二手房市場，已經癱瘓了！

隨着二手房東集體出逃，今年全國各地二手房庫存形成堰塞湖，流入量遠遠高於流出量。

二手房水位不斷上升，甚至最後可能會引發大壩決堤……

如今房子已經到了最難賣的時候，哪怕是一線城市也不可倖免。

2024年3月，上海已經創下二手房庫存週期近年最高紀錄：

根據上海一房一萬整理各大中介平臺的數據，目前上海的二手房掛牌量已經突破20萬套。

疫情後上海二手房庫存每天都在暴增中，從2021年8月的9.5萬套，到2022年11月突破15萬套，再到2023年7月突破20萬套。

哪怕3月份上海二手房迎來小陽春，成交量高達1.8萬套，但是在巨量的二手房庫存下，房東想要賣出去一套房子難度依舊很大。

像上海這種發展時間比較早的大城市，市中心存在上百萬套三四十年以上老破小，普陀的老破小現在已經被砸到2015年的價格。

即便如此，房東依舊是不計一切辦法降價出逃，但無奈，總有人願意出比你低的價格。

北京和上海那叫一個半斤八兩，都是歷史感非常厚重的城市，老破小數量不分伯仲。

截止到3月底，北京綠中介後臺掛牌17.3萬套，4月3號，前臺掛牌146256套。

北京在過去的15年來新增供應房屋不到100萬套，目前北京存量房一共800萬套左右。

而目前着急脫手的這些二手房幾乎老房子，我在後臺篩選了一下，次新房，十年內，有電梯的人車分流的這些好房子只有八千來套，要是還要求地段和戶型，估計更少。

現在掛出來着急賣的接近9成都是超過10年房齡的房子，這些房子都是被淘汰的老破小，大家都着急出貨置換。

這就是爲什麼北京二手房價格一跌再跌，所有人都在集中拋售老舊資產，希望可以置換更好的房子。

現在南四環的地鐵房二手房掛牌價已經跌到2字頭： 和義1套174平米大4居，掛牌價508萬，摺合單價2.9萬。

這還是掛牌價，這種老破大想成交的話，買家還得砍一刀。

現在北京城六區老破小，大部分價格已經和2018年差別不大了，而五環外，除了亦莊之外，已經跌破2018年，通州，順義，房山等比2017年的高點甚至跌了20%左右。

從數據上看，3月北京網籤量14280套二手房，環比上漲125.5%，好像是有回暖的跡象。但恐怕只是一個小陽春。

北京前三個月一共成交了三萬多套，但是前三個月的掛牌房源卻新增了5.5萬套。

二手房市場去化速度，嚴重滯後於新增掛牌數量。

大量改善羣體沒法成功置換，目前二手房置換鏈條已經被堵死了，北京二手房還會繼續經歷一場殘酷的價格大戰。

一線尚且如此，二線焉能逃過。

一線次新房大平層價格還算比較穩，主要是老破小，二線則是無差別降價。

南京的二手房價格體系已經完全被打亂了，價格廝殺的毫無邏輯，全看房東多缺錢，市場一片哀嚎。

沒辦法，目前南京二手房掛牌量已經突破19萬套，且數據每日都在增長。

想要儘快賣出去，只能拼價格低。

我看南京本地自媒體南京樓市整理出來的：

河西南二手房3萬多/㎡，江核2萬多/㎡，現在南京很多板塊二手房已經跌回2016年。

就這，據說要真看砍起價來，還有10%左右的空間！嚇人！

前幾年南京的新房打新熱度和難度都不亞於杭州，2020年疫情那年夏天我還去調研南京了，當時新房有倒掛好幾千上萬，哪怕是七八月的滂沱大雨也抵擋不了南京人打新的熱情。

但如今是倒過來了，二手房跌到2016年，比新房反而便宜好幾千一平，甚至1萬+/㎡，性價比很高。

於是最近南京的二手房成交量終於擡頭，3月份南京新房成交2336套，二手房成交8563套。

剛需已經把天平逐漸倒向性價比更高的二手房。

看了南京之後，相比之下，杭州的二手房我覺得目前跌得真的還不到位。

關於杭州二手房已經跌到多少，杭州當地自媒體呼聲最高的是2019年。

比如3月份賣的最好的學區房西城年華，成交均價是58659元/平米，而2019年的成交均價爲50065元/平米。

還有奧體三兄弟，也從最高峰的八九萬降到六七萬，其實還沒有算降到2019年。

2019年進入市場的時候大部分掛牌價都是五萬多。

像這種次新房在杭州一抓一大把，遍地都是，後面還陸續有來。

外地的投資客大約是從2019年左右進入到杭州的，2019年杭州新增人口高達驚人的55.4萬人。

這些羣體有投資客，也有大量來杭工作定居的新杭州人，大約在2019年-2020年上車。

所以只要價格維持在2019年左右，那麼這些投資客還能保本。

但是一旦價格繼續跌破2019年，杭州樓市將會迎來新一輪暴擊，大量使用經營貸入場的投資客資金鍊斷裂，還會進一步拖累杭州樓市。

就看杭州還會怎麼出招保住這一條“樓市安全線”了。

當然杭州人已經認爲跌了很多了，但是看房價不能只能縱向看自己的情況，還要橫向對比全國的情況。

畢竟隨着限購逐漸放開，資金是可以自由流動的，如果四五萬我可以南京成都最好的地段，我爲什麼要去買杭州的近郊區呢？

杭州目前僅跌到2019年，真的遠遠不夠！

廣深的情況我之前的文章倒是經常提到，

深圳因爲調整比較早，不僅老破小，有的次新房都跌到了2015年，甚至比開盤價還低，比如龍崗布吉的萬科公園裡，我朋友告訴我，2015年11月去搖號的新房價格是4萬多，現在二手房居然降到了3萬多，龍華的星河傳奇，小戶型2015開盤也是4萬多，現在跌到3萬多，真是不敢相信。

次新房跌回2015年，我感覺是不太正常的，屬於恐慌性拋盤超跌了，主要是一些資金緊張的投資客，如果扛不住只能割肉，但資金充裕的業主就乾脆不賣了，賣了錢也不知道幹嘛，價格的過度下跌也激發了一些觀望兩三年的市場需求，所以最近成交量開始在恢復。

只能說，不同城市的週期是不一樣的，

因此，一方面 ，要客觀看待部分城市二手房老破小价格下跌的情況，老破小本身就是垃圾資產，這一輪殺跌非常多。

像上海北京一些老破小都只有幾千一平，這些老破小是五六十年代的房子，八九十年代都不算。

另一方面大夥要看懂各大城市的樓市週期，做出最佳的決策。

樓市跌得多的，已經到了很好的入手時機，我們要敢入手，不要等漲起來再追漲，像深圳爲首的部分一二線城市，我覺得今年已經到了相對低位，入手撿便宜貨非常划算。

反正今年接下來，各個城市有啥情況，政策變動，我都會藉着熱點發文和大家更新我的判斷。

目前我感覺業主賣房的情況也在變了，很多業主已經不願意再降價賣房了，不好賣乾脆開始擺爛觀望了，而且現在很多地方的二手房信息越來越不透明瞭，如果不仔細去留意，很容易會被某些不懷好意的中介pua，市場很混亂，總之大家留個心。