觀點直擊 | 行業分水嶺 萬物雲渴望達成此岸到彼岸的涅槃（實錄）

觀點網 當大部分物企還在以住宅在管規模論高下之時，萬物雲就表示希望對外輸出一些新理念。

3月22日，萬物雲召開2023年度業績發佈會，公司董事長朱保全、執行董事兼首席市場官何曙華、獨立執行董事宋雲鋒、副總經理葉菲、首席科學家丁險峰、財務與資金管理中心負責人王緒斌等人出席會議。

會上，朱保全指出，2023-2025這幾年會是行業的分水嶺，此岸是房地產開發產業鏈末遊，彼岸是基於不動產持有的消費。能否達成物業行業從此岸到彼岸的涅槃，要擺脫路徑依賴，自身要有更獨立自主的決心。

數據顯示，近年來萬物雲與萬科間關聯交易比例持續下降，從2021年的19.2%，到2022年16.0%，再到2023年的13.5%。

此次發佈會上，萬物雲還披露了一份極端壓力測試數據：2023年度，剔除所有與開發商相關收入後（含開發商新交付項目的物業費收入），對萬物雲的收入影響爲-17.5%，但收入增速變得更快，達14.5%，毛利增速達23.7%。

“物業行業正在經歷關鍵轉型期，這需要行業的努力和大家的信心，期待與優秀的同行一起在越過山丘後頂峰相會。”

基本盤與資本市場

3月22日，萬物雲披露了2023年財報。

財報數據顯示，萬物雲2023全年實現總收入爲331.84億元，同比增長10.2%；錄得毛利爲48.12億元，同比增長13.7%；毛利率爲14.5%，同比提升0.4個百分點；年內利潤爲20.36億元，增長28.3%；歸母淨利潤爲19.55億元，同比增長29.31%；EBITDA同比增長25.3%至35.58億元，達成了預期。

在今年的財報中，萬物雲還引入了一個新的指標——核心淨利潤，該指標是由年內利潤剔除歷史收購帶來的無形資產客戶關係攤銷、股權交易損益、固定資產處置損益、信用減值損失等影響後計算所得，最終錄得23.40億元，同比增長29.8%。

萬物雲的收入分爲社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務三大板塊。

2023年，社區空間居住消費服務全年收入187.38億元，同比增長13.0%，佔總收入比例56.4%；商企和城市空間綜合服務收入116.64億元，同比增長4.7%，佔總收入35.2%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入27.81億元，同比增長16.9%，佔總收入8.4%。

總的來看，公司實現了利潤增速高於收入增速。其中，社區空間居住消費服務方面貢獻了29.08億的毛利，同比增長38.51%，佔比60.43%，毛利率同比上升2.8%至15.5%。該部分成績或許主要得益於公司的蝶城戰略。

早在2023年初，萬物雲上市後的首場業績發佈會上，朱保全就強調過“蝶城的生態模型正在逐漸建立起來”。

2023年，萬物雲蝶城的整體數量從2022年的584個增加到621個，並投入近1.7億元的預算，進行蝶城的104個小區的智能化改造。截至目前，集團累計投入3億餘元，完成流程改造的蝶城有150個，對應1124個項目，該部分的整體服務效益提升達4.5個百分點。

年內，萬物雲在40個蝶城落地維修、裝修服務，裝修簽約金額3.5億元，同比增長68.0%，維修家政業務交易額達2.5億元，同比增長136.8%。

萬物雲首席市場官何曙華表示，當初選擇了3402個價值街道，就住宅存量方面，市場規模大概在5000億左右，“所以我們還是很有信心，我們覺得萬物雲圍繞着蝶城做，它的空間還是很大的。”

2024年，集團將繼續推進蝶城戰略，增強市場拓展能力，擴張蝶城底盤。同時，深化流程改造，新增100個蝶城的提效改造。

在打造蝶城生態上，朱保全提出了蝶城＋社區商業的構想。他表示希望居民與在蝶城範圍內的商業產生更精準的關係。

他指出，沒有一家商管企業能夠成功解決社區mall與周邊居民的關係，“這一次萬物雲提出的蝶城+社商，就是希望能夠在蝶城範圍內去尋找到經營上不太好的社區商業，並對它進行改造。”

2023年，全年經營活動所得現金流量淨額爲25.86億元，盈餘保障倍數爲1.3倍。期末，集團擁有現金及現金等價物155.72億元，無任何銀行貸款或借貸。

雖然萬物雲基本盤表現突出，但在資本市場上卻不盡人意，公司股價從2022年末48.44港元的收盤價一路下探至如今的19.88港元。

爲了挽救股價，集團於去年12月11日起開始實施股份回購，截至期末，累計斥資5353.89萬港元回購約218.56萬股，佔總股本比例0.19%。另據統計，進入2024年以來，萬物雲進行了7次回購動作，合計斥資3093.52萬港元購回155.93萬股。

同時，公司宣佈2023年的分紅率從2022年的16%大幅提高至核心淨利潤的55%，即12.87億元，全年利潤分配爲每股1.092元。萬物雲副總經理葉菲指出，2024年公司大概率還會維持55%的分紅比例。

她表示，“過去一年其實整個資本市場是非常的跌宕起伏，而且物管公司的估值也是不斷的承壓。作爲企業的經營團隊，其實我覺得在不確定中唯一能做的，就是做好經營，走好眼前的路。”

公司戰略與獨立性

除了蝶城，萬物雲對公司另外兩大戰略——多元客戶、科技轉型中同樣十分倚重。

萬物雲的科技業務線主要分爲兩個板塊，分別是AIoT和BPaaS解決方案。2023年，AIoT解決方案實現收入14.18億元，同比增長2.4%；BPaaS解決方案服務實現收入13.63億元，同比增長37.2%。

在科技戰略加持下，萬物雲2023年的管理費率實現了同比下降0.9個百分點。年內，公司在研產品“靈石”邊緣計算服務器已在101個蝶城中落地459臺，“飛鴿”智能工單系統已在16個蝶城中試點。同時，朱保全在此次業績發佈會上還重點推出並介紹了新產品“靈石”，讓此次業績會一度成爲“靈石”發佈會。

然而，從業績佔比來看，科技板塊2023年全年的收入僅佔萬物雲總收入比例不到10%，與此同時，板塊毛利率還錄得了同比下降2.4%至29.2%。

其中，AIoT解決方案分部的毛利率爲28.3%，同比下降2.4個百分點；BPaaS解決方案分部的毛利率爲30.2%，同比則下降2.7個百分點。

雖然公司管理層表示近年來在科技板塊的投入比較多，但財報披露的研發成本從2022年的4.12億降至2023年3.77億元。

在多元客戶戰略方面，萬物雲2023年物業和設施管理服務實現營收達83億元，佔總收入比近1/4。在互聯網、高端製造、金融、生物醫藥、外資企業五大賽道新增飽和收入10.6億元，同比增加51.7%。

葉菲指出，把2022年和2023年與萬科集團的持續的關聯交易剔除之後，公司整體的收入規模爲273.7億，同比增長了14.5%，毛利潤爲35億，同比增長23%，比整體增速更快，體現多元化客戶戰略的效果。

2023年，萬物雲與萬科集團之間的關聯交易的佔比下降16%至13.5%，非開發商業務的收入佔比提升到82.5%，毛利佔比73.9%。剔除所有與開發商相關收入後，對萬物雲的收入影響爲-17.5%，但收入增速變得更快，達14.5%，毛利增速達23.7%。

報告期末，公司應收賬款餘額是67.81億元，同比增長8%，低於收入增速的10.2%。值得注意的是，在計提減值撥備前，公司與關聯方萬科集團的應收賬款金額爲24.87億元，同比增長17.08%，高於收入增速。

公司獨立性雖有所提高，但仍有改善空間。

葉菲指出，2024年要持續堅持既有戰略，從收入指引的角度，肯定也是兩位數的增長，而且是高於2023年的10.2%的增長率。同時，今年的新的指標核心淨利潤的增速也會快於收入的增速。

以下是萬物雲2023年業績會整理後的問答實錄：

現場提問：在新房增量萎縮、存量房競爭加劇等方面的環境背景之下，公司怎樣平衡規模發展、盈利能力、應收賬款以及整體發展質量？

何曙華：我們發現，市場逐漸進入到存量市場之後，公司的規模、服務口碑等成爲了客戶選擇的部分主要參考因素。

公司在市場上比較收斂，聚焦在特定的空間以及核心客戶上進行發展。另一方面，一直要求各個運營團隊以客戶爲先，達成了服務制勝的客戶口碑。

同時，萬物雲“戰區+軍種”的聯合作戰的市場拓展模式也很重要，隨着市場競爭越來越激烈，我們之前的堅持和準備就慢慢凸顯出了一些競爭優勢。

例如住宅市場，我們首先希望把發展空間很大的蝶城能夠做穿做透；第二個是萬物樑行的商企業務把原來服務商用不動產逐漸向服務產業發展做了一個戰略轉型；第三個板塊是科技，2024年我們會加大對新產品的迭代打磨並向行業做一些推廣，希望能夠爲萬物雲的發展增加一些新的動能。

我們也在關注併購市場，並將不符合我們發展戰略的併購項目做了一些修剪，也將符合戰略方向的一些項目做了一些增持並實現並表。下一階段，我們還是秉承謹慎且積極的態度，希望能夠找到更多符合公司戰略發展方向的合作機會。

我們一直堅持服務好客戶可能比規模更重要。蝶城的經驗告訴我們，通過運營來驅動市場增長的這種模式可能會構成我們有別於同行的一個增長模式。

現場提問：在市場變化的情況之下，未來如何控制應收賬款的質量？如何定位和解決大股東這部分應收賬款？未來跟地產業務之間我們的關係又怎樣處理？

王緒斌：目前市場環境下客戶的支付能力的不確定性在增強，爲此，公司在不影響信用以及違反合同約定的情況下，充分運用供應商提供的信用優惠，合理利用我們的規模以及付款的賬期，力爭做到收付現金流量同步，從而提升現金的使用效率，保護股東權益。

在2024年，我們會全面展開與客戶的對話，充分了解客戶的需求，並以實際行動讓客戶樂得付費。同時，我們會在事前、事中、事後全方位提升應收賬款的管理能力，優化基於客戶信用風險評級機制的應收賬款的全生命週期管理。

公司在會計政策上始終堅持權責發生制的政策，堅持謹慎性原則。第一，我們考慮住宅物業的服務收入對價收回的可能性，按照會計準則，以最佳估計數來確認收入和應收。第二點是關於酬金之往來的墊付款，我們會結合項目的實際情況在報表上計提壞賬準備。第三，我們對應收賬款進行了嚴格的減值測試，作出具體的壞賬準備，並且經過了會計師的審計，公允地反映應收賬款的真實情況。

現場提問：怎麼理解AI+在空間應用和服務領域的未來的潛力和特點？在後階段的科技發展路徑以及思考上會着重體現和落實在哪些領域？

丁險峰：就是說現在科技是生產力變化的一個巨大的變量，而人工智能屬於科技裡面最大的變量。在新生產力裡，將AI應用到空間服務中，它必然成爲一個新的生產力。

我們對於萬物雲在物業服務領域中廣泛應用人工智能充滿信心，堅信其巨大的潛力是成爲我們管理服務更高效、更智能的變革。將科技落地到業務中是下面三年AI要做的事情。

2024年我們將在語言大模型上更進一步，比如開展客戶營銷話術的挖掘，讓大模型的技術應用到更多能夠節省人力的地方。然後是將AI對準業務場景，重點在模態大模型上進行更好的研究，做出更爲擬人化的多模態大模型，更好地適應空間服務。這些是我們正在前進的方向。

現場提問：2024年公司有沒有比較具體的戰略或業績指引？從業績指引方面能不能維持此前的業績增速？戰略方面有沒有增值服務的併購或商業方面要不要投入更多的資源？未來如何看待公司的分紅策略，是否維持一個相對較高的分紅水平？

葉菲：我們的核心戰略將保持蝶城、客戶多元化和科技不變，2024年是公司三年計劃書的收官年，所以繼持續堅持我們的既定戰略上。

總體來說，就是在住宅上堅持收入的增長以及毛利潤率的穩定，商企方面追求收入的增長率和利潤率的平衡，另外在科技這塊全面地走出非開放商的賽道。從收入指引的角度看，應該是高於2023年的10.2%的增長略，今年的新指標核心淨利潤增速也會快於收入的增速。

我們的分紅業務確實是現金流比較好的業務，如果沒有大量的、其他的資本性開支或投入的情況下，2024年也會維持55%核心淨利潤的分紅比例。

另外，增值業務或是社商可以說是我們的外延策略，會進行綜合評判。我們會採用謹慎但積極的態度去評判各種機會。

現場提問：最近母公司萬科的輿情事件較多，請問保總，這些事情是否會爲萬物雲的發展帶來一些影響？萬物雲有沒有做好相應的應對？

朱保全：目前爲止，市場上的物業公司，包括萬物雲其實都沒有走出獨立行情，都跟着房地產在變。而在房地產開發的末遊彼岸是不動產消費，物業公司在這個過程中經歷的轉型涅槃期。

我覺得2023年-2025年就是個分水嶺，等到2025年之後誰能跑出獨立行情纔是關鍵點。同時，高分紅率代表着公司贏得現金的能力，也代表着公司跟股東共同成長的意願。

我覺得更重要還是股東如何跟管理團隊一起做一家打造先進生產力的企業，共同完成、滿足人民生活對美好願望的追求。所以我們希望在2024年新的發展計劃中能夠有更多的投向，更多的技術研發，更多地結合今天人工智能來去做出的一些設想，在未來能夠真正地服務好客戶，然後給股東帶來更多的回報。