關於老舊小區自主更新，杭州閘弄口片區居民在關心什麼？

“最近好像沒什麼人提原拆原建了，之前社區是有打電話來問過，我們也一直很關注，但真的要啓動的話，就不是簡單說說願不願意的事情了。”家住杭州閘弄口新村12幢1單元的詹阿姨姨對銀柿財經說。

4月，位於杭州市上城區的閘弄口新村、東村、新苑、鐵路宿舍片區啓動了“小區自主更新民意調查”，社區就居民是否願意原拆原建、是否願意擴面改建等情況進行調研。同月，浙江省住房和城鄉建設廳、省發展改革委、省自然資源廳聯合印發《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》（以下簡稱《指導意見》），並於2024年5月1日起正式試行。《指導意見》提出“政府引導、業主主體”，實施老舊小區危舊住宅的整體拆除重建，而自主更新強調尊重“羣衆意願”，須徵得業主意見統一。

銀柿財經通過採訪獲悉，在閘弄口片區以及杭州市其他典型老舊小區進行的民意調查，自新政策出臺前已陸續推進，目前仍在持續開展，調研結果主要是爲重大民生決策提供必要的事實依據和實證參考，相關片區要不要或能不能自主更新、何時推進、如何推進，都言之尚早。儘管如此，自主更新政策信號的釋放依舊引發了連鎖反應。一方面，自主更新政策受到了老舊小區居民的普遍關注和熱烈討論，同時，部分片區受已有“苗頭”啓動自主更新的“小道”消息推動，近兩個月“老破小”交易迎來小陽春。

近日，一則閘弄口“小片區”啓動前期設計方案的消息再次引發公衆關注，是否確有其事？居民對於自主更新最關心的問題是什麼？銀柿財經來到了閘弄口新村，聽一聽居民和社區如何說。

關於自主更新，居民在關心什麼？

儘管近半個月來關於“自主更新”“原拆原建”的話題漸漸“淡”了下來，但一聽說是媒體採訪，不少居民紛紛圍了上來，積極表達了他們的看法，尤其是提出了一些最關切的問題。

採訪一開始，銀柿財經首先拋出了最受外界關注的話題：“願不願意自主更新？”對此，幾位80歲以上高齡的長者幾乎是一口否定：“不願意”。而不少60歲至70歲的老年人願意“展開講講”：“社區打電話來問我們想不想原拆原建，這個問題蠻不好回答的，這麼老的房子、戶型也不好，肯定想拆了換新的，但是就怕一說‘想拆’，就稀裡糊塗就被當作同意了。原拆原建不比得城中村拆遷，我們有很多現實問題要考慮的。”居民老陳表示，就目前居民日常討論的情況來看，“原住民”籠統表示“不願意”的還是佔大多數。

值得注意的是，關於“願不願意自主更新”這一問題，許多家庭內部也存在爭議。大部分高齡戶主不願意折騰、不願意出錢，拒絕自主更新，但其子女卻對自主更新持積極態度。“我們前段時間打電話徵求意見，老人家都說不同意，過段時間，他們的子女又主動打電話來說‘願意’，但是就算現在‘願意’，隨着時間推移、政策調整，後續都可能出現意見變更或者產生更多新想法。”天杭社區委員會工作人員說。

陳先生是閘弄口新村居民，也曾在該片區周圍從事過多年的房產中介工作。他向銀柿財經介紹道，近兩年，閘弄口新村的房價持續下滑，和高位時期相比，跌幅最大的幾乎每平方米跌了1.5萬元以上。尤其到了2023年，下跌趨勢越發明顯，而自主更新相關政策出臺之後，小區的換手率明顯上升，卻並未帶動價格回升。“所以我們很理解年輕人爲什麼願意自主更新，原拆原建之後，房子的價值就上去了，我不爲自己考慮，就爲子女考慮，也是同意的。而且消息傳出去了，最近房東都扣着不願意賣，這也是中介的噱頭。”事實上，在房子問題上，“最後聽子女安排”的住戶不在少數。

採訪過程中，比起自主更新的意願，居民更希望表達他們的顧慮和考量。他們首要關心的就是資金籌措的問題，這也是自主更新最核心的問題。

“具體要我們出多少錢，政府能補貼多少錢，會不會超出我們的承受範圍？這纔是最關鍵的。”詹阿姨說，“我們家的套內面積就48個（平方米），如果不擴建，按照浙工新村那個標準，更新可能就花個六七萬（元）；如果要擴建20個平方（米），就是八九十萬（元），這個小區有幾個家庭能輕輕鬆鬆拿出幾十萬、一百萬？更別說之後還有裝修和更新傢俱家電的費用。關於錢的實際困難是最大的。”

除了資金這一普遍的顧慮之外，居民較爲關心的還有權益保障問題，比如“重建後的套型會不會產生很多公攤面積導致實際居住面積縮小”，“過渡期內政府是否會支付安置經費或提供安置樓房”，“對於高齡老人或身體狀況不佳的住戶有無特殊安置措施”等等。不少居民表示，他們擔心過渡期的三至五年內產生的房屋租賃費用，以及可能出現的租房不穩定等情況，同樣擔心出了錢之後還要承擔公攤面積所帶來的實際面積損失，更擔心更新後住不回原先的樓層和位置。

“閘弄口新村的戶型最大也就是60平方米左右，新樓的戶型大概率都要擴面積的，那不想擴建的住戶，還要承擔公攤面積，不就吃虧了嗎？”居民曹阿姨說。

目前在閘弄口新村，還有不少一樓住戶闢出了“前院”和“後院”，圈出一些邊邊角角的公共區域，閒來無事種花養草曬太陽，甚至做些縫紉、機修、理髮的小生意。但新樓房建起來之後，一樓住戶的這些“福利”顯然就消失了。“要是建個小高層，採光都沒現在好了。”

就在採訪間隙，一位剛從醫院就診回來的居民加入到我們的討論中，有些無奈地說道，“我是一個長期病患，天天要跑醫院，我哪有力氣搬來搬去，政府會不會來幫我搬呢？搬去哪裡能像現在這麼方便？閘弄口這裡這麼多老年人，我們都覺得等不到住回來的那天了。”這番話也道出了老舊小區居民的普遍顧慮，既不想搬離住了幾十年、已經有感情的老房子，更不想一趟趟地來回折騰耗費精神。

40餘年的房齡，樓房外立面脫落、地面一到梅雨季就返潮，不合理的戶型、停車難的問題，都可以成爲自主更新的理由。但小區裡隨處可見步履蹣跚的老人、老小區特有的煙火氣和人情味，以及家家戶戶那本難唸的經，也讓居民很難在自主更新上達成一致。

“小片區”帶頭自主更新可行嗎？

如果不能“統一推進”，“小片區”率先啓動又是否可行？近日，據有關媒體報道，閘弄口片區已有區域連片的單個“小片區”（非整個小區）開始做前期設計方案。銀柿財經在採訪中發現，該消息尚未在居民中傳開，只有極少部分居民在抖音等社交平臺刷到了相關新聞。但無論知情與否，他們都對於“小片區”自主更新這一做法表示不能理解。

“沒有聽說過這種事情，就算有這個想法，實際也不好操作，周圍真的拆起來，你看看這個地基，再看看這些老房子，會沒有影響嗎？”大部分住戶表示難以想象“單個‘小片區’自主更新”的情況，“要麼一起拆一起建，‘小片區’拆建，會不會影響到其他人的生活？施工的時候，我們出行會不會不方便？新樓建起來了，會不會影響我們老樓的採光？自主更新要徵求我們意見，旁邊片區拆建，就不用徵求我們意見了嗎？”

從現實情況來看，居民的擔憂也頗爲合理。二級註冊結構工程師江先生向銀柿財經解釋道，一般在原址上新建樓房時，重建地基會有一個地面開挖的過程，可能導致相鄰的其他老樓房地基沉降。通常來說，新建樓房的高度會比原來要高，試想一下，新建一幢更高、更重的樓，並會慢慢正常向下沉降直至穩定，這個過程勢必帶動鄰近的老樓房靠近新建房那一側一同沉降，而同時另一側卻不發生沉降，老樓房就容易出現牆面開裂等情況。

如何避免“小片區”自主更新導致周邊老樓房遭殃？江先生說，拆建樓房在事前、事中、事後都須經過嚴格評估和管理：事前，要找專業的評估機構和設計單位，評估拆建存在的潛在風險，預先做好風險應對方案；事中，要找具備資質的企業按照應對方案所列明的事項做好具體防範措施，尤其是對老建築進行持續的風險監測，例如沉降觀測等，做好監測記錄，直至新建築建成穩定；事後，要找專業的檢測機構進一步檢測驗證新建築對老建築的影響，例如沉降是否在相關法律法規所規定的範圍內。據有關媒體報道，目前閘弄口“小片區”啓動的前期設計方案正是對重建後的建築高度、樓幢排布以及對周邊建築的影響（光照和視野遮擋）進行評估。

在徵得住戶同意、滿足規劃要求的前提下，以“小片區”爲單位先行啓動自主更新，對整個片區起到“以點帶面”的示範作用，從頂層設計考慮，理論上是可行的。但是，若要真正付諸行動，小區其他居民的意見和態度就至關重要。同時。根據《指導意見》，實施拆改結合改造，應滿足以下條件：房屋質量總體較差，且部分依法被鑑定爲C級、D級危險房屋的；以無獨立廚房、衛生間等的非成套住宅（含筒子樓）爲主的；存在地質災害等其他安全隱患的。目前所謂啓動前期設計方案的“小片區”是否符合上述條件，尚未可知。

閘弄口片區自主更新進展如何？

關於“小片區”率先啓動自主更新的消息，銀柿財經與閘弄口街道相關負責人溝通後獲悉，對此，街道方面之前未曾聽聞，也是通過媒體報道知悉，不清楚是否確有其事，但是相關條線負責人表示，截至目前，閘弄口街道尚未收到該片區提交任何自主更新相關申請。社區和街道工作人員均表示，老舊小區自主更新是一項系統工程，並非一蹴而就，目前仍在摸排調研的初期階段，民意調查這項工作或將持續一年以上，目前尚不涉及任何具體的拆建事宜。

以浙工新村爲例，從提議拆建到最終啓動經過了10年，3次發起動議、5次危房判定，作爲杭州市首個採用自主更新模式進行重建的危舊小區，浙工新村具有較強的試點意義。但“試點”是否適用於其他地方呢？銀柿財經在走訪中聽到較爲普遍的反饋是：“我們小區和浙工新村不好比，情況複雜多了。”閘弄口片區面積大、居民戶數多，家家戶戶情況不一，要同時推進自主更新需要大量的前期工作鋪排，難度之大不言而喻。

更重要的是，銀柿財經與十幾戶居民深入交流後發現，儘管大部分居民都明白自主更新與傳統徵遷的區別，但對於新政策的認知和理解尚不全面。例如，不少居民提出“無法就沒有任何方案的民意調查做出妥善答覆”。在他們的認知中，依舊認爲應該直接由相關部門公佈具體執行方案後，方可對此方案作出“同意與否”“是否應做調整”等答覆。但新政策對城鎮老舊小區自主更新流程已作出明確規定：提出項目申請—制定更新方案—組織審查審批—開展施工建設—組織聯合驗收。其中，第一步——“提出項目申請”是指“業主自主更新意願集中的住宅小區，可以根據《民法典》有關規定，成立業主自主更新委員會或授權業主委員會作爲住宅小區自主更新工作的組織實施主體，該主體應就自主更新內容及方式廣泛徵求業主意見，持有關書面材料向所在街道（鄉鎮）提交申請。經縣（市、區）政府審覈通過後，納入當地城鎮老舊小區改造自主更新計劃。”就此程序來看，自主更新的過程是“自下而上”的主動行爲，而非居民所認爲的“自上而下”的政府行爲。所以，截至目前，閘弄口片區自主更新未有任何明確進展。