房價離再漲一波不遠了

圖：Morgane Fadanelli

最近幾個大新聞，先說國內的。

央行連續放出大招，降準降息、降低存量房貸利率、降低首付比例。

政策一出，股市一連2天大漲，市場一片歡騰。

那樓市是否能止跌回穩呢？或許有意想不到的驚喜。

一、降準+降息

按2020年以前的經驗，降準降息後，房價肯定是要漲一漲的。

比如2015年多次降準降息，隨後樓市大漲。

然後2018年-2022年間，12次降準，4次降息。樓市一直漲到2023年初。

但23年後一直到本次政策之前，4次降準，4次降息，房價卻不升反跌。

這說明降準降息對於樓市已沒那麼敏感了，樓市反而開始反應遲鈍了。

所以這次降準，如果從趨勢上看的話，漲的概率極小，但止跌肯定是相當有效果的。

那麼其它的政策能催漲嗎？

二、降存量房貸

這個最大作用是稍微降低還貸人的痛苦指數，不關樓市什麼事兒。

三、二套房首付比例降至15%，保障性住房再貸款3000億

都買二套房了，肯定不愁房子住。

如果着急買，要買早買了，沒買的肯定在觀望。

觀望得久了，不見房子有明顯漲價動作是不會出手的。大家都不出手，那房價漲也漲不起來。

但這會爲上漲積蓄能量，一旦有上漲苗頭，那率先出手的肯定就是這一批人。

保障性住房再貸款3000億是5月份的政策了，對樓市的影響也早過了。

退一步說，這政策也只是給開發商輸血，防止房價降的太兇，不會有提升房價的作用，算是在爲房價託底。

四、給股市送錢，房地產也沾光？

央行這次最大的動作，就是把錢借給機構去炒股。簡單說就是2個方面：

1、給銀行以外的一些機構發錢，發的錢必須去炒股。

保險、證券、基金公司手頭沒現錢了。

央媽出面特別關懷地說：“你們把手頭的債券、股票統統拿我這來換錢吧，我不直接給你現金，我給你代金券（國債、央票），你拿去一賣就是錢。”

但錢只能拿去炒股，不能亂用。

那保險、證券、基金公司肯定會多找些大麻袋去央媽那兒裝錢。

裝完錢，央媽還順帶捎了句話，“先給你這5000億，你用完了又來哈，我會再給你5000億，還不夠的話，我另外再準備5000億。”

這相當於央媽直接買股票嘛。要不是政策不允許，估計央媽會親自下場買股票了。

這樣，股市肯定是要漲的。

股市要漲太猛，說不準一堆人賣房炒股去了，房子不跌就不錯了。

這對樓市算作是間接的利空。

2、央行叮囑各銀行要多給股市行方便。

銀行不是到處打電話找人貸款嗎？央行說，你貸給上市公司或者上市公司大股東吧。

只要他們拿錢去買自家股票，你就貸，先給你們3000億低息貸款，不夠的話再來3000億，還不夠的話我這還有3000億。

這又是利好股市，股市不漲都難。

看了國內政策，樓市就像小兄弟看大哥娶媳婦，看着和自己有關，實際好像都是白忙活。

總的來說，央行這些政策都是在促使別人貸款花錢，央行自己可沒有真金白銀出一分錢，而下面要說的國外資金可是真金白銀投錢到樓市了。

五、港股"奧園地產"暴漲，抄底資金已來？

房地產資產已跌到底了，國外資金抄底來了。

9月20日晚，奧園宣佈，中東土豪Multi Gold Group Limited公司收購奧園16.48%股權，成爲第一大股東。隨後奧園股票狂漲超200%。

奧園，2020年百強地產排名第25位，2023年6月資不抵債。

資不抵債的情況下，仍有外資收購，無外乎三種情況：

本次外資進入房地產，和前陣兒收購萬科的優質資產不同，本次是直接收購一家資不抵債的爛攤子，這對樓市信心的提振是顯而易見的，算作一個利好。

六、人民幣匯率漲破7.0，外資流入？

9月25日，離岸人民幣兌美元漲破7.0。表明有大量美元兌換成了人民幣，準備進入中國市場。

這應該得益於美國降息，熱錢從美國流出。而熱錢必然會去抄底一些優質資產。

對比往年都是外資流出中國的情況，本次外資流入算作是重大利好。

央行貨幣政策發力雖對樓市無直接提升作用，但對樓市的託底作用卻是顯而易見的。

接下來財政如果能發力的話，那對樓市就又多一重利好。

欣喜的是我們看到財政政策已在路上了，上海已率先發行5億消費券。

相信接下來會有更多城市跟進，財政政策也會有更多驚喜。

只要經濟慢慢好轉，樓市肯定會有改觀。

現在雖然不會看到房價立竿見影的上漲，但所有政策都在爲樓市託底，樓市的跌速肯定會減緩。只要再多兩波刺激，樓市回暖也不是不可能。