核心宅地又又又流拍！海口的開發商，太難了！

昨天下午，海口一宗位於江東新區約27畝宅地，再度流拍！

這已經是9月份海口第二宗住宅用地流拍，今年以來，海口住宅用地，已流拍達5宗！

從公示信息看，江東新區JDHSN-B06地塊面積18011.45㎡（約27畝），爲100%市場化商品房用地，容積率2.0，可建設面積3.6萬㎡，起拍價約2.5億元，約合樓面價6878元/㎡！

雖然地塊面積在江東的宅地出讓中，算得上“迷你”級別，但對面就是萬華江東麓島、仁恆濱江園，距離江東起步區也近在咫尺，區位上有一定優勢！

更關鍵的是，該地塊與去年11月初被海墾集團以超10億拿下的JDHSN-B05地塊緊密相連，該地塊的成交樓面價約7226元/㎡。

此前，有業內預測，海南某國企或出手，繼續增持江東地塊，將JDHSN-B06收入囊中。

而小易盤點了一下，今年以來，準確的說是自6月底的三個月以來，海口的住宅用地交易，已有5宗流拍！其中城市更新地塊，達到三宗！

合計流拍土地面積超過13萬㎡（約196.9畝），起拍總價超22億元！

這麼多的土地流拍，顯示房企拿地信心和拿地意願不足的信號，越來越強！

在以往，即使不能形成溢價成交，大概率也是央企國企下場託底。

而現在，這種情況越來越少了！

即使如海口灣的王炸地塊，也幾乎是底價成交！

其中最直接的原因，是市場不斷走弱，樓市庫存居高不下的基本面。

一方面是房屋銷售價格的持續走低和土地樓面價中高位“橫盤”的矛盾。

根據小易的調研和盤點，如西海岸片區，出現了不少售價1.1-1.6/㎡左右的樓盤，相比之前的房價，降幅在約20%甚至以上，像星華、大華等這些比較熟悉和知名的大盤，也赫然在內。

市區板塊，價格殺到1.5w附近的也大有“盤”在！

但今年成交商品住宅用地樓面價，依然維持在6000+-7000+/㎡，與去年差異不大。

地價+房建+裝修+營銷...各種成本一加，幾乎是算不過賬來，房企自然不會拿地。

而一份來自貝殼的調研數據顯示：

數據來源：貝殼

8月供應量約10.29萬㎡，環比上漲20.21%，同比下降22.92% ；

備案約7.08萬㎡，環比下降33.02%，同比下降37.95%。

當然，7.08萬㎡的備案面積中不全是新增銷售備案，還包含了如雅居樂、融創等多個項目集中備案，實際的銷量遠低於供應量。

1-8月，海口累計供應住宅約94萬㎡，備案面積約79萬㎡，明顯供過於求。

最近海口市資規局發佈的三季度存量住宅用地數據也顯示，海口最新的存量宅地規模，已超過301公頃（約4522畝）。

面對巨大的存量，房企之間內卷的壓力可想而知。

這種趨勢，也直接反映在去化週期上。

根據貝殼數據，海口最新的住宅去化週期達到了19個月，爲2018年以來最高！

過長的銷售去化週期又拉高了項目成本，拖累了拿地企業的現金流。

要知道不論國家隊的央國企還是民企，出售資產以換取現金流的操作屢屢發生！

這讓拿地企業，不得不更加謹慎！

這種趨勢，幾乎全國都是一樣！

根據克而瑞數據：今年1-8月，百強房企新增貨值、總價、建築面積總額同比下降40%、42%和28%，拿地金額超百億企業爲13家，比去年減少6家。

克而瑞研究中心市場研究總監馬千里認爲，整體來說，企業投資仍處於低迷期，銷售疲軟對拿地信心產生明顯影響。因此企業投資策略持續趨緊，短期內企業更注重於去庫存、緩解資金壓力、優化資產結構等方面。

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