告惡鄰請求強制遷離 敗訴了！只因管委會沒做「這件事」

中市某社區管委會指控呂姓店面住戶，亂丟垃圾、廚餘及傾倒廢水，導致社區惡臭、孳生蚊蟲及滲水，經舉報未改善，經區權會通過動用「惡鄰條款」，提告請求強制遷離，法官以管委會未給予3個月緩衝期改善，判決駁回。（本報資料照片／陳淑芬臺中傳真）

中市某大樓社區管委會指控呂姓店面住戶，在屋內、中庭等多處堆放垃圾、廚餘及傾倒廢水，導致社區惡臭、孳生蚊蟲及滲水，經多次勸導未改善，2020年7月及11月間曾2度舉報，區權會在2021年12月決議通過動用「惡鄰條款」，提告強制遷離，法官以管委會未給予3個月緩衝期改善，判決駁回，可上訴。

管委會指控，店面屋主呂男在屋內堆放廚餘、垃圾；多次將廚餘、垃圾亂丟在兒童遊戲區、廚餘倒在中庭，導致社區環境髒亂、蚊蟲孳生，管委會多次勸導，都未改善。

管委會2020年7月3日向臺中市府舉報，呂將廚餘倒在中庭，導致中庭長蛆及惡臭。同年11月16日再向警方報案，指控呂在住處堆積垃圾廚餘，將排水孔阻塞，造成社區地下室滲水；將廢水倒在兒童遊戲區導致環境髒亂。

社區在2021年12月11日召開區分所有權人會議，以74票對0票一面倒通過「呂脫序失控，啓用惡鄰條款依法強制遷離案」。管委會在通過決議後，認爲呂仍持續惡行，且積欠管理費，以《公寓大廈管理條例》第22條等規定，向法院提起請求強制遷離訴訟。

所謂「惡鄰條款」《公寓大廈管理條例》第22條規定，住戶有「積欠過多管理費」、「特定行爲經罰款後仍未改善、再犯」、「其他重大違法違規事項」者，由管委會促請改善，於3個月內仍未改善者，得依區權會決議，訴請法院強制驅離。

根據《公寓大廈管理條例》第31條規定，區權會決議，應有所有權人3分之2以上出席、出席人數4分之3以上同意。

針對遭指控亂丟垃圾、廚餘及倒廢水等，呂並未爭執，法官也依管委會所提照片、環保局稽查紀錄等認定。

呂抗辯指出，管委會並未依規定先以書面通知他在3個月內改善；根據會議記錄，開會當天應到126人、實到102人，所以，出席人數要達84人以上、同意人數要75人以上，決議案不符合規定，應爲無效；就積欠管理費部分，他尚未達區分所有權總價的百分之1，並未達驅離標準。

管委會主張，多次發函及口頭告知改善，區分所有權人會議決議後，在2022年7月15日、11月18日及2023年1月30日都有寄存證信函給呂，要求改善。

法官認爲，「惡鄰條款」立法意旨是考量強制遷離對居住自由及財產權的限制甚鉅，市維持其他住戶共同利益的最後及最激烈手段，未兼顧其他住戶的居住安寧等利益，才規定管委會須先促請改善，給予3個月緩衝期，若仍未改善，得由區分所有權人會議衡量決議是否提告強制遷離。

法官以管委會無法提出給予3個月改善期等相關證明，認定請求強制遷離無理由，而判決駁回。