走了起來。在國家突破了福利分房制度後，又融入公房補貼出售政策，回收資金用於新的房屋建設。
1986年，提租補貼方案開始試行。月租金由原來的0.07-0.08元/平方米，提高到1元（人民幣，下同）以上，相當於成本租金的80%左右。
瀋陽市北製藥廠按此方案，每年回收125萬元用於再建房，然後以優惠的商品房價格出售給工人。第一年150套的名額，就有超過500人申請。
1998年，被稱爲中國住房制度改革里程碑的國發〔1998〕23號文件出臺，宣告了福利分房制度的終結和商品住房制度的開始。
這一年，戶籍制度進一步鬆動。
「凡在城市有合法固定的住房、合法穩定的職業或者生活來源，已居住一定年限並符合當地政府有關規定的，可准予落戶。」
房地產逐漸成爲支柱性產業，但浪潮捲起的，還有浩浩蕩蕩的「進城大軍」。
02身在異鄉爲異客
農民工，是中國現代化進程中繞不開的羣體。
農民工這個詞的第一次出現是在1965年，作者於嘉珍在《黃河建設》上發表了一篇文章，提到「農民工」是黃河修堤岸中的擎天柱。
改革開放之後，城市經濟引擎啓動，市場對於增量勞動力的需求持續擴張。根據農業部統計數據顯示，從1984到1988年，非農轉移的農村勞動力數量由2161.4萬上升到8611萬。
農民工來到城市，首先面對的問題並不是工作，而是住所。
工廠爲了招攬勞動力，往往會提供集體宿舍來吸引工人。但集體宿舍的生活，常常不是美好的回憶。
1976年出生的工人老趙，在工廠集體宿舍住了十年。他至今記憶猶新的，仍然是住宿舍的人，每天爲了搶水吵架乃至大打出手的樣子。
水龍頭的開關大權由廠方掌握，爲了節約用水，只在晚上8點到10點開放大水流。無論是早上洗臉刷牙，還是晚上衝涼洗衣服，工人在爲數不多的水龍頭前排隊是日常。
生活的不便，遠不止這些。
雖然居住成本低，但用電、用網等都有限制。七八個甚至更多人擠在同一間房，沒有成人的私人空間可言。而一些建築工地搭建的簡易鐵皮房，更是「冬冷夏熱」。
不舒服還是其次，不自由更令人感到壓抑。
以擁有45個工廠和近67萬員工的富士康爲例，有學者研究過裡面工人的宿舍生活後，直言「宿舍就是生產管理的延續」。
雖然園區裡銀行、醫院、郵局、超市、網吧、健身房等公共設施一應俱全，儼然一個小城鎮。但這個「城鎮」，既封閉，規矩又多。
2011年的一份問卷調查顯示，富士康85%以上的工人每個月休息4天或少於4天。
爲了減少洗衣晾衣時間投入，員工不能自己洗衣服，由富士康進行統一洗衣服務；宿舍裡不能抽菸、喝酒、打牌，進出宿舍樓都要刷卡。
一位廊坊的工人表示：「如果連續3天不刷卡，就默認沒回宿舍睡覺。」懲罰方式，是取消牀位，得自己去外面租房住。
大概爲防止工人之間過於熟識，抱團鬧事。工廠還會通過將老鄉分散安排住宿的方式，將其社會關係切割開，並限制隨意串門。
缺乏娛樂、進出自由和人際交往的生活環境，很容易帶來緊張的壓抑感。久而久之，大家都感受不到集體生活的熱鬧，唯一想法就是「裡面人際關係太冷淡，找不到傾訴對像」。
大量遠離家鄉的「時代淘金者」，則形成現代安居史上，另一特色鮮明的羣居景觀——城中村。
1995年，從北京天安門廣場南行5公里，剛跨過南三環，就會被甩入一個「擁擠而又奇幻」的漩渦。
這裡人來人往、南腔北調。打扮光鮮、拿着大哥大，開着奔馳豐田的生意人，竟和拎着大包小包的打工仔，都住在臨時搭建、簡陋擁擠的小平房裡。
這就是「浙江村」。
80年代以後，浙江溫州地區進京經商的人，在這裡自發形成了聚集區，以服裝生產和銷售爲主。
生意人多了，生活需求自然增多。於是，賣水晶糕的、美容美髮的、做海鮮生意的，都蜂擁而至。
生意門店多了，用工需求也增長起來。
從經商人的親戚朋友老鄉，到打工人的親戚朋友老鄉，逐漸枝分葉散。不過幾年，外來人口已經有10萬之巨，是本地人的五六倍。
整個社區變成了以溫州人爲中心，當地村民紛紛搭建房屋出租。以至於北京豐臺區政府曾在一份正式文件裡，開篇指出：京城人不知南苑鄉者有之，不知「浙江村」者無幾。
1988年，嫁過來十幾年的馬村居民李桂芝，把丈夫家的小四合院出租。原本3個人的屋子，硬是擠進了8戶溫州人，變成了40多人共同居住。
在英國牛津大學社會人類學教授項飆的記述中，李桂芝講起出租致富之道：「還是我們那口子有眼光，花了兩千多塊錢，又搭起了三間小房。」
八間房子的租金，一個月可達2000多元，而李桂芝夫婦的工資加起來還不到1000元。
但這並不意味着，本地人就很歡迎外來人。
住在大紅門后街的居民董帥前抱怨道：「浙江人來了，是活躍了經濟。但這社區也變亂了，有的仗着人多，房租說不給就不給。更不用說這衛生，大紅門都快成尿盆街了，你看這廁所髒的，都踩不下腳！」
這其實與個體的素質關係有限。自發聚集的社區，往往缺乏公共規劃、公共管理和公共服務的投入，髒、亂、差，似乎是難以避免的結局。
遠在兩千多公里外的廣州羊城村，同樣如此。
「村裡對外來人還是很有成見的，因爲治安差基本都是外來人在鬧事」，1997年搬來的湖南銷售員孫某如是說。
更令他感到麻木的是：「我在這裡住了5年，基本上很少和村民來往，就是一種房東與房客的關係。」
這幾乎是城中村的常態，外來人員多是爲了致富或生存，打工賺錢是第一動力。對於背井離鄉的他們來說，身在異鄉爲異客，無論外面的世界多麼繁華，他們終究要落葉歸根，也就無意在臨時駐紮的城中村裡，結交工作、生意之外的朋友。
房東眼裡，外來人只是「流動的人口」。保持簡單的經濟來往關係，反而收租更省心。
在浙江村，很多房東把所有房子都租出去，自己則遠離這片被外地人「侵佔」的領域，僅每月來收一次租金。
這樣的場景，至今仍然在現實中上演。
到2019年，深圳只有16%-17%的房子是商品房，超過60%是城中村的租賃房，還有超20%是工廠提供的集體宿舍。
工廠集體宿舍裡，找不到家庭的溫暖，一切都是爲了生產做準備；城中村裡，房東與房客的關係往往形同陌路，外來羣體聚集地像是城市中的孤島。
他們無法融入這裡，他們只是漂泊的外鄉人。
03蝸居的蟻族
杭州。（新華社）
2009年，一部電視劇大火。
劇情講述了1998年大學畢業的郭海萍和蘇淳，拖着行李來到江州市。並在只有10平方的老式建築裡租房而居，爲買房上演了一出出悲歡離合。
這部叫做《蝸居》的電視劇，正如它的名字，像一根針刺到了當代青年的生存隱痛。
1999年，國家通過高等教育擴招政策。到2003年，中國普通高校本專科生在校人數超過1000萬。
藍領不再是進城謀生的唯一主角，受過高等教育的年輕人，懷揣着夢想蜂擁而至「北上廣深」。
1997年5月，丁磊在廣州8平米的出租屋裡，拉着三個人創建了網易公司；非典時期，劉強東虧掉了幾乎所有的錢。他只能將自己關在北京的出租屋裡，邊吃泡麪邊思考未來。
他們是時代的幸運兒，寒微時的租房經歷，反而成爲人們津津樂道的大佬往事。
但更多的普通人，無論是專科本科還是985、211院校畢業生，大多面臨着相似的情況：飽和的就業市場和低廉的薪資。
根據2006年中國社科院發佈的「藍皮書」預測：2007年，中國城鎮需要就業的人口將超過2500萬人，而新增加的就業崗位加上自然減員一共只有1000萬個。
這種窘迫，使他們在選擇住址時，不得不優先選擇租金便宜的城鄉結合部或近郊農村，作爲初入社會、人生落腳的第一站。
2007年，位於北京西北五環外的唐家嶺，曾經居住着四五萬「北漂」的年輕人。
他們平均工資在2000元左右，人均月租金則達377元。加上水電費，意味着約工資的20%都要用於住房。
他們的居住面積，大多不足10平米。簡單的房間裡，通常只有一個牀位和一個桌子，再無其他。
他們每天吃兩頓飯，坐兩個小時公交車通勤，從家到公司兩點一線。只爲了一個簡單的夢想：月薪能夠漲到七八千元，存點錢回家買個房子。
在接受北京大學政治學博士廉思訪談時，一個在小公司做財務的湖北女孩何易，慷慨激昂地宣告「以我現在的資本，當然很難。但是隻要我破釜沉舟考過註冊會計師，這個目標就很容易實現了。」
廣告設計專業的樑亦嫺，則自信地說：「我的能力比較強，另外我很細心，就算是去做掃地這樣的工作，我也一定比別人掃得乾淨。」
廉思在其調查中，將這羣年輕人稱之爲「蟻族」。
他提到，螞蟻有25萬個腦細胞，是所有的昆蟲中最聰明的物種之一。它們又很弱小，一陣風就能將其從任何高處吹落到塵土中。但它們卻以勤勤懇懇、全力以赴的工作態度，羣居而生。
「這些特點，都是低收入聚居的大學畢業生羣體的真實寫照。」
即便是住在條件簡陋的小窩裡，這些年輕人也沒有停止過憧憬未來。
但市場亂象如同水藻，也在需求旺盛時泛起，黑中介成爲令年輕打工人痛恨的頑疾。
鏈家創始人左暉曾在一個採訪中說：「1992年我大學畢業，2004年買了第一套房子。中間這12年，我一直在租房，換了10個房子，也曾經被騙得一塌糊塗。」
58同城創始人姚勁波1999年畢業開始北漂時，也被房產中介騙過錢，「信息不對稱」甚至讓他交出所有積蓄。
或許正是這種經歷，讓他們看到了一個新的市場缺口，58同城和鏈家，都很快開始涉足租房市場。
盯上這塊蛋糕的不止他們。2010年後，隨着移動互聯網興起，長租市場開始醞釀，並在2014年後火熱。
這一階段，幾乎所有80後流動人口都進入了社會，至少1/3的90後開始進城工作，兩者加起來的總數有2.8億左右。
這相當於中國每6個人中，就有1個要尋找工作和安居的地方。
大規模需求刺激下，從2012到2019年的短短7年間，長租公寓行業公開融資超過100次，融資總額約2160億元。
資本在狂歡，蝸居的年輕人卻高興不起來。無序擴張的長租市場，讓他們陷入了新的麻煩。
2018年9月，關於長租公寓甲醛超標導致白血病的傳聞和案例，以及長租公寓可能是「致命住所」的說法，一時間在互聯網上瘋傳。
此後，雖有醫學專家出面解讀釋疑，但事件的發酵，讓更多的人站出來爆料在長租公寓租住時，都出現過皮膚過敏等不適，長租公寓裝修間隔和甲醛問題，引發打工人的集體聲討。
「致命住所」的問題，剛剛有所緩解。整個長租行業，卻又面臨「致命崩盤」。
2018年，「鼎家公寓」爆雷，成爲第一張倒下的「多米諾骨牌」。
兩年間，陸續超過170家長租公寓爆雷。2020年登陸紐交所的第一支中概股「蛋殼公寓」，從上市高光到泡沫破滅，只用了10個月時間。
在微博「蛋殼套牢的年輕人如何自救」話題下，有人悲嘆「晚上10點，頂着零下17度寒風走路半小時，不捨得打車回家省下的血汗錢，就這樣沒了！」
有人心有餘悸地講述：「房主喜歡半夜帶人上門威脅趕人，已經三次了，不接受任何協商。現在加班結束沒感到輕鬆，竟然是因爲害怕回家......」。還有人崩潰地講起自己的心酸：「一直沒敢跟父母說這件事，如果他們知道自己的孩子租的房子被清退，還要繼續還貸，會很難過吧。」
彼時，蛋殼管理的房間超過40萬，意味着有如此經歷的年輕人也會超過這一數字。
在電視劇《蝸居》裡，郭海萍的妹妹質問道：「爲什麼我們的人生和夢想，都要拴在一個房子上呢？我們所有的努力，所有的期盼都僅僅是一處房子，這樣的人生是不是太悲哀了？」
這一問，包含了多少「蟻族」的辛酸苦楚。13年後，仍然久久迴盪。
04安居還有多遠？
葛優躺。（網路圖片）
曾入選2016年十大流行語的「葛優躺」，6年後依然以表情包的形式瘋傳。
在一所三室兩廳的房子的沙發上，無所事事地斜躺着，竟是年輕人最可望而不可及的夢想。
但二十多年以來，國家其實一直致力於在非市場化租賃方面，解決國民安居問題。
1998年，國務院首次提出廉租房的概念，保障對像爲城鎮最低收入家庭，後拓寬至城市低收入住房困難家庭。
2010年國內開始公租房建設，2020年中央經濟工作會議提出「要高度重視保障性租賃住房建設」，保障性租賃住房正式登上歷史舞臺。
這些相關政策，取得了不少實效。
截至2018年底，3700多萬困難羣衆住進了公租房，累計近2200萬困難羣衆領取了公租房租賃補貼；棚戶區改造，讓上億棚戶區居民「出棚進樓」。
相較於1978年，2021年城鄉居民人均住房建築面積增長5.6倍，達到37.8平米。
但另一面，依然是沉甸甸的事實。
人社部數據顯示，2021年全國農民工總量爲2.92億人。2022年，高校畢業生規模突破千萬大關。
相應的，2021年全國40個城市新籌集的保障性租房只有94.2萬套，2020年長租市場房間保有量也僅1100萬間。
面對高企的房價，連王石、潘石屹等房地產大佬，都站出來勸年輕人租房。但年年上漲的房租，卻讓房客們叫苦不迭。
1955年，一篇中央書記處的調查報告指出：「各個城市的房租一般佔職工家庭收入的8%至10%左右，與目前工資水平比較，有些城市應予調低。」
也就是說，當時對於交房租的一般理解，應在家庭收入的5%左右。
但到2020年左右，根據北京市職工平均工資標準和房租價格，其租金比例實際上達到了40%。
這背後，與長租市場供需失衡、滲透率不夠有關。
總人口3.3億人的美國，擁有4700萬套長租公寓，租房人口比例爲37%；歐洲國家租房比例，更是達到50%以上。它們的租賃房源機構滲透率，是中國的5-10倍。
針對亂漲價、黑中介、暴力催租及日常服務亂象，較爲完善的租賃法規和市場機制約束，同樣不可或缺。
關於北漂，有一個浪漫的解釋：水下的魚類，通過魚鰾調節身體比重上升或者下降。唯一沒有魚鰾的鯊魚，爲了不讓自己沉入海底，每時每刻都在遊動。
北漂一族，就像在深不可測的都市裡遊蕩的鯊魚。爲了生存，他們必須用盡全身力氣「漂流」。
但現實是，打工人所依賴的工作和住所，都不具有穩定性。自己就像無根浮萍，跟着社會浪潮飄來蕩去。
爲此，住建部於2015年首次提出「租購併舉」，推動租購同權。
十九大報告指出：「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。」
2022年《政府工作報告》，再次明確了「探索新的發展模式，堅持租購併舉」的指導要求。
地方也積極跟進。20多個省份出臺相關細則，北京、深圳、成都、武漢等50多個城市出臺住房租賃的扶持政策，相關房企相繼推出商品租賃房規劃。
2017年7月24日，位於上海浦東新區的全國首塊R4全自持租賃住房用地，由張江集團底價摘得，並由專業機構「旭輝瓴寓」負責運營。在北京，類似項目有西紅門高立莊地塊，由當地國企與「萬科泊寓」合作開發運營。
以自如爲代表的長租行業，也進一步在運營模式上迭代升級，通過對產品和服務的精細化運營，讓租房更安居。
社會各界正爲租房安居作出更多努力，越來越多人正以租房實現着安居之夢。合力之下，「以租爲家」，已經並且還將成爲更多人安居樂業的新選擇。（耿康祁）
（本文來源：「華商韜略」公衆號，ID：hstl8888）