打好“收儲”牌 實現“促需求+去庫存”

吳家明（證券時報記者）

近日，一線城市中的深圳宣佈將通過“收儲”方式加快樓市去庫存速度。

所謂“收儲”，即通過政府公開徵集或地方國企收購存量商品住房用作保障性住房，也是新一輪去庫存的重要途徑之一。近些年，全國商品房庫存經歷了先降後升的過程。與此同時，各地保障房籌建仍在較大規模推進。在此背景下，“以購代建”應運而生。

以深圳市場爲例，據深圳貝殼研究院監測，截至7月末深圳新房住宅可售房源48974套，住宅去化週期達到21.8個月，達到有統計以來（2014年1月以來）的較高水平，反映當前深圳新房市場成交活躍度偏弱。

如今的新房高庫存與前幾年的土地大量供應也有關係。目前，房地產市場已從“供不應求”的過熱階段轉向需求動能不足的階段，短期內亟需激發購房需求，但這需要政策持續推動以及花費較長時間。另一邊，一線城市又是樓市的風向標，具有較強的示範性效應。在此背景下，一線城市在此時加入“收儲”行列，可以在更大程度上提振市場信心，促進市場供需平衡。

不能否認的是，“收儲”模式雖可以實現一定程度的去庫存效果，但在落地過程中也面臨一些難題。例如，“收儲”商品房落地的關鍵還在於收購價格和配售配租價格之間能否實現平衡，是不是能算得過來賬。此外，地方國資下場收購，但各地籌資實力面臨考驗，地方“收儲”對房企流動性的支持力度或較爲有限。

從房企的反饋來看，一些房企對政策的反應也偏向保守。深圳一家民營房企的市場部人士告訴筆者，如果是一線和重點二線城市，只要價格折扣到位（一般是七到八折），房源放在市場上也能夠賣掉，這時房企手中房源被收購的意向就會相對較低。而且，很多城市的“收儲”要求都是70平方米甚至更小的小戶型，這幾年房企的類似產品並不多，屬於非主流產品。不過，在“收儲”的過程中，房企也會發掘一些機會，例如在代建代管方面是否有合作的可能。

目前，“促需求+去庫存”的政策方向已經明確，更大的意義在於推動市場情緒的恢復及增加保障性住房供給，但未來仍需相關政策進一步完善。

筆者認爲，“收儲”工作一定要摸清需求的規模、分佈和特徵，也要做好品質、戶型、配套等關鍵因素的把關，才能更好達到多方面目的。此外，現階段消化存量房產，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對市場二手房掛牌數量居高不下、置換不暢對新房市場的影響。無論如何，隨着“收儲”工作的落地推進，市場對房地產行業前景預期將發生改變，但從地產調控思路的轉變到取得實質性效果之間，仍然有較長的路要走。

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