觀點直擊｜越秀房產基金林德良：酒店公寓表現強勢 成現金流保證

觀點網 香港報道美聯儲自2022年起，至2023年共加息 11次，合計加息525個基點，港元利息亦跟隨，由於利息居高不下，使越秀房地產投資信託基金去年融資成本同比大增六成，截至去年12月底止年度，全年可分派總額4.1億元，按年下跌23.15%，末期分派每個基金單位約0.0303元，亦跌24.1%。董事長及行政總裁林德良指，酒店公寓表現強勢，成爲公司的現金流保證，今年會着力做好宴會市場。

3月7日午間，越秀房產基金舉行2023年全期業績發佈會。據觀點新媒體現場所見，董事長及行政總裁林德良、副行政總裁及執行董事區海晶、財務總監關志輝及投資者關係總監姜永進均有出席會議現場。

年內，經營收入總額20.869億元，按年增長11.43%；物業收入淨額14.753億元，升8.81%。佔收入58%的寫字樓收入爲12.046億元，同比下跌5.56%，至於佔比例25%的酒店公寓業務表現強勁固升，超越了疫情前水平，收入爲5.356億元，按年升52.8%。截至去年底止，物業整體出租率爲85%，按年跌0.5個百分點。

對於去年酒店公寓表現強勢，林德良指，內地在疫情後，酒店公寓率先反彈，其中公寓業務更創上市以來新高，達1.19億元。他指，去年公寓業務主打短租，佔該部分20%的收入貢獻，而毛利率亦較高，達到63%。至於酒店方面，雖然廣州市場五星級酒店競爭相當大，不過因廣州四季酒店具有其品牌，加上去年在客源拓展有不俗成績。他指，目前該酒店平均房價已創新高，開業時的約1600元至今已達到2,238元，按年亦升32.6%，平均入住率亦升23.5個百分點至79.9%。他指，今年會着力做多些宴會市場，若可達到6800萬元，加上今年的客房收入水平，相信可超越2019年4.43億元的收入水平。

至於寫字樓方面，區海晶表示，今年在穩健的經濟基礎下，對寫字樓業務有幫助，不過由於市場的寫字樓新增供應增加，相信整體租金仍會受壓，不過由於集團項目比較優越，加上所處的區域未有大量供應，料今年租金可以持平。她又指，公司亦於去年爲廣州國金中心寫字樓作出結構性調整，包括將零碎單元整合作大平層，成功出租了四個整層，引入優質租戶。

由於2023年平均一個月期香港銀行同業拆息（HIBOR）較 2022年增加約280個基點，從而導致浮息部分的債務成本上升，越秀房產基金去年融資成本亦因而增61.4%至9.24億元。美息港息居高不下，惟人民幣利率相對地進入下降通道，因此越秀房產基金亦把握人民幣利率市場底部窗口，持續研究多種融資工具積極調整融資結構，力求平抑利率市場對基金業績的衝擊。根據業報表顯示，越秀房產基金於2023年3月發行15億元上海自貿區債券，提前置換境外浮息貸款，連同引入低息人民幣貸款用於到期再融資，有效降低基金總體融資成本。至2023年末，越秀房產基金融資總體年利率爲4.74%，比年初4.83%下降9個基點。

姜永進指，公司持續優化債務結構，2023年底人民幣融資佔比由年初6%上升至39%。林德良指，公司因具國企背景，同時有境內外平臺，因此會因應利率靈活作借貸，今年有近60億元債務到期，佔整體債務約29%，現正密鑼緊鼓以創新產品爲這批債務作人民幣債的置換。林德良指，據市場預測，今年HIBOR到年底有望跌60點子，已可爲越秀房產基金節省約5100萬元的成本，若加上主動的債務置換工作，就不止這數目，這“肯定對我們的分派有貢獻”。

另外，問及越秀房產基金是否有關注不良資產市場機會，林德良指，關鍵的是不良資產市場與公司的匹配度，公司需要成熟的、可以穩定現金流的物業。