地產化債風雲丨首家千億房企重整方案落定 33億元投資如何再造金科？

21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道

持續多時的金科股份重整，終於取得了階段性成果。

本月中旬，金科股份表示，作爲主要產業投資人的上海品器聯合體已與金科股份及重慶金科正式簽署重整投資協議。按照協議，金科將累計獲得超過33億元的資金支持。

11月下旬，金科曾公告稱，上海品器管理諮詢有限公司及北京天嬌綠苑房地產開發有限公司聯合體（即“上海品器聯合體”）爲公司及重慶金科中選重整產業投資人。此後，重整協議的出爐只是時間問題。隨着雙方簽署協議，金科也成爲第一個完成重組的千億房企。

根據公告，金科股份在重整計劃執行期間進行資本公積轉增股票，用於引進重整投資人、清償債務或其他用途。

上海品器聯合體將組織確定產業投資人及財務投資人，共同參與投資，合計支付投資款26.28億元，受讓標的股份30億股。其中，產業投資人合計支付投資款7.56億元，受讓標的股份12億股；財務投資人合計支付投資款18.72億元，受讓標的股份18億股。

此外，上海品器聯合體承諾額外提供不少於7.5億元的借款，用於補充金科的流動資金和新項目投入。

投資完成後，上海品器聯合體將參與金科的經營管理，推動公司轉型。重整後的金科，也將發力“投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產”等四大業務板塊。

分析人士指出，金科重整工作進展順利，與管理層積極應對的態度密不可分，可視爲房企重整的典型案例。但這僅僅是解決問題的第一步，在行業面臨新舊發展動能轉換的當下，金科要實現全面轉型，仍將面臨諸多挑戰。

重整之路

金科股份發軔於重慶，在全國各重點區域均有佈局。2021年，金科股份實現銷售額金額1840億元，連續三年位居銷售榜前二十。以銷售面積計，金科已排進前十。

2022年末，隨着一隻存續規模3.25億美元、票息6.85%的美元債違約，金科正式宣告暴雷。

2023年6月，金科股份與長城資管的全資子公司長城國富置業簽訂戰略投資框架協議。根據協議，如金科股份進入預重整或重整程序，在公開招募戰略投資人階段，長城國富及/或其指定關聯主體有意向作爲戰略投資人報名參與競爭遴選。

隨後，公司便確定將重整作爲解決債務問題的方案。

2024年，金科將重整和引戰列爲公司的核心任務。4月22日，重慶市第五中級人民法院裁定受理重整申請。金科股份也成爲近年來A股首家正式進入重整程序的大型全國化上市房企。

自2007年實施新的《破產法》以來，作爲三種破產手段之一的破產重整逐步成爲市場共識。公開資料顯示，截至2023年末，全國已完成重整的上市公司共103家，其中尚無在法院裁定受理之後因重整失敗導致破產清算的案例。

因此，對於法院裁定受理金科重整，市場機構普遍給出積極的評價。

標普表示，重整使金科恢復正常運營成爲可能。重整將帶來全面的重組方案，包括削減債務和注入新股本。重整後，公司或將修復資產負債表而能夠正常經營。

標普還稱，“該重整是金科股份的自救之路，也是類似出險企業的重組模板。”

法院裁定金科重整的5天后，重慶市召開金科股份司法重整專項推進會，重慶市委、市政府要求工作專班進一步加大對金科的幫扶工作力度，全力支持金科重整成功。

此後，這一進程不斷加快。

6月，金科股份公開招募和遴選重整投資人。至8月，管理人已收到十餘家投資人的報名材料，其中包括長城、中金等大型機構。

期間，金科股份司法重整案召開第一次債權人會議，兩項會議案快速表決通過，意味着債權人也對重組的方向達成共識。

11月22日，經過兩次評審會議後，上海品器聯合體獲選重整投資人。此前有消息稱，較早介入的長城資產無意當大股東，其有可能以財務投資人的身份介入金科重整。

不過，在最新簽署的重整投資協議中，金科股份並未公佈財務投資人名單、持股比例等。

一位不良資產處置領域的資深從業者向21世紀經濟報道表示，就重整程序而言，金科的進展相對順利，這與公司較早完成研判、確立方向密不可分。其中，實控人黃紅雲不希望金科被清算而努力拯救公司，使這一工作得以順利推進的關鍵。此外，重慶市政府部門的支持，則進一步推動了這一進程。

但他同時指出，就全面解決債務問題而言，這僅僅是第一步。金科不僅有龐大的資產和債務規模，公司管理層也將迎來重大調整。在行業止跌回穩趨勢尚未完全確立的情況下，公司能否實現成功轉型，仍需進一步觀察。

前景與疑問

上海品器聯合體由兩家公司組成。公開信息顯示，牽頭產業投資人上海品器成立於2022年，爲北京品器管理諮詢有限公司的全資孫公司。北京品器是馮侖等創辦的專注於大健康不動產的資產管理機構，由前招商銀行行長馬蔚華擔任名譽主席，馮侖擔任董事長。

聯合體成員北京天嬌綠苑成立於2018年，依託其背後多元化的資本結構與強大的資金支持，積極探索地產業務從“高負債、高槓杆、高週轉”的傳統模式向“輕重並舉”轉型之路。

投資協議表示，上海品器聯合體將積極參與、支持金科股份的經營管理，推動公司轉型爲聚焦強盈利能力和高投資回報的不動產服務機構。

同時，重整後的金科股份主要業務將佈局“投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產”四大板塊，通過投資經營特殊資產、運營開發中高端住宅、做精做強不動產服務、創新發展產業機會，實施“汰舊、取新、強鏈補鏈”轉型路徑。在徹底改善公司業務結構和經營業績的前提下，尋找新的增長路徑，持續爲全體股東創造價值，成長爲行業高質量發展的上市公司。

不過，相比上述較爲官方的表態，金科的轉型之路仍有諸多疑問待解。

按照協議，在相關轉增股票全部交割，產業投資人成爲金科股份的控股股東後，金科股份將依法產生新一屆董事會。其中，董事會9名席位中，新控股股東有權提名7名董事人選（含獨立董事），董事長由上海品器聯合體提名的董事擔任。

前述不良資產處置領域的從業者表示，自債務違約以來，金科的管理層一直保持穩定，這也是其能夠上下一心，順利推進重整的重要因素。此次調整後，黃紅雲將失去控制權，金科董事會大概率也會迎來換血，此舉是否會影響到團隊的穩定，尚需進一步觀察。

也就是說，在人事和架構層面能否順利完成過渡，是公司重整成功與否的第一步。

據悉，站在北京品器背後的馮侖、馬蔚華，雖聲名顯赫，但二人均遠離公司管理一線已久。未來誰將走到臺前，主導金科的重整工作，是外界的最大疑問。

該人士還表示，上海品器聯合體旗下的兩家公司資產規模不大，也缺乏成功處置大宗資產的先例。而金科的資產和債務規模都較爲龐大，且涉及的債權人主體衆多，新實控人以何種路徑和方式來解決問題，也有待觀察。

截至今年三季度末，金科股份的總資產約2001.38億元，總負債1862.80億元。作爲曾經的千億房企，金科目前仍有約3000萬平方米的貨值，但有不少分佈在三四線城市。

分析人士指出，處理這些龐大的資產和債務，並滿足投資人的不同訴求，恐怕需要較長的週期，也將是新管理層面臨的重大考驗。對於金科而言，要徹底完成轉型，恐怕尚需時日。

據瞭解，隨着重整投資協議的簽署，金科的第二次債權人會議有望在年內召開。債權人對重整協議持何種態度，屆時是否會提出新的訴求，值得進一步觀察。

此外，金科的財務投資人名單何時公佈，名單包含哪些成員，也值得期待。