等來了四大新政，也沒等來解限！限購區真的不愁賣嗎？

箭已在弦，也只能默默放下。關於佛山全面解限的消息，曾在全網傳播。然而，從中秋節到國慶節，這一政策都未能落地。有人說，全面解限也沒用，市場缺的是信心不是首付；也有人說，三大限購鎮街放開，反而利空不限購區，影響同樣很大。無論如何，南京、蘇州和青島解限新政一日遊，試探了政策底線，爲佛山全面解限蒙上了一層陰影，最後的“遮羞布”也沒那麼容易撕掉。

相反，國慶節前，地產人接連迎來四大利好：1）2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限（廣東省內江門、雲浮、湛江、清遠、陽江等城市已跟進）；2）稅務總局發佈退個稅政策，對於出售住房並在1年內購房的居民，實行個人所得稅退稅優惠，最高全部退還。3）首套個人住房公積金貸款利率下調，5年及以下利率降至2.6%，5年以上利率降到3.1%。4）廣東各地級市（除廣州）執行認房不認貸政策，本地無房或一套房的家庭，再次購買普通住房，首付和利率按首套房計算。

佛山中原分析認爲，中央接連釋放政策利好，有利於穩市場、穩預期，預計在更多、更大力度寬鬆政策帶動下，市場也將逐步進入企穩恢復階段。從國慶前兩天網籤看，10月1日新房成交293套、3.39萬方，10月2日成交100套、1.15萬方，延續了9月底的熱度，比中秋節三天162套、65套、66套數據有所提升。

由於前期降價太猛，國慶節的促銷力度表面給力，實則噱頭較多，多盤已暴露出底部價格。一口價、特價房成爲促銷重點，在特價房的基礎上，疊加了多重購房福利，比如買房送車、車位、30年物業管理費、全屋家電等等，還有碧桂園裡水片區項目，針對教師、醫院、企業等人才有額外98折優惠。另外，樂從、北滘、倫教等鎮街再爆驚喜特價......金地中南新城大境11XXX元/㎡起，三房總價僅80萬起；美的卓越好時光15XXX元/㎡起，對比此前1.8萬起價格下調不少；廣佛保利城推出20套特價單位，15XXX起，最低總價117萬起，即可上車3號線地鐵盤。在新政+降價刺激下，國慶的樓市人氣有所升溫，有盤甚至出現三人搶一套房的久違熱度。

至於政策的真實效力如何，有待國慶節後網籤進一步驗證。雖然桂城、祖廟和大良等主城區仍然限購，但認房不認貸政策出臺，意味着家庭購買普通二手住房，首付和利率均按首套執行，變相爲限購區改善住房鬆綁。

在此之前，限購區真的不愁賣嗎？價格真的夠堅挺嗎？

臨廣三盤實探，戶型越大越好賣嗎？日前，本站房產《奪（duō）筍金九銀十！》踩盤計劃，走進臨廣中交·瀧灣雲城、中海麗灣尚宸、保利天匯，實探桂城三山和平洲板塊樓市熱度。1）開盤兩年，仍在售首期產品中交·瀧灣雲城是佛山目前在建的最大的TOD項目，也是中交地產在全國最大的TOD項目，佔地23.69萬方，總建面約70萬方，規劃有30棟高層住宅，總戶數高達4096戶。項目最大的優勢是交通，地處林嶽西地鐵站，佛山2號線和南海有軌電車1號線在此交匯，2站到廣州南。因此，項目有8成客戶來自廣州。由於體量較大，項目東西跨度近一公里，20棟高層住宅沿2號線高架橋一字排開，蔚爲壯觀。

*中交瀧灣雲城效果圖（拍攝：本站房產）

跟市面上大多數央企盤一樣，瀧灣雲城銷售進度趕不上蓋樓進度，雖然多數樓棟已封頂，但主力在售產品，仍然集中於前期推出的東西組團，中心組團20棟產品還沒“開封”。目前在售的7-10座東組團，緊鄰九年制學校，全部爲三房產品，2梯6戶，面積涵蓋85/96/98㎡，特價22XXX元起；西組團爲1-6座，2梯5戶或2梯4戶，面積涵蓋99-139㎡三四房，售價2.7萬起。

*中交瀧灣雲城沙盤圖（拍攝：本站房產）至於中心組團，銷售表示最快四季度會加推，首推13座，望中心園林，吹風價預計3.1-3.5萬。這樣看來，同一個小區的價差接近1萬/㎡。雖然新品位置更好，但也不排除項目通過樓王拉昇價格，突出特價單位的性價比。國慶期間，項目推出六重禮，其中包括1成首期、限時特惠97折等活動。2）並不是所有大戶型都好賣中海麗灣尚宸佔地面積5.5萬方，總建面24.2萬方，共規劃有8棟住宅，全部2梯6戶設計， 總戶數1428戶。原爲萬科首例100%自持70年地塊，後因萬科退地重拍，由中海以2.2萬/㎡封頂價和4500㎡配建拿下，樓面價排名南海區第一、佛山第二。

*中海麗灣尚宸售樓部（拍攝：本站房產）項目位於平洲映月新城板塊，距離荔灣區廣鋼新城僅一橋之隔，取名“麗灣”正是荔灣的諧音。樓下南港路與廣州花地灣大道無縫接駁，經過沙灣大橋，直達廣鋼新城和廣州環城高速，比廣州更近廣州。雖然周邊沒有近期地鐵規劃，但南港路有多條公交車直通廣州西塱和芳村等地，不堵車的情況下，公交車20分鐘可直達西塱地鐵站，比千燈湖部分樓盤還便利。

*公交直達西塱地鐵站（來源：百度地圖）項目內部除配建一所幼兒園，西南側還規劃有運動中心，包括恆溫泳池等運動場所，建成後將對外開放使用。此外，項目一路之隔是全新改造的南海兒童公園，一個集自然科普、親子互動、寓教於樂等於一體的自然式兒童公園，今年8月開放後已成爲親子打卡聖地。

目前，項目仍在售首批推出的5/6座，均價3.2-4.3萬/㎡左右，整體網籤量不到20%，85方和96方三房相對容易出貨，114方和126方四房門檻高，目前去化量一般。其中，5座網簽約40套，僅有約10餘套爲114方四房，其他均爲85方三房；6座僅網籤17套，其中4套爲126方四房，其他均爲三房。

*85方三房樣板間（拍攝：本站房產）今年，大部分改善產品逆勢熱銷，主要集中於純豪宅盤，如保利天匯、鵬瑞三龍灣1號等，買家主要爲純粹和低密的居住環境買單。雖然中海麗灣尚宸戶型實用率高，但改善買家需要接受2梯6的高密度，以及毗鄰南港路的噪音和污染。相對而言，純粹的改善型項目，大戶型才更好賣。3）保利天悅2號？低密純改善，逆勢突圍保利天匯佔地面積約11 萬㎡，總建築面積約35萬㎡，共規劃有24棟高層洋房，分A/B區兩大組團開發，總戶數約1774戶。

*保利天匯效果圖

項目位於規劃中的金融高新區C區東拓板塊，地處千燈湖和映月新城兩大商圈之間，毗鄰規劃中的竹基湖公園，佔地面積約133畝，相當於12個國際足球場的面積，建成後有望改善項目周邊居住環境。軌道交通方面，項目以西2公里就是廣佛線千燈湖站，目前需要公交或自駕接駁。內部配套方面，除了2000㎡高定會所、約1200㎡活力商業街、康養中心、社區文化中心等配套，還配建了一所18班幼兒園和24班燈湖實驗小學，在家門口即可完成9年基礎教育；其中，燈湖實驗小學已動工，2024年9月開始招生。

*保利天匯規劃圖項目主打大戶型改善產品，因此在社區品質方面有所升級，在佛山率先引入公建化外立面設計，大量採用玻璃幕牆，凸顯高端社區氣質；同時規劃了佛山首個地下漫行系統，讓業主可以風雨無阻在社區穿行。產品方面，項目主打128-299㎡四五房房大面積，帶精裝交付，面積越大單價越高。今年5月，項目開放售樓部即開始內部認購，8月取證至今，網籤近200套，190方大平層突破4萬+，299方大平層突破5萬+。

*保利天匯規劃圖目前在售5/6/7/8棟產品，其中8棟均價3.6-4萬/㎡，主要是128㎡和143㎡四房。從地段上看，中海麗灣尚宸與保利天匯差別並不大，甚至前者優勢更突出，不僅近廣州，且周邊環境相對成熟，對面就是桂城兒童公園。然而，論價格和去貨量，保利都遠超中海，即使周邊環境界面較差，改造時間存在不確定性。除了社區定位不同，中海依賴廣州客戶，保利吸引本地土豪，前者對價格更敏感，後者注重社區品質感。在經濟未好轉、樓市持續低迷情況下，剛需客戶普遍捂緊錢包，不敢消費，更不敢隨意加槓桿。國慶前一系列鬆綁政策，旨在刺激這類客戶加速入場，如果效果不明顯，預計大招還會陸續釋放。