降息後，房價怎麼還降了？！靈魂發問：等金九還是等年底？

降息一週，佛山樓市依然寒氣逼人。

從成交看，上週佛山新房網籤1331套，成交面積15.8萬方，環跌14%。

從市場看，降價潮並未止步，反而愈演愈烈。

亞藝板塊2.1萬起，佛山新城1.5萬起，綠島湖1.2萬起，城北1.4萬起......各板塊底部價，幾乎從高峰期腰斬。即使是對標深圳灣1號的江景豪宅，也開始自降身段。

豪宅先降爲敬！佛山的底在哪？

以往，政策但凡有利好，朋友圈總會見到開發商的“漲價海報”刷屏。

如今，房貸利率降至史上最低的4.1%，價格戰卻打得更激烈了。

繼2.3萬底價後，亞藝泰豐千璽灣上週又推出2.1萬特價房，甚至玩起了“送一成首付”的營銷手段，直接幫客戶墊付一成首付。

只不過，這筆首付款需打入客戶親屬或朋友賬戶，且參與該活動的房源，必須按備案價成交，不能享受特價房源優惠。

前有泰豐2.1萬，後有龍光玖譽臺2.2萬，夾在中間的雙地鐵盤粵海拾桂府也不好過。

上週，有自媒體爆料，項目最低1.9萬起，直逼1.8萬+樓面價。該文章現已刪除，小編向項目求證，目前新加推的樓座，毛坯吹風價2.2-2.4萬/㎡，其他精裝在售房源，價格仍然在2.5-2.9萬/㎡。

不排除開發商會拿出西北向、天地層等特價房源，吸引客戶登門，但房源選擇性並不多，且居住舒適感肯定比較差，畢竟一分錢一分貨。

在佛山逆市出貨的豪宅盤，也感受到了市場的寒氣。

位於禪城奇槎的鵬瑞三龍灣1號，上週加推140方“小戶型”，最低不到3.2萬，最貴也不超3.6萬。價格甚至不如龍光天境，後者望江精裝售價在3.7-4.3萬/㎡左右。

據銷售口徑，140方戶型也是3.3米層高，三梯三戶設計，達到佛山最高配置裝修標準，裝修成本接近100萬，相當於毛坯價2萬多。

（坊間有消息透露，140方開盤價低於預期，裝修標準可能只有2000元/㎡；在商言商，相信購房者對100萬裝修標準也心知肚明）

早在今年6月，項目對外吹風價不低於4萬+，銷售也曾表示，只有少數單位折後會有3字頭，188-340㎡大平層吹風價則在5-7萬+。

不過，從目前備案價來看，大平層普遍在3.5-5.8萬/㎡左右，比預期低了不少。

另外，該盤預計2025年8月交樓，還要等三年。

失意的還有北滘地王中海匯德里，首批開售樓棟，整體備案價僅2.5-3.3萬/㎡。

項目雖然等到了7號線開通的利好，但生不逢時，一方面遇到整體市場低迷，另一方面還有隔壁保利地塊的威脅，後者拿地價比中海便宜約7000元/㎡。

很多人可能想問，金九銀十房價還會再降嗎？

從以往經驗看，金九銀十是房企衝刺年度業績關鍵時期，各種促銷手段一定少不了。

放眼當下，佛山價格戰已經打了一年，多數項目都在虧本賣房，今年金九銀十會有更大折扣力度嗎？

首先可以肯定的是，以價換量仍將是市場主旋律。

據本站房產數據中心統計，截至8月29日，本月新房僅成交5132套，比7月數據還難看。

廣佛地產專家鄧浩志表示，經過7、8月份市場的低迷，加上金九銀十傳統旺季，開發商一定攢足勁，爭取在這個時間節點上，再回收一波過冬的資金。目前市場情況下，打開市場的辦法不多，效果也不好，增加宣傳+降價銷售，就是唯一的“套路”。

可以預見，接下來9-10月，特價房、零首付、一成首付、第一年免月供等手段還會升級加碼。

爲了不要虧的太難看，類似泰豐這類促銷噱頭也不會少，真刀真槍血虧清場的不會是普遍現象。

這不，佛山已有樓盤宣佈9月漲價了！“全面漲價”、“漲5%”、“每週漲500元/平”......還是熟悉的配方和套路。

雖然聲音很微弱，但也聽得出開發商心底的吶喊，不想再捲入無止境的價格戰了。

市場在擠泡沫，無房的在等崩盤，兩者就像平行線，永遠沒有交集。

如今，市中心底牌已經亮出來了，一二手出現倒掛，正是入手好時機；至於外圍鎮街，地價大跌已成事實，相信房價還有繼續下探的空間。

今年上半年拍地，順德倫教、順德勒流、三水、高明等區域，樓面價無一例外腰斬；只有禪城奇槎望江地塊，由保利華南溢價拿下，樓面價17983元/㎡，刷新板塊最高紀錄。

等金九銀十，還是等年底？

房價跌、利率也在跌.....更加坐實了“等等黨們”勝利的堅持。

對於真正有需求的家庭來說，是不是一定要一直等下去，究竟要等到何時？

歸根到底都是一個問題，市場的底究竟何時出現？

這個討論一直從6月延續到8月，從萬科鬱亮到新世界接班人，只有開發商一直在傳遞信心，釋放樓市築底的信號，專家們則不敢妄自斷言。

原因很簡單，影響樓市的不確定性因素太多。

今年3月和6月，樓市原本有一波復甦的行情，最終還是被突如其來的疫情和停貸風波中斷。

如今，各地救市政策加碼，全國性“保交樓”紓困基金啓動，雖然短期對市場拉動效果不明顯，但長期來看有助於市場走出谷底。

丁祖昱評樓市發文表態，今年或將沒有“金九銀十”，放鬆政策短期內較難造就市場回升，三季度可能會出現部分城市回穩，整體築底仍將持續一段時間，第四季度末或將略有“翹尾”行情。

其實，市場上對復甦的定義，也存在一定的誤解，認爲成交量要回到往日高峰期，纔算真正的回暖。

事實上，房地產整體規模收縮，已是不爭的事實。無論是地方、開發商還是購房者，都要習慣新常態下的平衡。

以7月佛山市場爲例，新房成交雖然高位回落，但二手成交不俗，一二手總交易量，相對4-5月來看，已有較大漲幅。

證明市場上並不缺購買力，樓市熱度也有所回溫，只是現階段，客戶對新盤信心還不足。

在這個不確定的年代，誰都無法預判未來。

可以確定的是，佛山土拍規模急劇下降，未來入市新盤必定大幅減少，尤其是中心區域，稀缺性會進一步夯實新盤價值。

總體來看，中心區房價已進入平穩狀態，金九銀十期間可以蹲一些非天地層特價房；如果沒有心水樓盤或戶型，等年底新盤入市再對比，未嘗不是選擇之一。

只有親自落場，才能看清促銷背後的真相，哪些房源打折促銷、哪些房源明降暗升，想要抄底，也要下苦工、靠真本事。