城中村改造新突破！廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項借款資金落地

本報（chinatimes.net.cn）記者樑寶欣 深圳報道

11月7日，廣東省住房和城鄉建設廳信息顯示，農業發展銀行廣東省分行於11月4日向廣州市黃埔區“五村七片”城中村改造項目發放專項借款1071萬元，用於收購存量商品房用作村民安置房，標誌着廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項借款資金落地廣州。

廣東省住房和城鄉建設廳還指出，國家開發銀行、農業發展銀行將陸續向“五村七片”項目發放首期2.5億元專項借款用於購買安置房。另外，佛山市南海區黃岐東秀城中村改造項目也於近日簽訂安置房回購協議，兩家政策性銀行將於近期發放購買安置房專項借款11.9億元。

首筆收購存量住房用作安置房專項借款落地

此次發放首筆購買安置房借款的“五村七片”項目，位於廣州市黃埔區知識城環九龍湖總部核心區西部，總投資155億元，涉及徵地面積177.78公頃，動遷安置村民4167戶，復建地塊面積39.30公頃，復建計容建築面積124.11萬平米。

據相關媒體報道，“五村七片”指的是位於知識城北部的九佛街道轄內的蓮塘村、蟹莊村、燕塘村、重崗村、山龍村一二社、山龍村石窩洞社、山龍村九佛社這5個村在內的7個片區。該項目目的是通過騰挪整合、綜合平衡、連片建設、異地安置，系統解決該片區城市結構混亂、產業空間破碎、公共配套零散等突出問題。

值得一提的是，黃埔區在今年4月出臺城中村改造項目房票安置實施細則，便是以“五村七片”項目爲試點，發放全國第一張城中村改造新模式項目房票，並在7月正式搭建全省第一個房票“房源超市”，目前已有17個樓盤上架備選。

據悉，近期，國家開發銀行、中國農業發展銀行將陸續向“五村七片”項目發放首期2.5億元專項借款用於購買安置房。

另外，佛山市南海區黃岐東秀城中村改造項目也於近日簽訂安置房回購協議，兩家政策性銀行將於近期發放購買安置房專項借款11.9億元。

2024年10月25日，佛山市住房和城鄉建設局等六部門印發關於進一步優化房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知，通知中提到支持城中村改造項目利用專項借款購買存量商品房用於村民安置、取消限售、支持商轉公等利好措施。

其中，在支持城中村改造項目利用專項借款購買存量商品房用於村民安置方面，佛山市住建局等部門具體指出，優化存量商品房收購與安置，按照一次交易的方式，符合規定的降低稅費。國有企業作爲改造實施主體購買存量商品房用於村民安置的，作爲項目成本不予考覈。

有助於去庫存

2023年7月，國務院辦公廳印發《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》後，國家陸續發佈支持超大特大城市積極穩步推進城中村改造的配套政策，城中村改造專項借款政策受到各級高度關注。

2023年12月，住建部、財政部、人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關於通過專項借款支持城中村改造工作方案的通知》，設立城中村改造專項借款，用於符合條件的城中村改造項目，優先支持羣衆需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村改造項目。

據瞭解，此次廣州黃埔“五村七片”城中村改造項目和佛山南海區黃岐東秀城中村改造專項借款，是根據《關於通過專項借款支持城中村改造工作方案的通知》實施的。

根據上述政策文件，明確本輪城中村改造專項借款的資金髮放主體爲國家開發銀行和中國農業發展銀行兩家政策性銀行。而專項借款的資金用途是主要用於項目前期工作、徵收補償安置、安置住房建設以及安置住房小區的配套基礎設施建設等。

上海易居房地產研究院在相關報告中指出，專項借款將推動本輪城中村改造加速前進。城中村改造項目具有周期長、資金需求大等特點，因此，資金來源是城中村改造推進效率的關鍵。專項借款是本輪城中村改造模式的一項金融工具創新。其主要是爲解決城中村改造項目前期資金投入太大、資金回收週期太長、投入產出現金流不匹配、期限錯配、資金利息成本高、拆遷難安置難等問題。特別是城中村的拆遷安置問題，是前期工作中一個核心堵點和痛點。專項借款可以先行彌補各地城市無力開展土地整理拆遷的資金難題，然後再帶動後續配套相關貸款的進入。

今年1月30日，廣州、深圳、佛山、東莞市共92個項目獲得國家開發銀行、農業發展銀行首批城中村改造專項借款授信，首批給廣州、佛山、東莞市共12個城中村改造項目發放專項借款17.93億元。

11月8日，中指研究院華南分院分析師楊永俊在接受《華夏時報》記者採訪時亦表示，此次廣東落地首筆收購存量住房用作安置房的專項借款資金，有助於加快推進以廣州爲代表的核心城市城中村改造的進程，解決實施城中村改造的過程中改造參與方所面臨的資金壓力。收購存量商品房作爲村民安置房，可加快村民回遷速度，增強村民的簽約意願，也避免了重複建設，有利於加快改造項目的推進。同時，收購存量商品房用作村民安置房，可有效降低改造項目所在區域的商品住宅庫存量，促進所在區域商品住宅市場平穩健康發展。

楊永俊認爲，若在相關資金落地後，區域內存量住房收購得以推進，將有望加速板塊內新建住宅的去化，有效降低板塊內庫存總量。

根據中指數據，截至2024年10月底，“五村七片”改造項目所處的中新知識城板塊新建商品住宅庫存量爲25.4萬平米，去化週期達29.5個月，具有庫存量較大、去化週期較長的特點。

克而瑞數據監測顯示，截至2024年9月底，佛山商品住宅庫存面積953萬平米，環比減少12%，同比減少0.2%，去化週期24.6個月，同比延長5.6個月。

此外，廣東省還要求相關城市加力提速推進城中村改造，用好用足專項借款收購存量商品住房用作安置房政策，推動商品房去庫存。廣東省有關部門組織政策支持的廣州等7個城市開展專項摸底，摸清城市和項目需求。

據瞭解，爲趕上“金九銀十”購房旺季時間節點，堅持“成熟一批申報一批”原則，9月27日，廣東省有關部門會同兩家政策性銀行，對廣州、佛山共12個申請專項借款購買安置房的項目及相關佐證材料進行審覈，並按要求推送住房城鄉建設部。國慶黃金週，廣州、佛山有關項目實施主體組織村民到附近有意向的商品房小區看房選房，抓緊辦理請款購房相關手續。

廣東省住房和建設廳表示，“下一步，廣東省將加強工作調度指導，督促已經申請使用專項借款購買安置房的廣州、佛山市加大工作力度，組織相關項目村民看房選房、簽訂購房協議，儘快請領使用專項借款。指導其他城市加強宣傳發動，組織更多項目採取購買存量商品房的方式解決安置住房問題，助力房地產去庫存。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧