國泰君安：2024年地產的機會主要來自於資產質量優質的困境反轉型公司

智通財經APP獲悉，國泰君安發佈研究報告稱，一方面，保障房的大力推進將對商品房的部分剛性需求帶來衝擊，進一步削弱房企拿地的信心與意願，帶來土地市場成交規模的下行;另一方面，城中村改造在淨地出讓的模式下，將會使得部分優質地塊重新進入土地市場，將持續關注市場對新增城中村相關的優質地塊的反饋。2024年的機會主要來自於資產質量優質的困境反轉型公司，建議關注資產質量優質的重組房企。

▍國泰君安主要觀點如下：

克而瑞公佈2023年1-12月房企拿地排行榜，TOP50房企12月單月新增土地貨值同比上漲87%，年末出現小幅翹尾。

2023年12月，TOP50房企合計新增土地貨值3563億元，同比增速較上月-12%上漲99pct至87%。12月，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州等在內的多個重點城市開展土拍，部分優質地塊的釋放帶來成交規模的回升，疊加同比下行的銷售表現，以貨值衡量的12月單月拿地強度上漲至2022年同期的3倍。

2023年全年TOP50房企合計新增土地貨值爲2.7萬億元，同比下滑5%，預期2024年在房企信用擴張意願和能力均未見顯著改善的背景下，土地市場將繼續承壓。

2022年土地市場成交規模出現腰斬，新增土地貨值從2021年的6.9萬億元降至2022年的2.9萬億元，2023年在2022年低基數的情況下，再次出現同比下滑。2024年預期信用擴張依舊弱勢，以新增土地貨值這一指標的視角來看，除了存在土地成交規模下行的壓力外，還有房價下行的壓力。

拿地意願和拿地能力較強的房企集中於頭部央國企，且TOP10房企拿地結構中一二線城市佔比超80%。

2023年央國企爲市場拿地主力，兩者合計佔比的全年均值爲86%，其中華潤置地、保利發展和中海地產分別以2697億元、2402億元和2295億元位列前三，而民企中拿地較爲積極是濱江集團和龍湖集團。

從拿地結構上看，大部分房企的拿地城市範圍在不斷收窄，TOP10房企中有6家全年拿地城市數量在20個以下，並集中在一二線城市，預期該拿地策略仍將延續至2024年。

關注後續保障房推進對商品房供需市場的影響以及重點城市城中村改造帶來的優質地塊釋放。

一方面，保障房的大力推進將對商品房的部分剛性需求帶來衝擊，進一步削弱房企拿地的信心與意願，帶來土地市場成交規模的下行;

另一方面，城中村改造在淨地出讓的模式下，將會使得部分優質地塊重新進入土地市場，將持續關注市場對新增城中村相關的優質地塊的反饋。2024年的機會主要來自於資產質量優質的困境反轉型公司，建議關注資產質量優質的重組房企。

風險提示：

走過去土地金融模式，市場需求加速下行。