工業遺址類項目更新如何實現可持續發展？

本報記者 莊靈輝 盧志坤 重慶報道

“國內不少城市屬於因工業建市，很長時間內的主導產業都偏重工業。隨着時代變遷與城市發展，現在很多城市也在做轉型，部分污染較大、效益較低的工業產業隨之沒落。”第一太平戴維斯西區策略顧問部負責人李紳近日向《中國經營報》記者表示，相較其他城市更新類項目，工業類項目更新一般是對較爲封閉的空間進行改造，盤活利用城市轉型中留存的部分土地、廠房等，投資較大、規劃週期長，因此需要更多元主體參與。

李紳在近日舉辦的2024英國-重慶工業遺存更新主題分享會上對記者提出上述觀點。會上，圍繞工業遺存更新路徑，多位專家都提出，工業遺址類項目更新應兼顧保護與開發運營，因此更加考驗參與主體長期運營能力，建議活化機制吸引社會資本參與，同時應採取措施在片區規劃等環節吸納更多社區居民意見。

強調社區參與

對於城市更新項目，目前業內主要分爲舊改、城中村等居住類項目更新，歷史建築、文化遺址、傳統街區等保護類項目，以及產業升級類項目。隨着精細化程度不斷提高，也會出現更爲細化或互相交叉的項目，同時小規模修繕與改造類的微更新項目也越發受到各方重視。

各類項目中，工業類項目更新兼具投資週期較長及注重保護開發等特點，如何通過更新改造實現可持續發展仍待各方破題。

“與歷史文化街區等保護類更新有所不同，工業遺存類更新項目一般是將原本較爲封閉的空間改造成一個開放空間，改造成何種形式是首先要考慮的問題。”李紳表示，歷史文化街區等本身已是較爲開放的空間，後續發展需要考慮的問題是如何通過文化賦能實現1+1>2的效果，工業遺址類項目更新則還需先考慮以何種形式向公衆呈現。

“現在國內大部分的這種工業遺址改造基本上都是工作方向比較單一的，基本是以產業園類園區爲主，有一部分會做成博覽館，並有與商業結合的部分。”李紳認爲，相應改造形式呈現的功能與面對的客羣都較爲單一，後續經濟價值能否可持續也存在一定問題，往往無法實現可持續發展。

基於此，李紳建議工業遺存類項目更新應更重視社區與居民參與，面向多元客羣，同時應更多地關注整體功能活化利用。

“對於吸引社區居民等羣體參與，更多應從規劃上考慮。一個工業遺存項目的改造，不應把視角只侷限在園區內部或所屬板塊，而應在項目通過公共交通和步行尺度可達的影響範圍之內，更深入地分析整個城市板塊的屬性以及羣體需求。”李紳認爲，項目更新前應瞭解所在板塊內缺少哪些公共活動空間或社會服務職能，瞭解範圍內的社區共性需求，從而讓項目改造更具針對性和操作性。

提升功能利用效率同樣需要先了解社區共性需求。李紳認爲，相應項目不應在單體建築內規劃辦公、商業、公共服務等功能，應該以園區等形式兼顧各類功能的多樣化與複合性，依託不同人羣規劃各類功能區。比如在園區內增加兒童友好設施、豐富配套的商業業態等，提升多元化利用效率。

注重長期效益

多位專家指出，工業類更新一般投資較大，投資週期長，兼顧保護與開發，因此需吸引社會資本廣泛參與。同時，相應項目能否實現可持續發展，更加考驗參與主體長期運營能力。

“工業遺址類更新既要保護也要重視利用效益。”重慶城市規劃學會歷史文化名城專委會名譽主任何智亞認爲，城市更新強調不大拆大建，工業遺址類更新也需要儘可能保持原有風貌與建築形態，包括原有非物質文化部分，但並非一味強調原封不動，而是要通過功能活化爲相應項目注入更多活力。

“工業遺址類更新面臨的一個比較大的難題就是投資較大。有些老工廠佔地達到數百畝，建築面積十幾萬平方米，這些遺址如何改造，改造之後應具備哪些功能屬性，都需要長期的規劃與投資。”何智亞認爲，相應項目更新改造的投資回報週期較長，改造完成後如何實現可持續發展目前仍缺少較成功的案例，還需各方共同破題。

“相較其他更新項目，工業遺址類更新應允許手法與動作大一些，比如允許改變用地性質與建築使用方式，除需要保護的建築外，允許對建築進行較大的結構改造，允許新建部分必需的建築等。”何智亞認爲，由於相應項目投資較大且需要運營主體具備長期運營能力，因此建議以國企與民企合作形式推進，發揮各自優勢，在這方面已經有一些成功的案例，如涪陵的816軍工小鎮等。

“城市更新項目經營回報問題一直是吸引社會資本參與的重要因素。可以對相應指標進行彈性規劃，如改變土地出讓形式，通過長期租賃的方式進行土地出讓，讓參與主體更容易實現長期運營效益。”李紳也認爲，爲吸引社會資本參與，可通過國有平臺公司與社會資本以股權合作方式推進相應項目更新，同時也需要金融資本的有效介入。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）