二手房交易量大增，什麼信號？

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在近期重點城市密集樓市寬鬆政策影響下，“五一”期間樓市成交出現積極變化。

其中，部分城市新房項目到訪量較之前有所增加，但整體新房交易量仍在低位。而二手房交易量則較2023年同期大幅增長近三成。

值得注意的是，繼4月30日北京鬆綁了執行13年的限購政策後，深圳也於5月6日鬆綁了限購政策，將外地人在特定區域的購房資格從3年社保收縮至1年，深圳市戶籍多孩家庭可在特定區域增購1套房。樓市政策“鬆綁”力度加碼。

業內人士預計，後續更多核心城市將優化限制性政策，隨着政策不斷落實，年中新房市場有望迎來邊際改善，二手房市場短期在“以價換量”下將維持一定活躍度。

二手房日均交易量大增

受政策調整的激勵，今年“五一”假期二手房市場交易量同比大幅增長。

貝殼研究院數據顯示，2024年“五一”假期，重點50城二手房日均交易量較2023年同期增長29%。其中，北京二手房日均成交量同比增長43%，成都、天津分別同比增長28%、19%。

貝殼研究院市場分析師劉麗傑指出，假期前，北京、成都、天津等重點城市全域或區域性取消住房限購政策，限購政策的優化有利於促進有能力、有意願的住房需求釋放，進而帶動住房交易量的增長。

以北京爲例，從北京鏈家三方協議成交情況來看，今年“五一”假期相較2023年“五一”假期成交增長近四成，帶看數據也有近似幅度增長，顯示出市場整體交易活躍度提升，市場活力有所增強。其中，經北京鏈家成交的五環外二手住房佔到全市的40.3%，相較去年同期的33.9%與今年4月平均35.8%的水平，五環外成交比重顯著提高。

對於北京“五一”二手房市場活力增強的原因，北京鏈家研究院院長高原表示，一方面是北京市於4月30日調整限購政策，激發了部分改善性客戶的購房需求，客戶諮詢量顯著增長。另一方面是2023年“五一”前後，北京市多次遭遇沙塵天氣，使得客戶外出看房熱情降低，今年“五一”期間北京市天氣持續晴好涼爽，客觀上有利於購房者看房活動。

劉麗傑表示，截至目前大部分城市已經取消或區域性取消限購，向市場注入住房需求的同時，通過以舊換新等政策打通新房、二手房的交易鏈條。預計未來一定時期內，政策效應將持續釋放，對市場交易量價的企穩修復發揮積極作用。

新房日均交易量仍在低位

從新房來看，“五一”假期期間，部分城市在政策優化及項目促銷帶動下，新房項目到訪量較之前有所增加。

中指研究院的數據統計，今年“五一”假期期間22個代表城市新房日均銷售面積較2023年假期下降超四成，恢復至2019年假期水平的七成左右。值得注意的是，去年“五一”假期包含4月最後兩天（29日—30日），月末項目網籤量較高，若剔除這一因素，以今年22個代表城市新房“五一”假期日均成交（5月1日—5月5日）與去年“五一”假期後三天日均成交（5月1日—5月3日）對比，日均銷售面積小幅下降6%。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，近兩年，每逢小長假，房地產市場在居民出遊熱情較高及行業調整壓力下，整體表現均較爲平淡。從今年“五一”假期樓市表現來看，供應方面，節前房企取證節奏略有加快，假期期間，部分城市房企把握政策優化窗口期推出新盤，並加大促銷力度。成交方面，“五一”假期期間，部分城市在政策優化及項目促銷帶動下，新房項目到訪量較之前有所增加。

從重點城市來看，據中指研究院統計，今年“五一”假期期間，北京、廣州、深圳、成都、南京、濟南等地部分優質項目到訪量增加明顯，但觀望情緒仍在，其中，北京、濟南 “五一”假期日均成交面積較去年假期均表現增長，且均高於2019年假期水平；而多數三四線城市樓市表現一般，市場成交與近幾年“五一”假期數據相比普遍表現下降。

例如，上海“五一”假期期間推出商品房“以舊換新”活動，但受出遊及供應端影響，市場熱度不高，假期期間僅2個新房項目處於認購期，多數五批次項目尚未開啓認購，部分熱點項目假期內有一定到訪量。成都4月28日全面取消執行7年半的限購政策，對供應端刺激明顯，假期期間，多數項目推出促銷活動，部分區域部分改善項目售樓部到訪量增加30%—40%；二手房市場帶看量及成交量增加明顯。假期期間，多數項目加大優惠力度，尤其是部分老盤受到新產品擠壓加速以價換量。

新一輪樓市寬鬆政策密集落地

近期，重點城市密集釋放新一輪政策寬鬆信號，樓市政策“鬆綁”力度加碼。

券商中國記者梳理，北京、天津、成都等地趕在“五一”假期前優化了限購政策，其中，成都全面取消限購，北京限購政策更是13年來首次鬆綁；南京、無錫、中山等地在5月1日當天出臺了樓市新政，上海5月3日推出商品房“以舊換新”活動；武漢5月6日發佈了10條穩樓市新政，深圳也於5月6日分區優化住房限購政策，將外地人在特定區域的購房資格從3年社保收縮至1年，本市戶籍多孩家庭可在特定區域增購1套房。

從當前市場整體情況來看，曹晶晶指出，4月，重點城市新建商品住宅周度銷售面積緩慢上升，同比降幅有所收窄，但絕對規模仍處於近幾年周度較低水平。二手房方面，4月最後一週，重點城市二手房成交套數環比增長13.1%，同比增長11.0%，重點城市二手房整體成交表現仍好於新房。

展望未來，曹晶晶認爲，4月30日中央政治局會議定調樓市，房地產供需兩端政策有望持續優化。近期多個城市優化樓市政策，進一步釋放利好，預計後續更多核心城市將優化限制性政策，一線城市或針對不同人羣、不同區域、不同面積段優化限購政策，二線城市或全面取消限購政策；除此之外，在降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等方面亦有較大空間。

市場方面，曹晶晶認爲，當前新房市場調整壓力仍在，但隨着宏觀政策繼續協同發力、房地產政策不斷落實，年中新房市場有望迎來邊際改善。二手房市場短期預計在“以價換量”下，將維持一定活躍度，而當前多個城市開展“以舊換新”活動，有利於進一步打通新房和二手房交易鏈條，也有望對新房市場產生積極影響。

來源：券商中國

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責編：謝伊嵐

校對：王蔚

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