海納百川》中國房地產市場形勢的基本判斷（易憲容）

中國房地產市場出現週期性調整是一種趨勢，而且這種趨勢可能是一個長週期，中國房地產市場想再造早幾年前的繁榮並非易事。圖爲福州房地產樓盤。（中新社）

從最近國家統計局公佈房地產市場的資料來看，1-8月份，全國房地產開發投資90809億元，同比下降7.4%；住宅新開工面積62414萬平方米，下降38.1%；住宅銷售面積下降26.8%，住宅銷售額下降30.3%；房地產企業收到的定金及預收款32719億元，下降35.8%，個人住房按揭貸款16243億元，下降24.4%。這些資料都顯示，整個中國房地產市場的嚴峻形勢不僅沒有緩和改善，反之這種趨勢還在強化。

22022年中國房地產市場出現全面的調整，最爲主要的原因房價出現了全國性的普遍下跌。當前中國房地產市場的價格下跌，可以從三個角度來看。一是看全國住房銷售面積及住房銷售金額下降幅度差別。如果住房銷售金額下降幅度比住房銷售面積下降幅度要大，這說明房價出現了全國性普遍下跌。這種差距越大，房價下跌的幅度可能越大。從已經公佈的資料來看，儘管1-8月住房銷售金額下降幅度和住房銷售面積下降幅度些微縮小，但兩者下降幅度差距仍然是很大，這意味着房價全國性普遍下跌還在持續，並沒有由於救市政策推出而有所緩解。

二從國家統計局公佈的8月份70個大中城市房價變化來看，房價下跌的趨勢仍然十分明顯。8月份，無論是新建商品住房還是二手住房，一線城市房價同比分別上漲2.8%和0.8%，漲幅比上月份別回落0.3個和0.1個百分點。二線城市房價同比分別下降1.0%和2.8%，降幅比上月份別擴大0.5個和0.3個百分點。三線城市房價同比分別下降3.7%和4.2%，降幅比上月份分別擴大0.5個和0.3個百分點。也就是說，就全國的房地產市場價格來說，在8月份，除了一線城市房價開始企穩之外，二線以下城市的房價仍然處於全面下跌態勢中，而且越是往二線以下的城市，越是往經濟不發達地區的城市，其房價下跌的幅度則越大。比如，沒有納入國家統計局統計的70個大中城市之外的四線以下的城鎮，其房價下跌的幅度更大。

三不少城市絕對房價暴跌已經不是什麼罕見的事情了。比如北京近郊的廊坊市，其所有縣市的房價暴跌在50%以上已經是平常的事情了。鄭州及武漢這類的二線城市，也出現不少房地產項目價格暴跌。這也就是在這次全國性「爛尾樓事件」中，鄭州房地產市場爲何如此嚴重的關鍵所在。

如果出現房價全國性普遍下跌，那麼對於一個以住房投資爲主導的市場來說，就必然會引發整個房地產市場預期全面逆轉，即由住房投資爲主導的市場轉變爲以住房消費爲主導的市場。在這種情況下，住房投資者會紛紛退出市場。這就是1-8月份的定金及預收款和住房按揭貸款快速下降的重要原因。而以金融槓桿爲核心的房地產市場，如果居民沒有意願利用銀行金融槓桿進入市場，那麼房地產的銷售肯定會急劇下降，房地產市場出現週期性調整。這也就是，爲何儘管在一系列的刺激政策的推動下，8月份的整個中國經濟形勢有些微好轉，但房地產市場弱勢或週期性調整根本就沒有改變，反之這種弱勢還在強化的原因所在。

現問題是出臺了那樣多的刺激房地產需求增長的政策（有人統計今年各城市出臺刺激房地產需求政策達700次以上），爲何當前中國房地產市場還是處於這樣不斷走弱的態勢下，而不是如早幾年那樣，任何城市的房地產調控政策出臺，都會掀起各城市房地產市場銷售一波又一波高潮？爲何目前這樣多、如此優惠的刺激住房需求政策，居民再沒有願意進入房地產了，而不是如早幾年那樣居民在到處搶購住房，並認爲搶購到住房就可一本萬利？

其其實，最爲關鍵的問題還是今年以來中國房地產市場的價格出現了全國性普遍下跌，甚至於暴跌。對於當前中國的房地產市場來說，只要房價下跌甚至於暴跌，其購買住房一本萬利的神話馬上破滅。這就使得不少住房投資者不僅無法獲利，甚至負債累累。購買住房不僅沒有讓其家庭財富增長，反之成了人生的一場噩夢。在這樣的情況下，住房投資者豈敢再進入房地產市場，反之他們還會把其手中的投資性住房拋售。因爲，現在他們才知道，如果房價暴跌，與住房的購買本金相比，政府的各種優惠也只能蠅頭小利。在這種情況下，最多的購買住房優惠政策能夠起到作用是十分有限的。當然，對於部分經濟條件較好、購買住房支付能力較強的消費性購買的居民利用這種優惠條件進入市場肯定是有利的，但這樣的居民畢竟佔比較少，而且估計這類居民早已經進入了市場。

另面對房地產市場調整，地方政府仍然在採取各種行政手段讓現有的房價頂在天花板上不能夠向下調整（因爲政府一則不願由於房價下跌讓土地的價格下跌而減少土地出讓金收益，二是怕房價下跌會一發不可收拾讓房地產市場產生連鎖反應，投資性市場就有這種本性）。如果房地產市場要進行週期性調整，但房價又在政府幹預下不能夠向下調整，這對於全國絕大多數沒有支付能力（相應於現有的高房價）的消費者來說根本就進不了市場。住房投資者沒有意願進入市場，住房消費者沒有支付能力進入市場，當前中國的房地產市場豈能不持續轉弱？

還7月份「爛尾樓停貸事件」爆發之後，儘管政府立即對該事件做出反應，並提出「保交樓、保民生」的政治訴求，這給涉及事件購買住房者一個定心丸，從而讓該事件沒有引發房地產市場骨牌效應。但是，該事件發生之後，對中國購買住房者、商業銀行及房地產開發商的連鎖反應一點都不可低估。

首對於購買住房居民來說，他們如何來相信住房預售佔85%當前房地產市場，在他們購買住房之後，一定能夠保證交樓，他們肯定會認爲當前房地產市場存在極大的風險和不確定性。購買住房者一旦有此信念，他們有意願進入這種風險巨大的市場嗎？這時任何房地產優惠政策都會無濟於事。而要改變居民的這種信念，就得重建中國居民對當前房地產市場的信心，就得改變及重建當前房地產市場融資模式，完善資金監管制度。但是，這樣做肯定會對房地產開發商造成巨大沖擊，整個市場更是會出現巨大調整。在這種情況下，購買住房者對房地產市場信心不僅無法重建，反之還可能適得其反。

其對於商業銀行來說，對居民的住房按揭貸款審批會更爲謹慎。因爲，儘管該事件可以通過政治途徑來保交樓，但其中所增加的成本及風險可能轉移到商業銀行手上。所以，對於商業銀行來說，面臨中國房地產市場的週期性調整，住房按揭貸款已經可能不再是優質資產了，他們採取的對策只能謹慎爲上。這樣，商業銀行對居民信貸可能出現另類方式收緊而不是寬鬆。如果這種情況發生，居民購買住房的意願同樣會減弱。

影響當前中國房地產市場弱勢的因素還有許多，如住房市場的住房嚴重過剩、房地產開發商的債務風險、新冠疫情反覆無常、地方政府房地產市場目標與房地產開發商目標衝突、人口增長下降、周邊金融市場貨幣全面緊縮等等因素，中國房地產市場出現週期性調整是一種趨勢，而且這種趨勢可能是一個長週期，中國房地產市場想再造早幾年前的繁榮並非易事。

（作者爲青島大學經濟學院教授）

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