決戰大紅門
這是嚴肅君的第 578 篇推送
相較於絕對碾壓，勢均力敵的較量往往更有意思。
今年最後兩個月，北京新房市場上，幾個片區肉眼可見即將展開捉對廝殺。大紅門中海與金茂的對決，已經正式拉開帷幕。
相鄰地塊，同一天拿下。最新消息是---
金茂008地塊定名「永定金茂府」，已於11月9日獲得建設工程規劃許可證。
產品面積段在110㎡-180㎡之間，配備十二大科技系統，恆溫恆溼恆氧。接近項目人士透露，開盤會有驚喜價。
中海004地塊定名「中海和瑞叄號院」，預計本週六（11月19日）開放售樓處。
產品爲108㎡三居、136㎡和160㎡四居，總價1000萬起。有消息稱，戶型上比興叄號院有優化，得房率高。
1.
兩地塊規劃條件的差異是非常細微的。
金茂地塊建築規模6.8萬平，容積率2.6，控高45米，局部控高60米，也就是能做20層高層，土地成本價在5.59萬/㎡；
而中海地塊建築規模達到近9.5萬平，土地成本也更低一些，只有5.25萬/㎡。容積率2.4，全部樓棟需控制在45米，最多能蓋15層。
總的來說，中海地塊未來社區更大，容積率更低，純小高層社區居住舒適度會相對較好。
2.
但從企業氣質來看，金茂和中海又是迥然不同的。
如果說金茂是多年來穩坐豪宅寶座的老錢一族，那麼中海就是近幾年北京新房市場重新迴歸的新貴派。
提到金茂，大家第一反應就是科技系統，最直觀的感受是金茂的房子，總會比周邊貴那麼一點點；
而中海更像精打細算的工科生，走的是成本管控路線，往往也是區域價格戰中的那條鮎魚。
從兩地塊目前流出的產品信息來看，雙方都主打純改善產品。但中海在面積上略小，並且直接放棄160㎡以上大平層競爭。
3.
大紅門銷售指導價9.5萬/㎡，甚至超過同期出讓的海淀永豐，在推出之時就有爭議。
如果說南四環+臨鐵，是大紅門區域房價的有力支撐，那麼作爲有着23年曆史的北方地區最大服裝批發集散地，這也決定了房價的天花板---
周邊房齡10年以內的次新二手房，價格最高也就7萬/㎡。
好在，這個天花板正在被捅破。
從2014年起，豐臺累計疏解提升大紅門片區商品交易市場216家，疏解退出一般性製造業企業360家。
曾經的批發市場，物流倉儲變爲南苑森林溼地公園，各大服貿城轉型爲南中軸國際文化科技園、豐臺區政務服務中心、區級圖書館等，未來還規劃有國家級博物館等。
而且與純新板塊相比，大紅門本身區域內居住氛圍濃厚，日常生活配套也十分成熟。近日，中軸線官網也正式上線，能否帶動一波房價，嚴肅君也拭目以待。
4.
擴大範圍來看，除了在大紅門這兩個項目直接對線，豐臺區域內競品也不少。
同時期出讓的豐臺造甲村地塊和槐新地塊，分別限均價10.6萬/平，8.3萬/平，雖然尚無產品信息流出，但與大紅門兩項目總價段有重合，是不可避免的。
所以大紅門項目有消息稱，首期開盤均價在9萬/平左右，甚至還可以下探。
對於原地改善居民來說，可以重點關注首期房源。
5.
先“拉齊”配套，再“趁勢”賣地；多個新房項目扎堆上新，借力房企變現能力，實現區域價值的進一步提升。
從最早的“翠湖三傑”“郭公莊三兄弟”，再到前段時間大火的“海淀永豐”“西紅門組團”，以及如今的大紅門兩地塊……這是限競房供地以來的常規"套路"。
其實在新房市場，相較於貼身競爭，更可怕的是“孤身一人”。
同一板塊的不同項目，不管戶型、價格、精裝哪一方面存在差異，至少都會引發市場關注。
而沒有競品，沒有聲音，意味着沒有市場流量和成交，更不用說把流量轉化爲銷量。
互動時刻：
2022年底北京新房市場南城看點之一，就在大紅門了。目前兩地塊具體產品信息還有待官宣，嚴肅君也期待中海和金茂能帶來新的驚喜。
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