房地產法律難題：借名經濟適用房增值部分在過戶困境中的分配博弈

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景與當事人訴求

（一）原告趙斌訴求

1. 請求解除與錢玲之間就北京市昌平區 A 號房屋的借名買房合同。

2. 判令錢玲和孫輝退還購房資金共計 620,167.53 元。

3. 判令錢玲和孫輝賠償房屋增值損失 6,881,448 元。

4. 判令錢玲和孫輝按照每月 10,000 元的標準承擔 2019 年 8 月 19 日至 2022 年 9 月 29 日期間的房屋佔有使用費 378,996.21 元。

（二）事實依據闡述

趙斌因無北京市昌平區戶口無法直接購房，與錢玲、孫輝夫婦（孫輝與趙斌系親戚關係）口頭商議借名買房事宜。2002 年 5 月，趙斌以錢玲名義購買了昌平區 A 號房屋，支付了首付款、按揭貸款、土地出讓金等全部費用，並於 2003 年初入住裝修後的房屋。然而，2018 年孫輝分配到經濟適用房，因政策要求需退還原單位開具《騰退證明》，二被告爲獲取部隊配售經濟適用房物權，在未告知趙斌的情況下，向北京市住房保障辦公室申請回購涉案房屋。2019 年 7 月 26 日，北京 G 公司與錢玲簽訂回購合同，回購價格 631,601 元，遠低於當時市場價格約 600 萬元，房屋隨後登記在 G 公司名下。趙斌此前曾就房屋騰退及合同無效等問題進行訴訟，相關判決認定錢玲申請回購系惡意損害趙斌權益。現借名買房合同已無法繼續履行，趙斌遂提起本次訴訟要求解除合同並索賠。

二、被告答辯觀點剖析

（一）錢玲、孫輝辯稱

1. 孫輝與趙斌不存在借名買房合同關係，依據此前判決，趙斌訴請孫輝承擔責任無依據。

2. 關於解除合同，雖認爲與趙斌未形成借名買房合意，但因生效判決已確認存在合同關係，對趙斌解除合同的請求不反對。

3. 對於趙斌訴求的損失：

- 回購是執行部隊命令糾正借名買房錯誤，且回購價款是按規定計算，自己無獲利。

- 趙斌訴求的損失無依據，其未取得在京購房資格，不享有房屋物權，且房屋被回購後其一直佔用，權益未受損。

4. 趙斌同意騰退房屋，其提交的情況說明表明其願意配合解決問題並承擔後果，現無權要求賠償。

5. 趙斌存在過錯：

- 借名買房規避政策，應擔法律風險。

- 長達 17 年不過戶，若有過戶條件而不過戶影響被告分配房屋，若無購房資格則其行爲損害被告權益。

- 知曉房屋將被騰退未阻止，且 G 公司回購時房屋無人居住，若有人居住可阻止回購。

6. 被告無過錯，借名買房法律效力規定普通公民難以知曉，且經濟適用房政策初衷被趙斌違背，若支持趙斌訴求將導致雙方利益失衡並損害公序良俗。

三、法院查明事實梳理

（一）購房及相關手續辦理

1. 2002 年 5 月，錢玲與北京 T 公司簽訂房屋買賣合同購買 A 號房屋，同日與銀行簽訂《個人住房按揭合同》貸款 37 萬元，購房款全部由趙斌支付，貸款也由其償還。

2. 房屋於 2006 年登記在錢玲名下，原房屋買賣合同、貸款合同、稅費發票等原件均在趙斌處，趙斌收房後入住並裝修。

（二）孫輝出具的說明及回購過程

1. 2018 年 5 月 1 日和 6 月 11 日，孫輝分別出具說明，承認趙斌借錢玲身份證購房影響其領取經濟適用房鑰匙，提及房屋購買、使用費用由趙斌承擔，請求組織解決問題。

2. 後錢玲向市住保辦申請回購，市住保辦授權 G 公司實施回購。2019 年 7 月 26 日，錢玲與 G 公司簽訂回購合同，售價 631,601 元，8 月 30 日 G 公司支付購房款，8 月 21 日房屋交接驗收合格，9 月 3 日孫輝交付鑰匙，8 月 15 日房屋登記在 G 公司名下。

（三）相關訴訟情況

1. 2020 年 8 月，趙斌起訴要求確認借名買房合同有效並過戶，法院認定趙斌與錢玲合同有效，與孫輝無合同關係，因房屋已登記在 G 公司名下駁回過戶請求。

2. 2020 年 9 月，G 公司起訴趙斌騰退房屋並支付佔有使用費，法院判決趙斌騰退並支付自 2019 年 8 月 19 日起的佔有使用費。

3. 2020 年 12 月，趙斌起訴要求確認錢玲與 G 公司的回購合同無效，法院一審駁回，二審維持原判。

（四）其他事實

1. 趙斌爲購房支付資金共計 620,167.53 元。

2. 案件審理中對房屋 2022 年市場價值鑑定爲 6,881,448 元，未考慮經濟適用房上市交易需補交土地出讓金的情況。

3. 錢玲曾於 2017 年以涉案房屋抵押辦理 260 萬元貸款後還清。

4. 趙斌稱 2022 年 9 月 29 日交付房屋，被告認可佔有使用費計算至該日，但認爲應由趙斌自行承擔。

5. 法院於 2022 年 x 月 x 日向錢玲送達起訴狀副本。

四、法院裁判結果解讀

（一）裁判結果

1. 確認趙斌與錢玲之間的借名買房合同解除。

2. 錢玲於判決生效之日起三十日內向趙斌賠償因購買房屋支出的 310,173.77 元。

3. 錢玲於判決生效之日起三十日內向趙斌賠償房屋增值損失 2,786,567.84 元。

（二）法律依據與分析

1. 合同關係認定與相對性原則：趙斌與錢玲的借名買房合同已被生效判決認定合法有效。基於合同相對性，趙斌對孫輝的訴訟請求無依據，合同的履行、解除及賠償問題限於趙斌與錢玲之間。

2. 合同解除的認定：因錢玲申請回購房屋致合同無法履行，趙斌有權解除合同。法院送達起訴狀副本之日即 2022 年 x 月 x 日合同解除，符合相關法律規定中以提起訴訟方式主張解除合同的情形認定。

3. 損失賠償責任認定與比例劃分：

- 錢玲行爲構成違約，應賠償趙斌損失。但綜合多方面因素，法院酌情認定錢玲承擔 50%責任。一是雙方曾協商處理房屋，錢玲爲保留軍隊經濟適用房機會申請回購與趙斌損失有因果關係；二是雙方借名買房行爲違背經濟適用房制度初衷，均有過錯；三是趙斌未證明要求過戶遭拒，在未辦理過戶上有一定過錯；四是雙方均基於房屋獲得利益，趙斌獲取居住利益，錢玲獲取抵押使用利益。

4. 具體賠償金額計算依據：

- 對於購房支出賠償，趙斌支付的首付款、還貸本金及利息、稅費等費用認定爲合理支出，錢玲按 50%比例返還相應金額，共計 310,173.77 元。

- 對於房屋增值損失賠償，以 2022 年評估價值扣除應補交的 10%土地收益作爲房屋市場價值，再減去購房成本得到增值損失爲 5,573,135.67 元，錢玲按 50%比例賠償 2,786,567.84 元。

5. 房屋佔有使用費不予支持的依據：房屋所有權轉移至 G 公司後，趙斌繼續使用房屋的佔有使用費不屬於錢玲違約造成的合理損失，故不予支持。

五、律師總結與啓示

（一）借名買房風險警示

1. 政策風險：借名購買經濟適用房等政策性住房，本身就處於政策灰色地帶，易因政策變動或相關規定要求導致合同無法履行，如本案中因孫輝分配經濟適用房引發的回購事件。

2. 合同履行風險：借名買房過程中，即使有口頭或書面約定，在房屋過戶前，實際權利人的權益始終面臨不確定性。如本案中趙斌雖支付全部費用並居住多年，但因未及時過戶，面臨房屋被回購的風險。

3. 信用風險：名義購房人可能因自身利益需求，如本案中的錢玲爲獲取軍隊經濟適用房，違背借名約定，損害實際購房人權益，且實際購房人難以完全防範這種風險。

（二）合同簽訂與證據留存的重要性

1. 書面合同：借名買房務必簽訂詳細的書面合同，明確雙方權利義務，包括房屋產權歸屬、過戶條件與時間、費用承擔、違約責任等，避免口頭約定的不確定性和舉證困難。

2. 證據留存：在購房過程中，實際購房人要妥善留存所有與購房相關的證據，如付款憑證、合同原件、裝修票據、居住證明等，這些證據在糾紛發生時對於證明實際購房關係和權益至關重要。

（三）風險應對與糾紛解決思路

1. 風險評估與預防：在決定借名買房前，雙方都應充分評估可能面臨的風險，尤其是政策風險和信用風險，必要時諮詢專業律師，制定風險應對方案，如約定高額違約金以約束違約行爲。

2. 糾紛解決：一旦發生糾紛，應依據相關法律法規和合同約定，通過協商、調解、訴訟等合法途徑解決。在訴訟過程中，要充分運用已留存的證據，準確把握法律關係。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！