房企投資策略“變局”：代建、商業與物業多賽道並進

每經記者：陳利 每經編輯：魏文藝

2024年，房地產行業仍處於深度調整期。但隨着9月底系列樓市利好政策落地，熱點城市樓市成交迅速回暖，百強房企銷售業績亦出現回升。

中指研究院監測數據顯示，2024年前11月相較於前10月，TOP100房企銷售總額同比降幅收窄了4.08個百分點，而前10月相較於前9月，同比降幅收窄了1.8個百分點。尤其是10月，TOP100房企的銷售額實現了同比增長 10.53%和環比增長67.45%。

不過累計來看，2024年前11月重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降23%，供給端表現整體偏弱，整體庫存仍處高位，截至11月末重點城市可售面積出清週期爲21.2個月。根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2025年全國房地產市場仍將呈現“銷售規模恢復仍面臨挑戰，新開工面積、開發投資或繼續回落”的特點。

《每日經濟新聞》記者發現，在銷售額見頂、利潤率受限的市場背景下，房企正逐步由傳統的地產開發商向運營商、服務商轉型，衆多房企紛紛探索輕資產與重資產並重的綜合運營服務模式，同時在商業、代建和物業服務等細分領域加速佈局。

超百家房企入局代建

從國家統計局發佈的前11月全國房地產市場運行數據來看，房地產投資、銷售、融資等各項指標雖有所改善，但不及預期。

開發賽道表現不佳，讓房企更加重視第二曲線的增長，其中代建更是成爲諸多房企眼中的“香餑餑”，近年來競相入局該賽道。

克而瑞監測數據顯示，截至2024年9月，已經有超過100家房企入局代建或承接代建業務。其中，銷售排名前50的房企中，有46家佈局了代建業務，僅有少數企業如大華集團、香港置地等未有代建業務。

如正在進行重組的美的置業也表示，重組後代建業務將是公司業務非常重要的組成部分，希望在未來2~3年內，第三方代建業務佔整體開發代建業務的比例逐漸超過20%。

“當前市場上有意願、有能力的企業幾乎全部‘下場’做代建了，競爭程度進一步加劇。有些企業爲了增加利潤增長點已早早佈局，有些企業則是‘夾縫求生’快速入局。”克而瑞分析表示。

而面對激烈的市場競爭，不少企業轉向政府代建領域尋求增長，這也使得政府代建的規模迅速擴大。2024年前三季度，房企代建新增規模TOP20新增簽約建面12040萬平方米，較二季度末增長40%。其中，華潤置地、綠地控股、國貿地產、中天美好和宋都管理的代建業務中，政府代建面積佔比均超過60%。

“隨着城中村改造、保障性住房建設等‘三大工程’的啓動，政府代建項目將繼續受到高度重視，預計行業將持續增長。”克而瑞指出，不過從項目類型來看，商品住宅項目仍是代建的主要業務類型，佔比達到56%。

“從目前來看，央國企圍繞政府代建的護城河慢慢轉向市場化代建，並在主業優勢的基礎上再細分領域積累經驗和優勢。民企發展受限相對較少，商業代建實際操作也相對靈活，入局基本以其大本營和房地產發展積累下來的資源整合爲主。”克而瑞認爲，在代建行業競爭加劇的背景下，企業還是應該不斷創新和提升技術水平，以應對日益激烈的市場競爭。

REITs推動房企加速轉型

記者注意到，除代建外，華潤置地、龍湖集團、萬科等房企還在商業賽道上持續發力，通過商業投資、資產管理等實現突圍。

以龍湖集團爲例。截至2024年上半年，龍湖集團的經營性收入達到131億元，同比增長7.6%，佔公司整體收入的比重達到28%，對核心利潤的貢獻率提升至80%以上。憑藉經營性業務的高利潤率，公司成功平滑了週期內的利潤波動。

在2024年的中期業績會上，龍湖集團管理層表示：“按照這個速度，我們預計在2028年底，集團的經營性收入佔比能夠過半。到那時，我們整個業務模式可以說切換到了新的發展模式。”

華潤置地的情況也類似。2024年上半年，華潤置地的經常性收入已達到200億元，同比增長9%，佔公司核心淨利潤的比重超過五成，且首次超過了開發銷售型業務的貢獻。

經營性業務的快速發展，也爲房企公募REITs試點提供了更多可能。如華潤置地已經構建商業、有巢雙REITs平臺，不動產“投融建管退”資本循環更加暢通；萬科在半年報中透露，2024年已實現多賽道REITs突破，商業REITs完成上市，物流、租賃住宅REITs已進入申報流程。

截至2024年12月19日，華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創城發和中國金茂這6家房企共有8只REITs產品完成上市，總髮行規模達到224.22億元。

“在行業深度調整的大背景下，相關房企可以通過發行公募REITs加快企業輕資產化轉型，進一步增強資本實力。”克而瑞分析指出，公募REITs同時鏈接了房企與投資機構，或在未來催生出更多可能的合作機會。

物企持續加大外拓力度

作爲脫胎於房地產行業的物業管理行業，在2024年同樣迎來了新變化。中指研究院統計數據顯示，2024年上半年，物業上市企業管理面積的平均值約爲1.41億平方米，同比增長9.3%，但較上年同期的增長率下降了3.05個百分點；合約面積的平均值約爲1.87億平方米，同比增長2.19%，較上年同期的增長率下降了約3.63個百分點。

中指研究院物業事業部總經理牛曉娟在接受記者採訪時指出，合約面積的平均增速較管理面積的平均增速低7.11個百分點，這意味着未來合約面積所帶來的規模增長動力將逐漸減弱，其增長潛力也有限。

在此影響下，物管企業的營業收入增速均值降幅也由2021年的41.54%下降至2022年的15.93%，進而下降至2023年的8.20%。

儘管增量市場增速放緩，但市場存量足夠大。中指研究院預計，2025年全國物業管理規模仍將達到315億平方米；而2023年百強物業企業總管理面積爲135.96億平方米，佔市場總管理面積43.16%，市場剩餘空間足夠大。

爲更快搶佔存量市場，並逐步降低關聯開發商帶來的影響，物業企業在過去幾年裡持續加大外拓力度，物管企業的管理面積中來自第三方的佔比也逐年攀升，從2020年的42.23% 一路走高至2024年上半年的53.76%。

這一期間，物管企業也逐步擺脫過往對規模的盲目追求，轉而尋求高質量發展。主動“割捨”低質效、低收繳率、管理難度大、發展潛力小的項目，成爲許多企業共同的選擇。

2024年上半年，萬物雲退出了17個住宅物業項目，涉及飽和收入約8940萬元；金科服務也撤場管理面積約2990萬平方米。截至2024年6月末，綠城服務的儲備面積較上年同期淨減少約2150萬平方米，主要就是由於儲備面積的交付及對部分非核心城市及存在交付風險的儲備項目的主動退出。

不過需要指出的是，當企業不約而同地希望能更快更準地獲取優質項目，存量市場的競爭也就越發激烈起來。

近年來，部分物業企業爲提高項目中標率，市場上開始出現物業企業“帶資進場”“低價競標”等競爭方式。與此同時，重慶、青島城陽區、武漢江夏區等地還出臺物業費指導價，一定程度上影響了物業企業在小區物業費方面的收入。

“非市場化的物業費定價有礙行業高質量發展，物業企業服務質量與價格匹配，是行業市場成熟與進步的重要標誌。”牛曉娟分析認爲，物業企業之間將延續激烈競爭的局面，基礎服務領域很可能將出現“卷服務”“卷價格”等現象，企業將更加重視業務深耕與內功修煉，追求提質增效。從長遠看，這將推動行業真正形成“質價相符”的市場格局。

此外，在牛曉娟看來，2025年物業企業佈局多元服務業務時會更加謹慎，專業賽道中的民營企業也會受到資本市場關注。

與此同時，在科技賦能的行業背景下，AI技術與智能硬件將加速在物業企業的業務實踐中落地。牛曉娟表示：“這些都將爲優質物業企業提供更多的發展機遇，促進行業整體競爭格局優化，推動行業繼續向高質量方向發展轉型，進而提升行業的整體服務水平和運營效率。”