華潤置地，20年前埋下的種子盛放了！

2004年，華潤置地首座購物中心，也是深圳市首個真正意義上的購物中心——

深圳萬象城開業，標誌着華潤置地正式涉足商業地產。

站在20年前那個時點上，沒有人會想到，有一天以經營性不動產業務爲核心的經常性收入業務，貢獻了華潤置地51.4%的核心淨利潤。

這也是華潤置地歷史上，經常性收入業務的核心淨利潤佔比首次超過了50%。

而在經常性收入業務利潤持續增長的有力支撐下，華潤置地憑藉107億的核心淨利潤，登頂2024上半年房企核心淨利潤TOP1。

在房企發展普遍經歷低谷的今年，華潤置地交出了一份領先的穩健答卷，多元化的業務結構在市場調整時有效的平衡了波動——

20年前埋下的種子，如今已經成長爲了重要的支柱。

同時從綜合維度看，華潤置地的開發銷售型業務穩居行業前列，經常性收入業務持續增長，並獲得資本市場認可，股價保持內房股第一，整體業績跑贏大勢。

今天，濤哥就來跟大家聊聊，華潤置地上半年的這份高分答卷。

1

模式轉型，大資管成爲第二曲線

2024年，在住宅開發進入新週期背景下，轉型升級成爲房企的必由之路。

在濤哥看來，目前所有內房企中，華潤置地的商業模式轉換可能是最成功的。

今年上半年，華潤置地實現營業額791億，同比增長8.4%，其中經常性收入達200億，佔總收入比重提升至25.3%，同比增長9個百分點。

同期內，華潤置地實現核心淨利潤107億，其中經常性業務利潤55億，佔核心淨利潤比重提升至51.4%，同比增長14.4個百分點。

從收入和利潤兩個維度看，經常性收入業務都已成爲華潤置地重要支柱，第二增長曲線成功建立，有效平衡了地產開發業務的週期變動。

上半年，華潤置地大資管業務規模實現了穩步增長，資產管理規模達4491億，較去年末增長5.1%，資管體量居行業頭部。

經營性不動產業務方面，上半年購物中心租金收入94.8億，同比增長9.7%，經營利潤率達64.7%。

旗下82個在營購物中心實現零售額916.2億，同比增長21.9%，會員數量增長至5220萬人。

加上同期寫字樓租金收入9.5億，酒店經營收入10.4億，經營性不動產上半年收入114.7億，相當於每天收租約6400萬，成爲一個強大的現金和利潤奶牛。

輕資產業務方面，華潤萬象生活上半年營業收入達79.6億，同比增長17.1%，核心淨利潤人民幣17.7億，同比增長24.2%。

其中，商管航道管理在營購物中心108座，保持行業綜合實力第一；物管航道在管面積3.98億平方米，合約面積4.46億平方米，同樣居行業頭部。

生態圈要素型業務方面，華潤置地代建業務在管項目358個，租賃住房業務在管項目62個，文體業務在管項目17個，全部位居行業前列。

所以你會發現，華潤置地的經常性收入業務完全是全面開花，從經營性不動產、到輕資產、再到生態圈業務，都保持良好的增長勢態及頭部地位。

這些持續的經營服務類收入，成爲華潤置地重要的壓艙石，使其面對行業調整時更加從容。

與此同時，華潤置地的開發銷售型業務也保持前列，上半年實現簽約1247億，位居行業第四，在20個城市市佔率排名TOP5，同時上半年獲取11宗土地，保持了合理的拿地強度。

值得一提的是，管理層在業績會上透漏：上半年簽約額中，年初庫存簽約額佔比超過50%，到6月底，已取證庫存去化週期降至8個月。

說明華潤置地去庫存取得了明顯的成效，地產開發板塊保持健康發展。

總得來說，在房地產行業從高增長時代向存量時代切換的過程中，華潤置地憑藉很早開始探索、如今已形成規模效應的大資管業務，成功打造爲第二增長曲線，商業模式轉型升級成果顯著。

華潤置地董事會主席李欣也在業績會上表示：“今年從核心數據來看，華潤置地的第二增長曲線已經形成。

華潤置地應該是藍籌房企中，爲數不多已經成功實現從住宅第一增長曲線向商業第二增長曲線跨越的企業。”

2

財務穩健，獲資本市場廣泛認可

這幾年，房企在資本市場上整體表現欠佳，最大的問題在於，投資者對於房地產開發模式的可持續性缺乏信心。

憑藉均衡的業務結構以及第二增長曲線的建立，華潤置地受到更多投資者青睞，股價保持內房股第一。

在濤哥看來，所有內房企中，華潤置地的長期發展潛力確實可能是最大的，他們擁有高端綜合業態開發能力，各項財務指標越來越健康。

今年上半年，華潤置地資產負債率56.4%，淨有息負債率33.6%，負債指標在行業內屬於最低區間，三道紅線保持綠檔，維持行業最高國際信用評級。

說實話，像這樣光收租金就能半年百億的，你要是銀行你也更願意跟他合作。

所以，這幾年華潤置地的融資成本不斷優化，上半年加權融資成本降至3.24%，較2023年底進一步降低32bps，同樣屬於行業最低區間。

在健康的現金流支撐下，華潤置地上半年在手現金以及銀行結存達到1183億，較2023年底增長3.5%，保持高位。

這就意味着，華潤置地不僅有充沛的現金可以把握機遇進行投資，同時資金成本優勢明顯，不管是投入商業地產還是住宅開發都能確保利潤空間。

濤哥看了下國際評級機構對華潤置地的評價，比如惠譽認爲：

華潤置地的開發業務表現出色，投資物業收入穩定增長，持續低槓桿率，有穩健的融資渠道，穩定的盈利能力，確認其“BBB+”評級，展望穩定。

值得一提的是，華潤置地還派發中期股息每股人民幣0.2元，同比增長1.0%，這在當前市場下也是很不易的。

數據顯示，華潤置地近10年來累計回饋股東838億港元，股息率也不斷提升。

因此資本市場持續看好華潤置地，其成爲股價最高的內房股，確實是實至名歸，濤哥之前買他家股票也曾小賺過。

3

變革背後，華潤置地的持續迭新

房地產行業這麼多年，濤哥也一直在觀察華潤置地的變化，你會發現，他們一直都在創新和革新。

首先，華潤置地的戰略非常前瞻並堅定。

在房地產高速發展的時代，華潤置地沒有因爲住宅開發來錢快而“偏科”，始終保持商業地產投入，20年積累下來纔有了今天豐厚的成果。

所以，這兩年我們看到華潤置地“彎道超車”，尤其今年表現突出，實際得益於其長遠的戰略眼光和堅定的投入，打下了堅實穩定的基礎。

其次，華潤置地始終將產品和品質放在首位。

在商業地產領域，華潤置地的購物中心一直是高品質代表，特別在重奢類板塊是唯一能夠與港資一較高下的存在。

在住宅開發領域，華潤置地也持續推動居住產品迭代創新，今年其在全國的衆多項目都讓人眼前一亮，並且取得熱銷。

尤其面向未來看，華潤置地的商業+住宅綜合體開發優勢，正成爲贏得市場的關鍵競爭力。

比如其今年在上海四開四罄的紅盤，中環置地中心·潤府就是TOD商業綜合體，產品和商業配套受到購房者的認可。

同時，華潤置地也積極擁抱變化並主動變革。

面對行業變化，華潤置地近年變革幅度不小，一方面在持續優化組織架構，提升組織管理效率，更靈活高效的應對市場競爭；

另一方面加強人才市場化任用，通過引入外部優秀人才，並加強內部人才的選優汰劣，持續提升組織的競爭力。

正是通過這樣不斷的創新變革，才使華潤置地長期位居行業領先身位。

面向未來，華潤置地穩健的財務底盤，綜合發展的業務組合，領先的產品能力，以及高效的團隊，能夠確保其繼續穩步發展，並穿越市場週期。

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