購屋超級攻略／破解不實話術：租房子，就是在幫房東繳房貸！

房價只漲不跌，現在不買，以後更買不起？Location不是最重要的，進場Timing纔是關鍵？「國際超級房仲」Zack教你看懂局勢，掌握買屋、賣屋、換屋的關鍵技巧。《破解黑心話術【購屋超級攻略】》精彩試閱：

我看到有一篇文案是這樣寫的：「打拼十年最有成就感的事，是幫房東繳完剩下的房貸」，很多人好心勸你買房的理由之一是：「房租繳出去都是給房東的，既然都要繳，爲什麼不買間房繳給自己？」這個說法聽起來實在是再合理不過了，因此很多人就是衝着這點而進場購屋。

圖／freepik

但這個說法是真的嗎？一般消費者可能不知道的是：「房租支出，遠遠小於房貸支出」。

讓我舉個離我最近的例子，大家都知道我是租屋族，我的租屋處在臺北市中山區，算是相當市中心的地段，這邊捷運附近的電梯大樓，每坪售價大約是90萬新臺幣左右，以一間不含車位的三房40坪來算，總價差不多是3,600萬上下。

假設今天我決定不租房了，爲了有「根的感覺」、爲了讓自己更有面子，我決定買房了，那麼3,600萬的房子，如果分三十年來繳房貸的話（利率抓1.6%就好），我至少得先拿出720萬的頭期款與72萬的仲介費，再加上其他稅務，總共差不多要花掉我800萬的自備款，並且每個月要支出約11萬的房貸（本金加利息），這800萬與每月11萬的支出，就是我使用這一間三房的代價。

但如果今天我是用租的，情況就大不相同了。

以這裡三房的租金行情來看，平均租金大概落在35,000元至40,000元左右，我們以38,000元來計算，今天同樣是要使用這一間三房的房子，一旦改用「租的」方式，只需要每月38,000元的房租成本就能使用，相較於用「買的」的月支出則是11萬，兩者每個月就相差了72,000元的現金流，非常驚人吧！

更別說用買的，我身上辛苦積攢十多年的800萬存款就這樣All in了，遇到更好的投資機會我也沒錢去把握，也別想創業或出國進修了。但選擇用租的，我口袋不但保有這800萬的存款，壓力輕了不少、抗風險的能力也不會脆弱，我也有機會靠這800萬賺到更多的本金。

請你試着想像一個情況，假設今天A與B都住在這個社區內，A選擇在2022 年房價最高峰進場All in買了這間三房，而B選擇繼續當個被笑傻的租屋族，結果十年後房價掉了15%（平均一年僅跌1.5%，算是相當保守的估計了吧），A 購買的3,600 萬房子，價值只剩下3,060萬，而B卻在十年後才選擇進場（自備款還從十年前的800萬，變成只需673萬）。

光是房屋總價，一來一回就省了540萬的購屋成本，等於你多少年的薪水呢？

再對比每月38,000元，累積的十年總租金456萬支出，你還多省了84萬，相當於省了22個月的房租（這十年中間你拿800萬自備款的投資收益都還沒算），更別說如果十年後的修正跌幅更大，B能省的錢就更驚人，對吧！

講完了身爲使用者的角度，我們再來看看房東的角度吧。

站在房東的角度，房東得先投入800萬的現金，每個月再支出11萬元的房貸，最多卻只能從租客身上回收38,000元，等於爲了收租客這筆租金，自己不但先砸了800萬現金出去，每個月還得再額外「倒貼72,000元」，因此房東出租這間三房的現金流，完全是「負的」，典型的負資產。

除此之外，每個月幾千塊的管理費，也都是房東在繳交，每年房屋稅、地價稅，也是房東負擔，使用過程如果遇到房屋設備自然耗損，修繕也是房東的責任，因此房東實際進口袋的錢，也許每個月也僅剩3萬多塊而已了。

透過理性的數學計算，這樣一來你應該看懂了吧，租屋不但不是在幫房東繳房貸，實際上還是「房東貼錢讓你使用這間房」，房東這麼做的唯一目的，只是希望透過你的租金稍微補貼一點，讓自己有期待未來房價上漲的機會罷了。

看到房東先花800萬、每個月得再倒貼72,000元給租客使用房子，租客卻只需要支付約房貸三分之一的成本、還不需要All in全部的存款，就能享用這間三房的房子，倒底誰比較划算呢？而且這種情況，在租金投報率越低的地區就越明顯，以臺北市這種租金效益在全球數一數二低的城市，當然就是最不適合當房東，而是最適合當租客的地方。

因此，現在你必須要有的正確觀念是：「租屋不但不是在幫房東繳房貸，反而是一種低成本的投資」，因爲我們只需要支付少少的房租，就能一邊存錢、一邊靠投資放大本金、一邊等待空頭期危機入市撿便宜的機會，讓你能保持最大的經濟彈性，掌握進場購屋的主動權，而不是早早就把所有資金卡死在一間又小又舊的房子內，然後看着各種大好機會在三十年間，從自己手中流逝掉。

注：強烈建議你可以加入我的偶像《老高與小茉》的YouTube付費會員，付費影片區有一部2020年8月22日上傳，名爲《這輩子千萬不要買這個東西，小心買了毀一生》的短片，老高在裡面就有提到年輕人如果在經濟不允許的情況下，過早勉強買了一間房會帶來哪些長遠壞處，很推薦你可以參考看看。

《破解黑心話術【購屋超級攻略】》圖／採實文化

本文摘自《破解黑心話術【購屋超級攻略】》，由採實文化出版