大變局下，房地產行業該何去何從？

這兩年，國內的房地產市場發生了鉅變。不管是宏觀環境，還是行業環境，都是發生了前所未有的變化。今天我想好好聊聊這個事情，站在房企的角度來看，在這樣的大背景下，房企該何去何從？將如何轉型來適應時代的變化？

一、環境劇變

得益於中國的經濟的快速增長和城鎮化的發展，中國的房地產業在過去的20多年裡實現了快速發展，可以說是前所未有的牛市。前幾大開發企業年銷售收入均突破了5000億元，對於實體企業來說，這是一個不敢想象的數據。

在過去的20年，中國的房地產業與中國的經濟發展相生相融、互相促進、共同發展，儼然成爲國家的支柱產業之一。房地產業本身創造大量的產值、稅收和就業機會；同時其很長的產業鏈條，更是創造大量的產值、稅收和就業。房地產業快速發展另一個重要的作用是造就了“土地財政”，政府有了錢，才能不斷加大基礎設施和公共配套，城市環境的改善從而又在不斷提高房價，可謂是形成了一個良性循環。

當然，房地產的快速發展，尤其是房價的快速上漲，已經開始遠遠超過正常住房需求者的購買能力，房子本身也已經由單一的居住屬性逐漸變得更具有金融屬性，房價繼續上漲不再是依託居民收入的增長，而是依靠金融槓桿的擊鼓傳花，泡沫越吹越大，呈現一發不可收拾的局面。

本屆政府上臺後，給房地產定了基調——“房子是用來住，不是用來炒的”。於是，短期、長期政策都陸續出臺。短期政策來看，像“限購、限貸、限價”等這些常規的政策繼續蔓延，從一線蔓延到二線甚至三線；“限貸”就是基本上封死了投資性需求的按揭貸款，而“限售”讓你買了房子幾年內是不允許賣的，房地產成交量減少；“限價”直接遏制了房價的上漲。說實話，短期政策對房地產市場的影響也不小。

與此同時，致力於建立長效機制的長期政策也在不斷出臺，諸如像“租售同權”、“租賃用房”、“建立住房雙軌制，發展保障性住房”等。除了房地產稅外，新一屆政府上臺後承諾的長效機制的政策基本上都出臺了，而房地產稅也正在醞釀出臺，房地產長效機制初見雛形。

當然，我認爲對未來房地產市場影響最深遠的因素是人口的因素。國內人口自然增長率的降低，以及人口結構逐漸邁向老齡化，這將對房地產市場的供需結構產生非常深遠而又有實質性的影響。可以肯定是，未來國內對住房數量的需求在減小，而對住房質量的需求卻在提升。

二、如何影響

隨着以上大環境的演變，必將對房地產市場產生深遠的影響，我認爲，最關鍵的影響主要有以下幾個方面：

1、改變供需結構

建立住房供應雙軌制，將在根本上改變住房的供應體系，普通居住需求將以政府和國企建設的保障性住房供應爲主，而改善性和高端居住需求將以開發企業供應爲主。目前中國的住房供應體系內，政府供應在一段時間內是缺位的，導致大量的基本居住需求不得不高負債去購買昂貴的房產。一旦隨着政府的保障房建設跟上來了，很大一部分需求就會轉移，目前的商品住房市場將會喪失這部分需求的支撐。當然，那些供需嚴重不平衡的一線城市和部分二線城市外，這部分城市在未來相當一段時間內，供需應該還是很緊張的，房價也會比較堅挺。

顯而易見，基本需求被轉移後，住房的銷售必將受到很大的衝擊。對於開發企業來說，未來開發的樓盤將不再好賣，很難再出現“日光盤”之類的情況，甚至一個項目去化週期需要好幾年都有可能。這樣就會嚴重影響開發商的資金使用效率，目前的高週轉的模式將會被顛覆。

2、房地產去金融化

房地產去金融化，不是說房企就去金融化，而是住房去金融化。房地產行業作爲資金密集型的行業必須與金融結合起來。但住房去金融化就不一樣了，主要是指居民住房逐漸去掉金融屬性，迴歸其居住屬性。

目前，國內的住房，很多時候不像是一個居住的場所，而像是一個金融投資產品，一直在升值，變現能力很強，未來肯定會改變這樣的局面。金融屬性也是導致房地產市場的炒作成分，一定程度上來講，金融屬性也是導致房價泡沫化的幕後推手。

由於之前房價一直在快速上漲，很多人買了很多套房子作爲投資品，隨着各項政策效力的產生，房價不漲甚至下跌將會打破這部分人的預期。同時對住房信貸的控制以及對住房抵押貸款的限制，最終會讓住房逐漸喪失金融屬性。去金融屬性後，對房價將會產生較大的影響，因爲房子僅作爲一種居住的商品，它價格就完全由供需情況來決定了。

3、售價趨穩、租金難漲

上文也談到過，受到供應機制和去金融屬性的影響，未來住房售價不會再像過去幾年那樣快速上漲，一二線城市趨穩，三四線及以下城市有可能會出現下跌。但整體來說，國內的房價將逐漸趨穩，很難大漲了。當然以目前國內房地產的情況，房價也難以大跌，也不敢大跌。這是一個基本的認識和判斷。

大家都很關注國內房價未來的走勢。其實未來房價的走勢沒有過去一樣複雜多變，未來房價的走勢是很明朗清晰的，說到就是一個字“穩”。房價難漲，那麼未來國內的住房租金有沒有上漲空間？

目前國內住房的租金回報率嚴重不合理，一線城市毛租金回報均在2%以內。由於國內住房投資者主要通過資產升值來實現投資回報，所以投資者可以容忍租金回報的持續低下；而未來房價不會持續上漲的前提下，投資者投資房產的主要回報來源就變成了租金，這就會促使租金回報開始走向合理水平，所以未來中國一線城市租金可能會有一定的上漲空間。但這個也取決於保障性住房的供應情況，以及居民可支配收入的增長情況，估計租金想要有較大幅度的上漲也是很難的。

三、房企如何轉型

1、提升運營管理能力，與金融結合

目前房地產市場是以銷售物業爲主的，但未來的導向是發展租賃用房。目前政府已經開始供應僅能建設租賃用房的用地，而且保障房中很大一部分是公租房，租賃物業需要很高的運營管理能力。作爲開發企業，應該提前做好轉型的準備，提升自身的租賃物業運營能力，在未來的租賃市場之中分一杯羹。

當然，租賃用房需要開發企業持有很大的資產，這對於開發企業來說會有很大的資金壓力，這就需要開發企業積極擁抱金融市場，拓展融資和退出渠道，同時積極發展資產證券化業務，比如說ABS、公募REITs等。提升運營管理能力、發展持有型物業市場必須與金融進行很好的結合。

2、投資多樣化

房地產行業經過高速發展後，積累大量的資金，開發企業可以利用資金優勢，積極尋求多樣化的投資。多樣化投資可以完全分散化的，也可以是沿着本行業橫向投資。

對於行業橫向投資，目前已經有很多住宅開發企業開始進軍產業園、物流園、購物中心、寫字樓等領域。不同類型的物業盈利模式有差別，能在一定程度分散未來可能來臨的風險。但是不管是要去嘗試做哪一種物業類型，都需要弄清楚其內在的邏輯，不打無準備之仗。

另外有一部分住宅房企，完全是做了很多分散化的投資，有部分開發企業投資一些完全與房地產業關係不大的行業，比如有些投資了體育、娛樂、餐飲、教育等行業，甚至有些企業已經將部分新的業務培育成了公司的新利潤增長點。

總之，多樣化投資是房地產開發企業未來發展中一個不錯的選擇。

3、建立學習型組織，提升創新能力

在過去10來年裡，房地產企業的快速發展大多是得益於市場的快速增長，很少依賴於組織的學習和創新能力的，所以基本上所有的房企都是千篇一律的組織架構，然後服務於高週轉的業務模式。

其實不管是要轉型，還是要發展租賃市場，做資產證券化；或是從事多樣化的投資，以房企目前的組織結構和管理水平，顯然是很難成功的。過去的增長是依賴於市場需求的增長，而未來的轉型是需要依賴於組織的創新能力。

4、完全退出

不管是行業還是企業，都是時代的產物。每個時代對行業和企業的需求都是不一樣，只有順應時代的發展，才能保證企業能夠走得長遠。但有時候，我們總是容易忘記一種選擇，那就是放棄。說實話，在我看來，當前時點上，很多房企其實轉型的能力是很差的，選擇退出可能都是最優選擇。