酒店服務式公寓，正在“變臉”

近期，上海的長租公寓市場可謂是十分“熱鬧”，輝盛國際旗下的輝盛坊品牌入駐上海，鐵獅門也宣佈進軍上海高端長租公寓市場，但上海雅詩閣衡山服務公寓卻令人出乎意料的以10億元被出售。從上海服務式公寓的“雙重情境”來看，服務式公寓還是一門好生意嗎？

上海服務式公寓的“雙重情境”

近年來，長租公寓賽道火熱吸引了一批又一批的入局者，長租大宗交易市場逐漸活躍，其中多個集團將上海作爲重要市場力量深度參與其中，並試圖闖出新賽道。但近期的上海長租公寓市場可謂是“雙重情境”。

一方面，有一些外資機構瞄準國內長租公寓賽道，並不斷豐富着公寓資源。全球服務公寓運營商輝盛國際於近日正式宣佈啓動上海五角場輝盛坊公寓酒店，預計將於2024年中正式揭幕。

上海五角場輝盛坊公寓酒店坐落於楊浦區新江灣城核心地段，緊鄰五角場城市副中心，坐擁上海首屈一指的天然生態綠地並輻射 4 大生態公園，區域內彙集了衆多互聯網巨頭企業、高新科技創新企業、跨國企業總部以及享譽全球的高校，形成了創新要素和高端人才聚集區域。此次引入輝盛坊國際公寓品牌或許也旨在滿足該區域不斷增長的高端住宿需求，同時爲當地區域打造更爲多元化服務的旅居空間。

4月25日，鐵獅門官微消息，公司收購鵬欣集團位於上海五角場核心區20層高的酒店項目，並計劃將原酒店改造成約300個單元的全新長租公寓。鐵獅門表示，此舉標誌着公司正式進軍上海高端長租公寓市場。

該棟物業總面積達34279平方米。其中2層至20層的公寓部分將通過深度改造，提供單間、一居和兩居室在內不同房型的租賃單元，並配備升級的浴室和全新廚房，計劃於2025年二季度完成項目改建並正式運營。該項目將聘用新加坡服務式公寓運營商輝盛國際提供運營服務。

一方面，長租公寓市場交易頻次逐漸活躍。2023年，全國長租公寓大宗交易投資額110億元，超過了前兩年的總和。本月，凱德集團發佈消息稱，位於上海衡山路99號的高端公寓酒店雅詩閣已完成股東工商變更。運成（香港）有限公司、凱德華越（上海）投資有限公司實現退出，廣州恆怡投資有限公司成爲新投資人。但凱德投資明確表示，雅詩閣中國仍將負責管理該項目。

據瞭解，雅詩閣衡山服務公寓位於上海內環內核心地段，爲新加坡企業凱德集團旗下的高端公寓產品。凱德對外出售這家公寓已6、7年之久，此前開價近20億元，雖然此次實際的交易價格尚未對外公佈。但據業內消息透露，交易價格絕對超過了10億元。

這是根據此項目優越的地理位置、物業條件以及可觀的租金收入有關，據原雅詩閣中國董事總經理陳志商此前透露，2020年，該公寓的90間房源，長租率保持在95%以上，年入住率超過九成，上海雅詩閣衡山服務公寓爲凱德長期貢獻了可觀的租金收入。

而凱德選擇退出的原因之一可能是受到中國房地產市場調整的影響，這也是目前許多房地產企業面臨的挑戰。此外，或許也與雅詩閣採取由重轉輕的擴張戰略有關。此舉符合凱德地產的業務策略，有助於進一步優化其投資組合，通過資本循環，繼續在中國市場尋求投資機會。

有人進入，有人撤出，這些投資行爲可能會改變長租公寓市場的供需關係。一方面，由於輝盛國際、鐵獅門和凱德等大型機構的加入，可能會增加市場上可供租賃的房源數量；另一方面，這些機構的投資策略和運營模式也可能對長租公寓的品質和服務產生影響，從而影響租客的居住體驗。此外，這些動作也表明，上海的長租公寓市場不僅在數量上有所增加，而且在質量和服務上也在不斷提升。

酒店服務式公寓還是“香餑餑”嗎？

我國的酒店式服務公寓經過十幾年的發展，在原有基礎上已經形成自己的特點，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統的酒店相比，在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更加家庭化。由於它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務人士青睞。

隨着酒店式服務公寓市場隨着新入場成員的增加，隊伍也越來越龐大。已進入中國市場24年的雅詩閣，目前在中國已進駐41座城市，擁有及管理物業200家，旗下公寓共計超過4.4萬套。萬豪旗下的萬豪行政公寓 (Marriott Executive Apartments)也已在北京、天津、杭州、西安等8個城市落地10家公寓。2019年開業的上海寶格麗酒店的243套寶格麗公寓剛剛建成的時候就被搶空。此外，文華東方酒店、瑰麗酒店等國際知名酒店也都紛紛搶灘酒店公寓市場。

事實上，作爲長租公寓的“分枝”，服務式公寓的市場規模一直保持着穩健增長。據澎潤數據顯示，2016-2019年，服務式公寓在華物業數量增速均在20%以上，即便2020年和2021年這樣疫情之年，增速依然保持在10%以上。

但隨着大量保租房、長短租公寓產品的涌入，酒店服務式公寓的市場正在被迅速“瓜分”。根據克而瑞不動產運營華南的統計數據，截至4月25日，全國有49個“公寓”項目要開業或者新建等。這些公寓項目中，至少70%是保租房。

這些租賃產品對酒店服務式公寓的出租影響不可謂不大。高端公寓的租戶，多以年輕人爲主，前些年很多互聯網圈、金融圈的本土“高精尖”人才、上市公司中高層管理者、居家做直播的網紅博主及其他自由職業者，都喜歡租高端公寓。但2023年退租的越來越多，一旦空了，再租出的週期也越來越長。

上海某外資高端公寓相關負責人表示，2023年下半年，上海某國際基金投資的高端公寓出現了退租潮，一個月退租最高超20套，多數租客並未離開上海，而是搬到了更便宜的公寓。

作爲頂奢公寓的代表，寶格麗公寓也早已放下了姿態。原來一個月租金數萬元的酒店式公寓基本是“秒定”狀態，經常幾位意向客戶在搶一套房子，有時候還可能要加價才能租到。而從2022年的下半年，寶格麗公寓就開始搞起了各種優惠活動，有些活動算下來等於變相打了8.3折。

但這並不意味着酒店服務式公寓已經不“吃香”了，從當下房地產、酒店和長租公寓集團的動作就可看出一二。多家服務式公寓品牌陸續發佈拓展目標，這是以往不曾有過的。奧克伍德與碧桂園文商旅集團的合作品牌奧克伍德碧軒服務公寓，計劃於2030年在中國GDP前50強城市開設100家門店。輝盛國際計劃在未來三年將其在中國區的公寓酒店數量擴增到30家，雅詩閣計劃到2023年在華管理服務公寓達到6萬套。

一方面，當前消費客羣正在發生變化，個性化的生活，多元化的空間，高質量的服務、靈活的租期成爲新訴求。原有的住宿產品已經不能滿足需求，同時擁有“酒店式管理、家居式服務”的產品成爲衆多消費者的心頭好。

同時，與美國等國相比，國內的酒店服務式公寓起步較晚，我國市場基礎龐大，住宿行業的發展處於上升期，市場尚存在大量供需缺口，這也是輝盛國際、雅詩閣等國際集團將中國作爲最具戰略意義的核心市場之一的重要原因。

一方面，存量資產管理時代，運營商們需要通過提高運營效益來實現收支平衡、產生投資回報，那麼必然要選擇“長短租結合”，以長租去化房源，以短租獲取盈利，這就回避不了服務式公寓。對於很多開發商來說，自持型業態越來越成爲一個非常不錯的租金收益型產品，正在逐漸地替代掉原有的銷售型業態。

總體來看，酒店服務式公寓仍然是當期租賃市場的重要組成部分，相較於前幾年的大刀闊斧，現在的酒店服務式公寓走的更穩，正在向高質量、多元化方向突破轉變。酒店服務式公寓賽道的競爭也愈發激烈。

發展下半場，服務式公寓將面臨哪些競爭？

近年來，資本在中高端服務式公寓領域動作不斷。酒店系玩家接連入局，長租公寓機構着力打造服務式公寓產品線，各方都在高端服務式公寓領域積極佈局。進入下半場的服務式公寓，將迎來哪些方面的競爭？

一是物業之爭。目前，服務式公寓品牌幾乎僅佈局於國內一線城市及部分二線城市，這與城市的經濟水平和產業結構密切相關。但隨着存量資產的爭奪和城鎮經濟的興起，酒店服務式公寓對物業的搶佔也將趨向“白熱化”，由此可能會出現以下兩個發展方向：

“下沉”不再是酒店業的“專屬”，中國服務式公寓“下沉”發展也勢在必行。一方面由一線城市向二三線城市佈局，一方面以市場爲基礎拓展自身品牌矩陣。以雅詩閣爲例，在二線城市佈局馨樂庭品牌以及共享公寓lyf，2020年雅詩閣還推出了旗下的長租公寓品牌雅遇，以發散產品線，經過超十年的擴張發展，雅詩閣在中國的物業分佈中非一線城市佔到了70%。

與產業園的合作或將更加頻繁。長租公寓與產業園區的結合，不僅能夠保障長租公寓項目的出租率，更能提升溢價空間，兩者互相成就。近幾年，城市近郊產業園已然成爲長租公寓佈局的首選。比如碧桂園旗下的碧家公寓、龍湖冠寓等一大批長租公寓企業，於2019年便開始採取這類佈局方式。4月25日，科學城集團攜手雅詩閣中國簽署科通大廈“馨樂庭”品牌委託管理協議，也是長租公寓和產業園區合作的又一新案例。

二是品牌之爭。觀察中國住房租賃市場，各大住房租賃企業不斷推出服務式公寓品牌，佈局中高端和高端租住市場。頭部酒店集團也紛紛涉足，已有公寓品牌的加快項目落地開業，沒有品牌的則加快品牌推出，或研發或收購或戰略合作，推進賽道佈局。

首先，專業公寓品牌已基本形成寡頭壟斷，佔據整體服務式公寓市場的大半江山。該類品牌歷史悠久，發展成熟，各集團基本構建了完善的品牌體系，覆蓋不同檔次的市場定位。其次，隨着千禧一代成長爲消費主力，在各政策利好推動下，服務式公寓產品的進化加速。國外老牌的公寓集團、國內地產開發商以及酒店集團通過自主孵化、聯合打造、收購等方式，打造出了一批更與時俱進的公寓品牌。

相比於前20年的發展，服務式公寓1.0時代仍以資產持有變現作爲主盈利模式，已然開啓的服務式公寓2.0時代則需要更多的品牌輸出和多元化發展。中高端酒店服務式公寓品牌和創意主題品牌就是在此基礎上出現的，與高端酒店品牌“抱團”也是這一趨勢下的重要策略。

三是管理模式之爭。服務式公寓兼具服務業和地產行業雙重屬性，它跟酒店的商業模式很像——管理和資產，要麼管理輸出賺錢，要麼資產增值賺錢。這對企業的運營管理能力提出了極高的要求。得益於風險成本，擴展能力迅速、盈利高，輕資產模式成爲了衆多公寓品牌的選擇。如長租公寓領域的萬科泊寓和以中資產見長的魔方公寓，最近幾年都開始嘗試輕資產業務。

對於已經擁有多年成熟運營經驗的品牌公寓運營商來說，輕資產模式能夠以較低資金成本輸出運營管理實現收益，同時也是一種能夠快速擴張規模和市場份額的方式。但真正把這一模式跑通的企業並不多，想保持長期盈利狀態也並不容易。

隨着城市化進程加快、消費結構波動、新一代年輕人購房意願轉變以及對體驗式消費需求的日益增長，酒店公寓市場開始釋放出重要信號。酒店服務式公寓從“野蠻生長”時代進入“精細化管理”時代，服務式公寓如何與時俱進做到精細化運營與產品升級，則成爲品牌佔領市場制高點的制勝法寶。

未來酒店服務式公寓會是啥模樣？

近年來，資本在酒店服務式公寓領域動作不斷，多類玩家接連入局，促使中國長租公寓市場不斷演變、發展。隨着國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，可以預見，新一輪長租公寓市場的競爭將更加激烈，其商業模式也隨着行業發展逐漸走向成熟。那未來的酒店服務式公寓又會變成什麼樣？

會有更多本土品牌出現

衆所周知，服務式公寓雖然在中國市場已經有30餘年的發展史，但長期以來市場份額一直被外資品牌所把持。伴隨着中國經濟的蓬勃發展以及國人消費理念的改變，商旅精英對於服務式公寓的需求愈發顯現，相比於外資品牌，本土品牌顯然更加的“接地氣”，更懂國人的需求。因此，未來公寓市場將會有更多本土品牌出現，甚至走出“國門”，這對本土品牌來說，機遇和挑戰並存。

隨着消費需求的開發、運營機制的成熟與完善，未來服務式公寓市場會出現更多不同定位不同理念的品牌，要想在未來市場持續具備競爭力，需要恆定的高階理念及與時俱進、靈活多變的運營策略。在未來，酒店服務式公寓產品方面將進一步細分，在產品設計上更加突出設計感、個性化、共享性，在服務上更加強調社交屬性與人性化。同時，還將以市場爲基礎拓展自身品牌矩陣，疊加品牌聲量。

彈性化租賃模式或成常態

沒錢的年輕畢業生想租租不起，有錢的白領、高管或網紅在各自的職場危機中選擇降級，前者阻礙了長租公寓對更大用戶羣體的滲透，後者則影響了長租公寓品牌的高端化發展，而這兩者都將給長租公寓市場帶來結構性變化。一些長租公寓品牌正在積極改變。如萬科泊寓，推出長短租結合的業務模式，包括對B端客戶推出隨心短租，最短租期從一年調整成一個月。

未來酒店服務式公寓市場可能會推出更加彈性化的租賃模式。除了傳統的長租模式，短租、按需租賃等形式將更爲普遍。這種彈性化的模式能夠更好地適應租戶的不同需求，使公寓市場更具靈活性。

構建完整的商業生態

早期的酒店服務式公寓，更多聚焦在如何拿到更多的房源、如何容納更多的租戶上，而隨着Z世代青年逐漸站上時代舞臺，共享社區生態與持續的自我更新成爲服務式公寓新的任務。服務式公寓產品的橫向跨界發展趨勢凸顯，越來越多產品通過更加靈活的商業模式，主動擁抱各類客人，將產品的想象力發揮至極。

通過打造商業+娛樂+住房等全方位配套設施，形成社區型多業態化模式，服務式公寓從單一零散的居住公寓，逐步走向獨立完整的超級社區形式。隨着大中型租賃社區形態成爲市場主流，引導着租賃市場向社區化、品質化、生活化的方向發展。一些租賃社區商業積極嘗試“多種業態、多項服務”，融入城市肌理，引導產、城、人融合，形成良性生態商業閉環。

綜上，無論是“買進”還是“賣出”，都表明了酒店服務式公寓仍是各方關注的熱點。同時，在當前住宿業競爭日益激烈的背景下，酒店服務式公寓市場正在表現出趨於成熟的跡象，服務標準化和品牌化程度較高。但在住房租賃快速發展的大趨勢下，唯有通過不斷修煉內功，在新市場新客羣發展中不斷“變臉”，找準自己的立足點，纔是品牌不變的答案。