閨蜜手持200萬想買黃埔改善？村花建議先躺平

這是我們寫的第20個買房故事。

“200萬首付，有什麼最優解？”村花最近接到一個閨蜜的諮詢。

這位小姐姐首付預算200萬，對，沒看錯，就是首付。

但是！她的區域選擇名單是佛山&黃埔，是兩個相差十萬八千里的區域。

本期女主姍姍，一個在黃埔搬磚的佛山妹子，預算不低，但兩年也沒選到合適的房子，畢竟買房人的經典痛點，她都集齊了。

難點一：東西之爭，持續兩年

“置換到哪裡？”這個問題困惱了姍姍夫妻兩年。

姍姍是佛山人，丈夫一家也在荔灣置業，兩人的生活半徑，其實是在廣州西邊；

兩人畢業至今，從事着高新科技行業，剛好處於黃埔政策支持階段，因此兩人的工作半徑一直在廣州東部，科學城看起來就是兩人置換的不二之選。

再來看看姍姍的置換需求，也很明確：

· 首付200萬，月供1萬以內

· 距離地鐵近，10分鐘內步行可達

· 有配套學校

· 三房

綜合起來，科學城符合條件的，就只有蘿崗萬達旁的大壯名城，區府附近的科城山莊，佳大瑞園，星樾山畔，香雪板塊的越秀TOD星樾，但科學城房價漲幅近年都比較驚人，三房價格都在500萬左右，月供壓力比較大，必須保證一方不能夠失業。

因此兩人有想過，置換二套回去佛山，一來靠近父母，二來月供壓力和生活成本都小很多，畢竟兩人從小都是衣食無憂，並沒有嘗試過高壓生活，就是合適的工作不好找。

兩個區域利弊都很明顯，但當時購房需求並沒有很迫切，兩人就這麼有一搭沒一搭地看着，直到女兒出生，他們還在看房路上。

不過隨着黃埔風起，兩人還是達成了共識，首選科學城，畢竟薪資水平在線，如果真的有一天供不動了，就賣掉回佛山，也算是有退路。

難點二： 看似天量供應，實則可選不多

姍姍夫妻確定板塊後，科學城在售的新房都認真瞭解過了一次，看起來選擇很多，實際上符合條件的寥寥無幾，她也給村花分享了一下她這兩年在科學城的看房感想：

越秀星樾TOD，姍姍看的時候，還是叫品秀星樾，剛好在鬧學位和機械車位的問題，學位是兩夫妻比較看重的，因此就直接pass了。

大壯名城，蘿崗萬達的網紅盤，貴是貴，也挑不出什麼毛病，但只有75㎡的兩房符合預算，當時還是5萬多，算下來也要接近400萬了，兩人對着戶型圖研究了很久，看是否能改個三房，還請教了設計師朋友，但可執行性很低，即使能改成功，也很影響居住體驗，兩人無奈放棄。

時代三子，香樹裡、天境、天韻的推出時間其實相差不多，三者位置最好的其實是香樹裡，但姍姍覺得還是差強人意，想等天境出來再一起對比，沒想到香樹裡的去化還是很快的，心儀的戶型瞬搶即光，天境和天韻後續也看了，無感。

佳大瑞園，現樓很好，但沒有學校。

科城山莊，姍姍只能用三個字總結：買不到。

星樾山畔，這是姍姍這兩年內看過的第二心水樓盤，最最最重要的是，符合她的預算吶，不過項目貨量不算大，推新節奏慢，他們錯過了前幾波開售，現在只能一直等。

難點三：放盤一年半，等不到一個有緣人

區域選好，樓盤也有了目標，他們還有一個難題要解決，就是將手中的二手賣出去。

這個是三大難點中的最難部分，畢竟他們能否成功置換，就要看這套二手能不能賣個合適的價錢。

姍姍丈夫名下是有一套早些年購入的二手商品房，位於黃埔南崗，因爲距離兩人上班地點較遠，目前在放租狀態。

該房源是個80來平的兩房，整個小區共有6期，放盤量過百套，而他們持有的房源，則是最早一期，論價格、論戶型、論樓齡，都沒有任何優勢。

碰上這兩年政策調控，對於姍姍這些置換買家來說，就像在那裡疊bug，賣房難上加難。

2021年，新房限價、二手指導價出臺、二改五、利率上漲、銀行放款額度不足……一系列調控下來，說是精準打擊炒房客，但誤傷了不少剛需和置換買家；

2022年，“畢業潮”影響，買房邏輯瞬變，即使放鬆調控，購房者們除了謹慎還是謹慎，地段戶型不突出的二手，更加難出手。

因此放盤一年多，看房的人陸陸續續都有，但看中的卻沒幾個。

“只要降價降到位，就沒有賣不出去的房子。”中介建議如果想盡快脫手，就降價賣出，價格夠筍總有人買。

原本標價180萬的房子，姍姍夫妻決定議價範圍去到160萬，存款再補點，首付也可以去到200萬。

好不容易遇到一個看中的女生，結果對方一上來就是一大刀，直接刀到140多萬，姍姍直接拒絕了，決定繼續等一個有緣人。

這一等，女兒都已經兩歲了。

姍姍很無奈，他們即將面臨讀書和雞娃問題，而置換，還沒有着落。

最後

置換的需求，剛需的預算，賣不出的二手……

面對這類型換房買家，村花建議還是要適當讓利，但如果售出的價格無法滿足置換的要求，其實先安於現狀再等等也未嘗不可。

學位固然重要，也無須提前太多籌備，讀小學前一兩年解決，也是可以的，同時也可以預防政策變動。