多少企業財報，被困在地產裡
最近，又到了一年一度的財報季
各家上市公司都在排隊乖乖“交作業”
說實話，房企本身的業績已經被分析透了，沒有什麼秘密
而房地產作爲影響非常廣泛的行業
一共涉及上下游超過60個細分行業
不論是處於上游的水泥、建材業，還是位於下游的裝修家居業
以及直接相關聯的各大銀行和物業、中介公司
都或多或少的受到房地產表現的影響
今天，我們從房企之外的財報出發
用更廣闊的視角，從一些細枝末節中
充分挖掘行業相關公司的數據表現
也窺探出地產下半場還存在哪些機會
01
地產疲軟，銀行日子可不好過
因爲個人住房貸款，大家主要都在大行做，小銀行做的比較少
按照央行統計口徑，六大國有銀行的個人房貸規模，長期佔到全國總量的7成左右
因此大家都格外關注它們的房貸數據
結果，六大行的個人房貸餘額總量去年出現了史上首次負增長
和2022年相比，一共下降了5166.26億元
受到了提前還貸規模增長，和房地產市場調整的雙重影響
數據來源：公開財報
建設銀行雖然還是個人住房貸款規模最大的銀行，也同比下降了超過900億元
下降最狠的農業銀行，更是足足減少了1757.81億元
不過也有例外，郵儲銀行一枝獨秀，居然保持了正增長
據其零售業務總監介紹，個人房貸業務增長有三大原因：
一是調整策略，把精力更多放在了更活躍的二手房市場
二是補短板，在一線市場充分發力，投放同比增長超過50%
三是抓下沉，發揮縣城網點多的優勢，迎合了縣城剛需客羣
來源：央視財經
與國有銀行相對應的是，股份行的個人住房貸款餘額規模較小，變化幅度也相對不大
目前招商、興業、民生、光大和渤海銀行這幾家同比減少
還有中信、平安、浙商和恆豐銀行實現了同比增長
當然市場也不是沒有積極信號
存量房貸利率的調整，確實降低了購房者提前還款的動力
業內人士指出，今年的提前還貸規模已經在下降，房貸餘額減少的速度也在放緩
建行一位副行長表示，第一季度的提前還款規模，相比去年第四季度有所下降
3月以來，個人住房按揭貸款，尤其是二手房的受理量正在回升
隨着整個房地產市場的復甦，銀行的個人房貸總額今年有望扭轉局勢
02
那些和地產捆綁的上下游企業，又如何？
我們挑選了兩大代表：水泥建材業和家居業
從總量上看，由於房地產行業下行，基建投資也大幅放緩
去年的水泥產量更是創下2011年以來的新低
數據來源：國家統計局
在總量下降的大趨勢下，疊加市場競爭加劇、價格下降等因素影響
多家上市公司繼續處於利潤微薄的狀態
數據來源：公開財報
財報細節處仍有一些亮點值得挖掘
比如去年行業集中出海賣水泥，衝向了東南亞和非洲
龍頭老大中國建材就猛抓業務的國際化，將新材料推向海外
西部水泥的非洲業務也貢獻了較高的利潤
不僅利用自身的優勢出口水泥，還在海外建廠直接當地產水泥
寧夏建材則是去年數字物流業務增長突出，收入同比增加了超過8成
同時落實錯峰生產，降本增效，努力鞏固已有的市場份額
地產上下游受其影響各不相同
家居行業更爲後端，相對前端的建築材料業，去年總體表現好了不少，迎來了翻盤曙光
索菲亞、建霖家居、志邦家居、江山歐派這些叫得上名字的，交出的成績單都很不錯
儘管行業龍頭公司，東方雨虹、歐派家居、顧家家居和三棵樹都還沒正式公佈全年的財報
但從這四家去年前三季度的數據來看
均保持了營收、淨利潤雙增長的良好態勢
數據來源：公開財報
三棵樹去年前三季度的淨利潤更是再創新高
據索菲亞介紹，其業績提升主要靠推動“門、牆、櫃一體化”，重點賣這種一體化產品，不斷提高客單價
志邦家居則是充分挖掘存量的市場空間
通過品類開拓、門牆發力、整裝佈局、拎包進社區等方式
總結下來，本輪家居行業復甦有兩大新的增長點：
一是藉助崛起的跨境電商
佈局早、佔比高的一些公司，如恆林股份、西大門、樂歌股份、中源家居等都抓住了機會
二是推動智能化
將家居產品和先進的互聯網、感應器、人工智能等技術相結合
有效提升消費者日常的居住體驗
數據來源：奧維雲網，中金公司研究部
當下熱賣的智能電動沙發和電動牀就是典範
既然談到家居行業，就不得不提到家居大賣場
這些年，幾個大賣場的求變動作不斷，正在改變以前“坐地收租”的經營模式
不僅和國資“聯姻”，試圖強強聯合
而且增加了許多餐飲、汽車等品牌門店
但從財報來看，紅星美凱龍和居然之家去年的表現仍不理想
前者更是遭遇了上市以來的首次歸母淨虧損
後者去年前三季度的淨利潤也在一路走低
這其中也有一個例外，那就是川渝地區的富森美大賣場
因爲自有物業，成本低、店面少，加上強大的運營和引流能力
並且深耕本地區，精準把握當地消費者的偏好
抖音的直播不停歇，今年直接每天都開播
憑藉非常明顯的區域競爭優勢，富森美去年賺了個盆滿鉢滿
03
但，貝殼爲什麼去年反而“賺麻了”
讓人意外的是，大環境沒有明顯好轉，中介卻率先賺到了錢
從2022年的淨虧損13.97億元，到2023年的盈利58.9億元
貝殼只用了一年時間，就做到了扭虧爲盈，“揚眉吐氣”
帶着好奇，研究財報，發現貝殼逆勢上漲主要靠四大動力：
首先是存量房業務功不可沒
去年貝殼超3萬億元的總交易額中，存量房佔比直接達到了近2/3
數據來源：公開財報
同時，存量房業務的多項指標都優於新房業務
當下改善需求佔主導，貝殼抓住了更熱鬧的二手房市場，大大增加了“賣一買一”的連環單比重
當然新房業務也沒有“躺平”
展開了一系列措施，包括擴大優質新房合作項目覆蓋面
創新和一二手聯動銷售模式，比如上海鏈家和各大新房項目合作推出“置換無憂”服務
還有加強國央企開發商預付傭的“快傭”項目佔比
除此之外，貝殼還在積極發展家裝家居的業務，力爭開拓新的增長曲線
業績表現也確實給力，去年的交易額足足翻了一倍多，同比增長146%達133億元
最後是新興業務及其他板塊，像租房、金融服務等
也有13%的增長，交易額接近千億元水平
值得注意的是，財報還有一大亮點，門店繼續擴張，經紀人數量又提升了
到2023年年底，貝殼一共有43817家門店，比2022年增加了3301家
數據來源：公開財報
經紀人數量爲42.77萬人，比2022年增加了3.36萬人
其中活躍經紀人有39.71萬人，比2022年增加了4.75萬人
數據來源：公開財報
可以這麼說，貝殼作爲房產交易平臺
一買、一賣、一租，再加上連帶的裝修和金融服務
坐收漁翁之利，去年淨利潤達到58.9億元，創下近5年新高，等於日賺1600萬
04
沒想到的是物業公司基本都在盈利
最後，是和房地產關係緊密的物業管理行業
儘管還沒有完全走出獨立行情，仍會受到房地產行業的影響
但越來越多的物業公司開啓了向內生長之路
在鞏固基本盤的同時，集中精力調整優化業務結構，還不斷開拓第三方服務規模，進一步提升獨立性
據樂居財經統計，截止3月底，已發佈財報的57家上市物業公司
總營收合計爲2782.66億元，平均每家營收達48.82億元
總淨利潤合計爲163.16億元，平均每家淨利潤約爲2.86億元
整體表現明顯優於開發商的財報
數據來源：公開財報
而且57家都有淨現金結餘，合計總額爲1230.77億元
萬物雲、碧桂園服務、華潤萬象生活、保利物業手握的現金規模更是都超過百億
再次驗證了行業具備非常充足的現金流
其中，52家公佈了去年的在管面積
有17家的在管面積破億，比2022年增加了3家
這17家的在管總面積佔比超過8成，說明行業的集中度進一步提升
頭部企業的表現也都可圈可點
華潤萬象生活去年年底在管購物中心達101座，正式邁入“百Mall”里程碑
重奢購物中心就有13家，穩居行業第一
綠城服務更是憑藉高品質口碑
來源：樂居財經研究院
在去年實現了95.2%的超高物業費收繳率，以及1.2億元的物業費提價
碧桂園服務的第三方收入佔比創歷史新高，關聯交易收入僅佔2.9%
萬物雲則是主動降低了與母公司萬科的關聯度，積極尋求市場化獨立
總的來看，多家物業公司正朝着多元化、差異化的方向發展
不僅僅只是提供最基本的物業管理服務
而且持續拓展新業務，包括家居裝修、團餐、幼兒託管還有養老等
向綜合性多元服務商前進
05
各家公司的年報其實都在做同一件事情
告訴我們之前取得了什麼成績，現在遇到了什麼困難，接下來會往哪裡走
說實話，樓市正在加速進入存量時代
公司既可以選擇躺平，靠着家大業大，樹大好乘涼
也可以順勢而爲，積極調整業務結構，踏實做好手頭每個項目
我們也從中看到
區域性龍頭正在崛起，國央企的業務基本盤非常紮實，跨境同樣是一個可以嘗試的辦法
只要願意努力，今年依然大有可爲
以上爲正文，來自楚然