合生創展“變魔術”，配套商場成高樓
三次爽約之後，6月18日，輿論漩渦中的蘇河灣1號終於發出了“預看房”通知。
姍姍來遲的預看房並沒有緩解業主和開發商之間的關係，隨着配套更改、降標減配，橫亙在雙方間的矛盾愈演愈烈，業主們的耐心和信任也近乎消耗殆盡。
近日，一份長達35頁、黑紅配色的文件在上海多個購房羣內流傳，這是蘇河灣1號一期業主對外發出的聯名書。配套商場變高樓、會所內80%的面積成爲對外開放的超市和餐廳、減配降標、違約延期……業主們用標紅、加粗的方式表達着對開發商的不滿。
一邊是一期業主大規模投訴；一邊是二期新房鋪天蓋地的宣傳。割裂又對立的現象讓外界疑惑，究竟哪個纔是真正的蘇河灣1號。
捂地六年
爭議中的蘇河灣1號位於靜安區海寧路板塊，隨着項目二期入市在即，其也成爲近來營銷號上的主角。“靜安內環”“蘇河灣C位”“封面之作”“稀缺地段”，多重標籤傍身，看點十足。
然而對比一期來看，項目宣傳中少了一項重要利好——商業配套合生匯。9年間，這個上海最大體量的舊改徵收項目變動不斷，更名易主，而今連曾經最大的賣點也不復存在。
2015年，珠江投資以毛地出讓的形式拿下了閘北區安康苑舊改，項目位於閘北區蘇河灣東部區域，由6宗地塊組成，總佔地面積近13萬平方米，是當時上海最大體量的舊改項目。
作爲合生創展創始人朱孟依旗下的又一地產板塊，彼時珠江投資進入上海已14個年頭，並相繼開發了珠江香樟園、珠江香樟南園等項目。作爲曾經的“華南五虎”之一，合生珠江系的地產模式熱衷大盤開發和捂盤惜售，即青睞大體量項目，且週轉速度慢，旨在享受土地溢價。
安康苑項目也不例外，拿地六年之後，其才宣告入市。
2021年11月，安康苑啓動認籌。彼時上海樓市剛剛經歷過一波暴漲，市場熱度猶在，疊加限價之下一二手房倒掛，市區新房甚爲暢銷。
更重要的是，由於拿地早，安康苑沒有房地聯動價，其取證均價達到了12.88萬，相較2015年地塊徵收時每平方2.89萬元的土地評估價，利潤空間豐厚。
這是一個理想的時間節點，銷售去化和利潤空間都有了保證。
“消失”的合生匯
在一衆新房中，12.88萬元的開盤價並無優勢，但安康苑留有殺手鐗。
珠江投資爲市場勾勒出一幅宏大藍圖。官方介紹稱項目規劃總建築面積約100萬平方米，包含超高層甲級辦公、超星級酒店、高端住宅、合生匯商業等附屬配套。
五角場合生匯珠玉在前，超20萬平方米的商業中心讓購房者充滿期待。
宣傳之下，業主齊駿（化名）心動不已，他勸住了原本打算買新湖明珠城的家人，堅持購入蘇河灣1號一套170平方米的3房做婚房。
“當初開發商對周邊商業的規劃，讓我們覺得前景特別好。”懷揣着這份憧憬，齊駿開始了爲期兩年半的交付等候期。可最近二期的宣傳規劃，讓他的美夢破碎，“合生匯沒有了，變成了一棟72米的高樓”。
多位業主告訴《國際金融報》記者，一期售賣時，開發商的沙盤、宣傳文案以及項目圍擋上的戶外廣告等，都標註了配套商業合生匯。而二期宣傳時，合生匯“隱身”了，有銷售介紹規劃時稱，合生匯沒有了，變成了辦公和商業。
業主提供的錄音顯示，開發商方面的客服部負責人表示當初合生匯商場規劃並未申報，所以不存在改規劃的說法。該負責人勸說業主，大型商場對生活影響較大，北京合生匯附近一直堵車，安全性等方面都不好。“宣傳時告訴我們有商場配套生活便利，現在說會擁堵安全性不好。”前後矛盾的說法令業主啼笑皆非。
與此同時，不少業主擔心地塊改建爲72米高樓後將影響到部分樓層的採光和景觀。北京觀邦律師事務所郎克宇律師告訴記者，宣傳的配套商業取消，甚至從未申報過規劃顯然是違規的，這涉及虛假銷售。其表示如果影響採光，開發商應爭取業主同意，並進行相應補償。
“消失”的不僅是合生匯，一期業主連完整的公共區域都無法共享。
業主安達（化名）告訴記者，開發商將1號樓、3號樓與大戶型的2號樓、別墅區隔開，中間建設圍擋或牆體，“此前我們強烈抗議過，但未能成功”。
安達認爲隔斷並不合理，“小區面積不大，僅3棟樓和部分別墅，且同時期建造，沒必要隔開；其次小區容積率高，對於超高層來說，隔斷意味着公共活動空間進一步減少，損害業主權益”。
規劃配套更改、小區內建隔斷，加上其他建設問題，開發商種種操作令安達灰心，她的訴求已經從要求開發商整改變成了退房。
遲遲未兌現的預看房
對於很多業主而言，等候兩年多的房子依然承載着他們對家的期許，房地產下行期，大家最核心的訴求還是按期交付。
根據《上海市住宅工程業主房屋質量預看房管理辦法》，住宅工程分戶驗收後，建設單位應組織預購房或預選房的業主查看所購或所選房屋的質量情況，並在工程竣工驗收前對業主提出房屋質量問題完成整改的制度。也就是說，交付前開發商不僅要組織預看房，還需要將業主提出的問題進行整改。
按計劃，蘇河灣1號一期將於2024年6月30日交付，時間臨近，開發商卻多次爽約，遲遲未能組織業主進行預看房流程。
“4月底部分業主預看房臨時取消後，5月20日的預看房又被通知取消。”一再爽約讓業主忍無可忍。5月18日，近百位業主抗議，開發商項目負責人張某無奈承諾會於5月30日再次預看房，可最終又失約了。業主費方（化名）不解，多次爽約，如果不是項目有問題，爲何不敢讓業主看房？
費方直言，其詢問過專業人士，一般樓盤會提前2—5個月組織預看房，留足整改時間。也有業內人士告訴記者，“6月底交付很趕，時間可能來不及。”
記者在實地走訪時看到大批工人在施工，項目建築工地外施工銘牌寫着，安康苑一期項目開工日期爲2019年12月31日，竣工日期2024年5月20日。如此來看，當下的進度顯然不及預期，有工人告訴記者，建設進度耽擱是受到疫情影響。
這一說法顯然站不住腳。安康苑開售時項目已經封頂，與其同批次入市的內環項目中，保利天匯、仁恆海上源、新湖明珠城、九廬、綠地海珀外灘等均已交付，其中保利天匯相較安康苑更是早交付了1年。
種種“意外”耗光了業主們對開發商的信任，更爲重要的是，儘管尚未走進新房，但樓盤的不少問題已經暴露。
去年底，業主發現樓棟外立面所用鋁板與宣傳時的不一致，“樣板間外的鋁板是拉絲啞光且平整度很高的，實際使用的是亮面鋁板，且上牆不久便已鼓包、不平整，顯得檔次很低”。彼時，開發商承認更換了鋁板樣式，並承諾對已售樓棟進行整改，但整改後的鋁板依然存在問題。
小區的公共建設也讓業主多有不滿：天目西路大門原設計用大理石柱做支柱，實際卻是木質的；外部圍牆採用紅磚堆砌，但工藝較差，牆面並不平整；小區內綠化景觀效果在業主看來“基本沒有”，與高端定位不符……
即便業主們多次反饋，開發商的整改措施依然有限。
幾經變更
混亂的情況不止於此。
一期開盤後，安康苑爲推廣名，官方備案則是安康名邸，這也被市場吐槽豪宅樓盤搭配動遷房項目名。此番二期開盤，項目搖身一變晉級爲了“蘇河灣1號”。
市場認爲，其更名是想要蹭上“蘇河灣”的熱度，凸顯格調。此外，一期之後項目已由珠江投資轉讓給同集團旗下的合生創展，後續開發建設操盤均由合生創展負責。
去年6月，合生珠江系迎來終極合併，這場整合以合生創展全面“收編”珠江投資而告終。項目營銷人員告訴記者，蘇河灣1號已全面由合生創展團隊接管，珠江投資則退出房地產開發業務。
接棒而來的合生創展不僅努力蹭熱度，更拉出其去年操盤的上海銷冠項目——縵雲上海作背書，試圖在第8批新房中與市場見面，營銷人員告訴記者，二期均價相較一期略有提高，在13萬元多左右。
二期項目品質如何尚未可知，但可以確定的是，合生創展一定會複製縵雲項目營銷端的打法。
銷冠遭滯銷
2023年初，打着“88萬方一線濱江綜合體”的旗號，縵雲上海入市，爲了宣傳造勢，項目火力全開，全網近乎無死角地鋪設廣告。
一期1批次中，縵雲上海推出182套房源，收穫326組認購，認購率180%，未觸發2.0的積分。
5月，縵雲上海調整策略，一期2批次中僅推出26套房源，稀少的房源量讓項目即便只收到68組認購、262%的認購率也能夠觸發積分。
隨後“觸發積分”成爲縵雲上海營銷的一大新亮點，圍繞於此延伸開來的話術不斷出現在銷售人員口中。
兇猛的宣傳攻勢未能阻止縵雲上海認購率下滑的趨勢，一期2批次認購創262%的紀錄後，二期、三期1批次的項目認購率降至176%及114%。
今年3月，縵雲三期2批次開盤，112套房源最終僅收穫64組認購，即便這麼低的認購表現也存在“水分”。開盤前，網上有中介發文招募看房充場者，要求男女不限，穿着大氣上檔次，地點在楊樹浦路上。由於該時間楊樹浦路上開盤項目甚少，因此市場將目光投向縵雲。
網上房地產數據顯示，去年12月開盤的縵雲三期1批次加上今年3月的2批次，共有房源349套，目前已售僅145套，尚有204套未售，去化率剛過四成。
有參與縵雲項目分銷的中介聲稱對這一結果並不意外，其直言這是市場上爲數不多大舉採用渠道銷售的項目，“因爲它憑自銷難以去化”。
其所言非虛，縵雲上海宣傳中的最大亮點在於楊浦濱江，但楊浦濱江岸線總長15.5公里，是中心城區中最長的一條岸線。岸線以楊浦大橋爲分割，楊浦大橋以西爲內環，區域範圍也是楊浦內唯一一個被納入上海市2035總規地圖上面的CAZ（中央活動區），規劃爲城市主中心，作爲城市核心功能承載區，也是楊浦區近來發力的重點。縵雲上海位於楊浦大橋以東區域屬於中環，周邊多拆遷，界面老舊破敗，感觀不佳，短時間內改善難度較大。
此外，去年12月的三期取證時，中環的縵雲上海均價提至12.1萬元/平方米，遠高於板塊周邊競品價格。要知道，楊浦內環內保利越秀和樾天匯和保利建工海玥天匯均價才11.5萬元/平方米。
過高的定價也拉開了縵雲上海和周邊次新房的價差。
距離縵雲上海僅500米左右的東外灘1號是板塊內知名次新房項目。鏈家網顯示，該小區目前有8套房源在售，均價爲10.3萬元/平方米。這也意味着當前上海市區普遍存在的倒掛現象不僅未出現在縵雲上海，甚至其均價已高出周邊次新房近2萬元/平方米，而品質上佳且一線江景的次新房陽光城濱江悅部分房源掛牌價也才13萬元/平方米以上。
和安康苑項目一樣，縵雲上海也宣稱是綜合體項目，涵蓋購物中心合生匯、品牌酒店、濱水總裁公館、5A甲級寫字樓。在安康苑合生匯項目“消失”後，縵雲上海的11.3萬平方米超級合生匯商業廣場還能否如期而至？
本文源自：國際金融報