房貸利率將至近20年最低水平 3月首套房貸平均利率爲3.59%
21世紀經濟報道記者 葉麥穗 廣州報道
房貸利率已經達到近20年的最低水平。華泰證券分析師陳慎的研報表示，3月百城首套、二套房貸利率分別爲3.59%、4.16%，環比2月均持平，均維持2014年以來的最低水平，與去年同期相比下降43BP、75BP。
3月首套房貸平均利率爲3.59%
陳慎表示，百城放款週期爲22天，環比2月有所放緩，但也保持2019年以來較快的放款速度。目前除北京城六區外，全部50個城市首套房貸利率均降至4%以下；二套房方面，僅8個城市高於4.15%（LPR+20BP）。本輪週期（2021年10月至今），首套、二套房貸利率最高降幅達到305BP、265BP。1月以來，監管層對房地產支持力度不斷強化，期待政策能夠推動行業信心修復，爲板塊提供估值修復空間。
貝殼研究院監測同樣顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率平均爲3.59%、二套主流房貸利率平均爲4.16%，均與上月持平。3月首二套主流房貸利率較2023年同期分別回落43BP和75BP。3月銀行平均放款週期爲22天，維持較快放款速度。
分能級統計，2024年3月一線城市首二套平均房貸利率分別爲3.88%、4.29%，二線城市首二套利率分別爲3.61%、4.17%，三四線城市首二套利率分別爲3.57%、4.15%。各能級城市首二套平均房貸利率均與上月持平。
截至3月底，百城整體首二套房貸利率均處於歷史低位，較低的房貸成本以及較快的放款速度有助於推動住房需求入市並加快交易流程，有利於住房交易市場的平穩修復。
房貸利率繼續下調似乎形成共識，進入4月，房地產因城施策持續深化，隨着房價低位走勢持續，房貸利率動態調整長效機制逐漸常態化。 近期已有十餘個城市宣佈4月起階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限，包括福州、青島、南昌、濟寧、潮州、煙臺、汕尾等，既有三、四線城市，也有熱門二線城市。
今年以來，部分重點城市房地產市場情緒有所好轉，但多個二三線城市房地產市場活躍度不足，降低房貸利率可以更好地降低購房者置業成本，促進需求釋放。接下來，符合條件的城市未來仍有望下調首套房貸利率下限或階段性取消首套房貸利率下限，此前已經下調房貸利率下限的城市，也存在進一步下調的空間。
多輪利率下限調整加上5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下調，當前不少城市房貸利率已經降至歷史新低，3.45%的利率水平已不罕見。
國金證券分析師表示杜昊旻，根據不完全統計，近期新餘、九江、青島、南昌、煙臺、贛州、潮州、汕尾、濟寧、福州等城市宣佈自4月起階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。他認爲隨着房價的持續調整，多數城市將根據《關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知》調整房貸利率下限，帶動百城房貸利率進一步下行，同時按揭成本的下降有助於激發部分購房需求，有利於市場逐漸企穩修復。
個別城市曾上調房貸利率
不過也有部分地區的房貸在3月出現微漲。 3月中旬有消息稱，惠州的首套房貸利率已經從最低的3.45%（LPR-50BP）調整至3.60%（LPR-35BP），對於此消息，記者從多家銀行了解到，目前惠州首套房貸的利率普遍爲3.60%，二套房貸利率爲4.15%。但個別樓盤項目表示，合作銀行可以進一步申請貸款利率優惠，可以低至3.45%。
“我們首套房貸利率目前是3.6%，春節前曾到過3.7%，3.45%這個利率是今年2月末曾有過。”一家股份行的負責人對21世紀經濟報道記者表示。
此前，中國人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。根據此機制，2月20日再度下調25個基點後，惠州的首套房貸利率可以降低至3.45%。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次消息顯示，2月份的時候惠州部分銀行隨着LPR的下調，其房貸利率也做到了3.45%，即LPR-50BP，但是3月份部分銀行人員發佈通知顯示，首套房最低利率執行3.6%，即LPR-35BP。至少惠州四個樓盤的項目側面證實了這個情況。此類情況需要高度關注，至少說明房貸利率持續下調的動作有所變化。
惠州並不是第一家首套房利率出現變化的城市，3月19日，有消息稱一份《關於調整石家莊市差別化住房信貸政策的通知》（下稱《通知》）文件顯示，自2024年4月份起，石家莊市恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限(LPR-20)。據瞭解，目前石家莊首套房貸利率最低爲LPR-50BP。
中證鵬元分析師吳進輝認爲，根據統計局70城的數據，當前僅石家莊、西安、上海三城滿足近三個月環比和同比均上漲的條件。但西安當前首房貸款利率爲LPR-20BP，上海的首房貸款利率爲LPR-10BP，均屬於此前未做動態調整的城市，利率下限在全國下限水平以內。僅石家莊一城需上調至LPR-20BP。而惠州情況較爲特殊，雖不滿足回調至統一下限的條件，但其首房貸款利率也回調了15BP，其背後意圖可能與當地商業銀行淨息差壓力較大、“因城施策”的政策導向有關，房貸利率上調不是主流趨勢，總體利率有進一步下降空間。