地產股票基金大漲，意味着史詩級地產大招將力挽狂瀾嗎？

內容提要：

週五房地產股票強勢大漲，帶動房地產主題ETF溢價、放量，地產主題基金同樣領跑行業。央行連放“史詩級”大招的背後，是國家統計局公佈的房地產各項觸目驚心的數據。如果房地產行業恢復到2023年的水平，將出現什麼情況？古人云，當局者迷，旁觀者清。

一、週五房地產股票強勢大漲，帶動房地產主題ETF溢價、放量，地產主題基金同樣領跑行業。

5月17日，週五午後，受房地產4條重磅政策刺激，地產板塊午後持續暴漲，地產股全線爆發，房地產指數漲幅超過7%，周漲幅遙遙領先於大盤，達到12.65%。在個股方面，萬科A、金地集團等超過20餘股居然漲停；59只地產股漲幅超過6%。

內地地產股大漲，也帶動了美股中資房地產大漲，房多多開盤後漲幅擴大至323.77%，觸發熔斷。後來恢復交易後不久再度停牌。截至收盤，房多多大漲超300%。

房地產股在尾盤迅速拉昇，也刺激房地產主題ETF溢價、放量大漲。房地產主題ETF 在整個ETF表現中獨佔鰲頭。其中，銀華房地產ETF接近漲停，漲幅達到9.49%，溢價達到1.71%，華寶地產ETF漲幅超過9%，成交額達到2.15億，成交量創下歷史新高。規模最大的南方房地產ETF漲幅爲8.53%，成交額突破10億。此外，華夏房地產ETF漲幅也達到7.65%。

在週五晚間更新基金淨值後，地產主題基金同樣領跑行業。其中招商滬深300地產、華寶中證800地產ETF、銀華中證內地地產主題ETF漲幅超過8%。事實上，從回報率上來講，地產板塊的啓動已經持續一個月，多隻房地產主題基金近一個月漲幅接近三成。

已經有基金經理和股票分析師將這一波房地產炒作預期，放大到整個地產行業的牛市空間和地產相關行業的投資機會。他們認爲，隨着供需兩端政策延續寬鬆基調，融資支持下供給側出清基本結束，需求端政策刺激或引導基本面企穩修復，行業存在短期供需關係再平衡機會，同時城中村改造及保障房建設有望爲行業提供增量空間。

他們還認爲，在關注地產行業相關投資機會的同時，還應關注相關的投資機會，比如家電和消費建材。

二、央行連放“史詩級”大招的背後，是國家統計局公佈的房地產各項觸目驚心的數據。

週五一天之內，央行連放“史詩級”大招，取消住房貸款利率政策下限，下調公積金貸款利率、史上最低首套房比例下限、央行將設立3000億保障性住房再貸款。這四個大招，被大多數投資者、基金公司解讀爲，超預期政策之下，致力於打好住房攻堅戰。房地產的政策思路由供給側轉向需求側，並且聚焦去庫存。房地產有望止跌回升，重現輝煌。

只有三郎等少數人認爲，即使是央行的四大招，依然不是解決需求側，只是站在供給側，誤讀需求側的能力，希望繼續拔苗助長需求側來利好供給側。不切實解決國民收入結構向居民收入傾斜問題，不解決住戶部門高債務率和超高債務負擔問題，任何政策都無法真正推動地產需求改善，推動房地產企穩回升。

不過很多人並不贊同三郎這樣的觀點。他們認爲，政策效果如何，投資市場地產類資產大漲，市場給出了答案。背後邏輯在於央行是表明了態度，政策及力度後續都可以調整。市場對地產的預期沒那麼悲觀之後，對整個風險偏好提升有好處。

三郎想提醒持有這些觀點的人，房地產盛極30年而衰不過3年。如果30年積累下來的矛盾，央行不涉及收入分配結構、債務風險容忍度和經濟結構深層矛盾的4大招就給醫好了，那一定是傳世的經濟政策經典，中國人民銀行行長潘功勝，一定是繼美聯儲前主席本·伯南克(Ben Bernanke)之後，下一個諾貝爾經濟獎得主。

實際上，也在週五，國家統計局發佈了一系列房地產投資、商品房銷量和價格大幅下降的數據。

今年1-4月份，全國房地產開發投資30928億元，同比下降9.8%；其中，住宅投資23392億元，下降10.5%。

房屋新開工面積23510萬平方米，下降24.6%。其中，住宅新開工面積17006萬平方米，下降25.6%。

房屋竣工面積18860萬平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面積13746萬平方米，下降21.0%。

新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%。新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額下降31.1%。

房企本年到位資金34036億元，同比下降24.9%。其中定金和預收款10002億元，同比下降37.2%；個人按揭貸款4953億元，同比下降39.7%。

僅商品房待售面積因爲在建完工和銷售減少，增加到74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。

全國的房地產投資從2022年4月轉爲負增長以來，迄今一直沒有轉爲正增長。而今年前4個月的跌幅，已經超過了去年全年。

從銷售指標看，2019年，全國商品房銷售面積17.16億平方米，商品房銷售額15.97萬億元。2020年、2021年疫情期間，銷售面積和銷售額都在17億平米和17萬億元之上。

2022年，新建商品房銷售面積和銷售額分別爲13.58億平方米和13.33萬億元。

2023年，中國新建商品房銷售面積和銷售額分別爲11.17億平方米和11.66萬億元。

如果持續這種趨勢，今年中國新建商品房銷售面積和銷售額有可能跌破9億平方米及9萬億元，分別爲8.95萬平米和8.4萬億元。與疫情之前對比，大概下降一半左右。

三、如果房地產行業恢復到2023年的水平，將出現什麼情況？

按照1-4月份的情況，今年居民大約需要支付購房首付1.68萬億元，新增銀行貸款6.72萬億元。

如果2024年的商品房銷售要實現與2023年持平，今年後8個月要多賣2.22億平米的房子，居民多掏3.26萬億的銀子。15%的首付，多掏4890億的現款，多增加2.771萬億的貸款。

合計起來，居民需要支付2.169萬億首付，新增加9.491萬億貸款。

2023年，我國居民債務收入比已經達到143.4%。比美國的110%要高出33個百分點。居民貸款利息收入比約爲6.9%，比美國家庭貸款利息收入比4.2%高出6成。

在居民收入增長幅度不變的情況下，這將造成至少以下三個後果：

第一，今年的居民消費至少會減少4890億元，直接影響社會商品零售額減少超過1%。4月份社會商品零售額增速已經掉到2.3%了。

第二，住戶部門的債務將從2023年的79.26萬億增加到88.751萬億，增長12%。居民債務收入率將從143.4%增加到154.2%，居民貸款利息收入比將超過7%。居民部門的債務風險將急劇惡化，斷供的比例將大幅增加，法拍房的數量將大幅度增長。

第三，由於貸款餘額的增加速度是收入的2倍左右，而貸款餘額又是收入的154.2%，新增加的月還本付息金額，將影響今後每年的零售額增幅，減少2個百分點。

實際上，影響遠大於此。因爲有人計算了，首付降低了，月供反而更高了！

有位網友說，如果是在上海，一套1000萬的房子，以前首付30%，貸款30年，需要首付300萬，貸款700萬，每月還款3.2萬左右，30年本息合計需要償還1100多萬。

現在首付降到15%，需要付150萬，貸款850萬，每月還款4.1萬，30年本息合計1400多萬。

事實上降低了首付，因爲增加的貸款部分要多付30年利息，購房者合計的購房支出，反而要增加300萬，約27%。按30年平均，每年增加10萬元支出，這家人勢必每年要減少10萬元消費。

我們的消費起不來，一方面的收入在GDP中的佔比，比世界平均水平要低20個百分點左右。另一方面就是我們的居民債務負擔，要比世界平均水平高出一半以上。

在選消費還是房地產問題上，你如果把砝碼放在房地產一邊，消費就會受到極大的損害。消費受損最後的結果，就是供給過剩，投資過剩。

所以，首套15%二套25%的首付比例，這力度是空前的，但對消費和經濟結構的負面影響，也將是空前的。

四、古人云，當局者迷，旁觀者清。

政策制定者的良苦用心在於：我給你降首付，給你降貸款利率，你就能趕快去買房了。

但他忽略了最不應該忽略的一個基本事實：儘管經歷過去這幾年的大環境，買得起房的人依然買得起房，他們有了N套房，這個政策無法有效促進這羣人的購買；而買不起房的人按照他們的收入，如果房價不繼續下降個3成、5成，0首付他們也依然買不起房，因爲他們知道首付負擔沒了，月供他們也供不起。畢竟借錢是要還的，欠債是跑不掉的。

實際上房地產最核心的問題，一是增加中低收入階層的收入，二是降房價、降地價！除了這兩條，沒有捷徑。

所以，在週五四大地產政策落地的同時，大摩將對我國房地產板塊的看法，卻從“有吸引力”下調至“與大市一致”。

站在棋局之外的大摩稱，儘管在政策放鬆和投資者情緒改善的推動下，中資地產股4月中旬以來已大漲約50%，但基本面仍然疲弱，且下半年的不確定性較高。並將龍湖集團和保利發展的評級由“增持”調低至“與大市同步”。

【作者：徐三郎】