不超過3層！南通這裡，農村自建房要有新變化！

農村住房建築層數原則上不超過三層，

層高不超過3.5米；

在城鎮開發邊界範圍內的村民，

不得新佔地建房！

如皋擬出臺農村自建房新規定！

就在剛剛，如皋市政府官網發佈《關於徵求 <如皋市農村村民自建住房規劃建設管理辦法（徵求意見稿）> 意見的公告》，事關如皋農村自建房規劃建設！

要點提煉：

1、在城鎮開發邊界範圍內的村民，不得新佔地建房，其住房困難的，可申請至城鎮開發邊界範圍外本村（居）已規劃可建的區域統一建房；或可向鎮（街道）申請搬遷安置，鎮（街道）可根據安置計劃和實際安置能力妥善保障村民住房。擁有宅基地的村民一律不得原地翻、改、擴建房屋，避免城鎮建設改造二次搬遷。

2、嚴格執行農村宅基地“一戶一宅”法律規定，堅決杜絕“一戶多宅”。

3、農村住房建築層數原則上不超過三層，層高不超過3.5米；一、二層如要建造閣樓，閣樓前後牆的高度應低於2.20米，三層及以上禁止建造閣樓；

4、宅基地面積標準爲：1至2人戶宅基地135平方米，3至4人戶宅基地165平方米，5人以上戶宅基地178平方米；

5、建房戶應當從政府部門公佈的培訓考試合格名單中選擇農村建築工匠或者有資質的施工單位施工。農村建築工匠不得承攬三層的住房；具有建築工程施工總承包資質的施工單位可承攬三層自建住房。

全文如下：

如皋市農村村民自建住房規劃建設管理辦法

（徵求意見稿）

第一條【目的依據】爲進一步規範農村自建住房規劃建設行爲，引導農民節約利用土地資源，改善農村人居環境，優化村莊風貌，建設宜居宜業和美鄉村，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《江蘇省土地管理條例》等相關法律、法規，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條【適用範圍】本辦法適用於本市行政區域內農村集體經濟組織成員在集體建設用地上新建、改建、擴建和翻建住房及其監督管理。

第三條【基本原則】農村住房規劃建設應當遵循規劃先行、節約用地、因地制宜、保障安全的基本原則，踐行“綠水青山就是金山銀山”的理念，形成節約資源和保護環境的空間格局、產業結構和生產生活方式，爲自然生態留足休養生息的時間和空間。

第四條【總體要求】建立健全農村住房規劃建設管理機制，優化鎮村佈局，調整完善村莊分類，落實農村住房規劃管控和質量安全管理責任，規範審批及驗收流程，引導村民根據規劃方案與設計圖紙開展住房建設，不斷提升農村住房建設質量和村莊環境。

第五條【職責分工】住房和城鄉建設局負責推薦農村住房施工圖樣，免費供建房戶選用；負責農村住房建設施工隊伍的行業管理及施工質量安全的技術指導；負責村莊及周邊綠化提升的指導；負責農村住房建設與田園鄉村、農村生活污水處理設施建設的統籌協調。

農業農村局負責農村宅基地改革和管理有關工作，指導鎮（街道）建立健全宅基地分配、使用、流轉等制度；負責非法佔用土地建住宅行爲的查處；研究提出宅基地用地標準，指導宅基地合理佈局、閒置宅基地和閒置農房利用；組織開展農村新增宅基地需求情況統計調查；參與指導村莊規劃編制；指導鎮（街道）對建房戶及享受建房面積的家庭成員進行資格認定，制定分戶條件及個性問題解決方案；負責農房建設與美麗村莊建設的統籌協調；負責農村環境綜合整治和村莊環境長效管理的督查工作。

自然資源和規劃局負責會同農業農村局提出需要保障的農村村民住宅建設新增建設用地計劃需求；指導各鎮（街道）在村莊規劃中統籌安排宅基地用地規模和佈局，滿足合理的宅基地需求；承擔農村村民住宅用地土地用途轉用的審查、報批；負責房地一體宅基地登記頒證工作。

數據局負責政府投資農村基礎設施建設的立項、環評文件審批工作；負責核發鄉村建設規劃許可證。

城管局負責指導鎮（街道）對違反村莊規劃建設住房的處置；負責指導鎮（街道）建築垃圾的規範處置。

鎮（街道）人民政府（辦事處）負責審覈批准農村宅基地，負責明確農村宅基地和住房建設管理機構，負責本轄區農村住房建設管理、監督檢查，對違反鄉村建設規劃許可的行爲進行查處；負責鎮村佈局規劃優化、村莊規劃的編制；負責農村政府投資基礎設施的建設；負責農村住房建設的審覈、設計指導、驗線、高度及面積控制；負責農村住房建設的質量安全管理；負責農村住房建設的驗收；負責村莊風貌管控；負責對建房戶開展質量安全、法律法規及政策的宣傳；負責做好農村住房建設的檔案管理及統計上報工作；負責村莊環境的長效治理。

村（居）委會協助各鎮（街道）及有關部門做好農村住房建設管理工作。

市交通運輸局、水務局、生態環境局、審計局、應急管理局等部門按照各自職責，做好農村住房管理相關工作。

第六條【規劃原則】 鎮（街道）應根據國土空間規劃，結合村莊實際，分析研究現狀“條字式”、“非字式”、“團式”居住形態，優化鎮村佈局規劃，合理確定村莊分類，統籌各類基礎設施和公共服務設施配置，引導村民向規劃發展村莊集聚，穩步推進農村建設用地減量化。

村莊規劃要延續村莊原有肌理，體現當地歷史文化、地域特色和鄉村風貌，保留鄉愁記憶；應尊重和聽取民意，充分考慮村民的生產、生活和居住方式；全面掌握村民住房建設意願，統籌村民住房和公共配套設施建設時序。

第七條【規劃編制】村莊規劃由鎮（街道）人民政府（辦事處）組織編制，經村民會議或者村民代表會議討論同意後，報市政府審批。

第八條【村莊規劃外住房建設】在城鎮開發邊界範圍內的村民，不得新佔地建房，其住房困難的，可申請至城鎮開發邊界範圍外本村（居）已規劃可建的區域統一建房；或可向鎮（街道）申請搬遷安置，鎮（街道）可根據安置計劃和實際安置能力妥善保障村民住房。擁有宅基地的村民一律不得原地翻、改、擴建房屋，避免城鎮建設改造二次搬遷。

需維修住房的，村民需書面向村（居）委會報備，並按照“原尺寸、原面積、原高度”的原則進行維修，鎮（街道）應嚴格監督管理。

第九條【村莊分類建設】城鎮開發邊界範圍外的村莊規劃分爲規劃發展村莊、其它一般村莊、搬遷撤併類村莊。

規劃發展村莊內的村民，可以按規定標準新建、改建、擴建、翻建住房。

其它一般村莊原則上不再審批新增宅基地地塊，村民可以到規劃發展村莊內申請建設住房；不願意去規劃發展村莊的，也可以按規定標準在原宅基地申請建房。

搬遷撤併類村莊原則上不允許住房建設審批，引導村民“進城進鎮”，或到規劃發展村莊內建設住房。

第十條【用地需求調查】市農業農村局牽頭，會同市自然資源和規劃局，指導鎮（街道） 組織開展村民新增宅基地需求調查，按年度形成建設用地需求清單，於一季度將鎮（街道）的年度項目清單彙總報市人民政府同意後實施，專項保障村民宅基地合理用地需求。

鎮（街道）應保障農村住房建設用地需求，於每年二月份完成次年村民宅基地需求調查。在年度用地指標安排中，異地新建住房需佔用農用地的，鎮（街道）應當依法申請辦理農用地轉用審批手續。

第十一條【基礎設施建設】 鎮（街道）應在年度預算資金內，安排專項資金統籌用於農村基礎設施建設，加快補齊農村交通路網、生態環境等短板，改善村容村貌，不斷提升農村人居環境。

第十二條【分類引導】 鎮（街道）應採取相應政策，積極引導建房戶進行聯建、統建。有條件的鎮（街道）或村（居）可以引導村民在已建安置房內入住。

非集體經濟組織成員不允許新建、改建、擴建和翻建住房，鼓勵進城、進鎮居住，原有宅基地拆除復墾。

第十三條【宅基地管理】嚴格執行農村宅基地“一戶一宅”法律規定，堅決杜絕“一戶多宅”。根據管理權限，鎮（街道）必須對“應拆未拆”、“一戶多宅”現象加以制止，切實做到管理到位、拆除復墾到位。

第十四條【申請條件】鎮（街道）應當嚴格審查農村住房建設申請人的資格。申請人應以戶爲單位，其成員爲規劃允許建設村莊戶籍在冊的村民，且爲本村（組）集體經濟組織成員。

第十五條【分戶情形】一戶中因非獨生子女結婚增加人口的，或因夫妻離婚經判決或調解有房屋居住權的，可以向村（居）委會申請分戶新增宅基地，並按照本辦法的規定獲得批准後新建住房。

第十六條【不予批准】有下列情形之一的，宅基地申請不予批准：

（一）戶籍不在本村組的；

（二）子女屬於獨生或雖非獨生但均未因結婚使戶籍中增加人口的；

（三）有子女的單獨申請宅基地的；

（四）夫妻假借離婚爲名，騙取分戶的；

（五）自願有償退出原有宅基地和自建房，再申請的；

（六）原有住宅出租、出售、贈與或改變用途的；

（七）原有宅基地面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的；

（八）屬於其他法律法規規章政策規定不予批准的。

第十七條【建設標準】農村住房建築層數原則上不超過三層，層高不超過3.5米；一、二層如要建造閣樓，閣樓前後牆的高度應低於2.20米，三層及以上禁止建造閣樓；宅基地面積標準爲：1至2人戶宅基地135平方米，3至4人戶宅基地165平方米，5人以上戶宅基地178平方米；建房基底面積與宅基地面積比例適當，預留空間能夠滿足日常生活需要；房屋四至（含滴水）垂直下落投影、臺階等均應控制在經批准使用的宅基地範圍內。現有宅基地超過標準的，申請新建、改建、擴建和翻建住房時，須按標準覈減。

第十八條【鄰里協調】地面標高、檐口及屋脊標高由鎮（街道）根據實際情況確定，並應與毗鄰建築相協調。在宅基地範圍內，若需要設立圍牆的，不得妨礙公共通道、管線等公共設施，不得影響相鄰房屋的通風和採光。

第十九條【特別情形】有下列的情形之一的，停止村民建房審批，已經提交申請的不予批准：

（一）不符合國土空間規劃、村莊規劃和其他相關規劃的；

（二）因重大項目、基礎設施等建設需要列入近期拆遷計劃的村莊；

（三）有違法建設未按規定處理或未處理完畢的；

（四）在集體土地範圍內一戶多宅的，有轉讓、贈與宅基地或者房屋行爲的，已參加集體安置的，村民建房未辦理用地手續的；

（五）法律法規規定不得批准的其他情形。

第二十條【建房申請】村民自建住房以戶爲單位向所在村（居）委會提出申請，申請人需提交以下材料：

（一）農村宅基地和建房（規劃許可）申請表；

（二）戶主身份證複印件（如非戶主申請，需提供相關授權材料）、戶口簿複印件；

（三）宅基地使用承諾書；

（四）宅基地及房屋位置示意圖；

（五）住房建設施工圖（如爲標準設計圖，需確認編號）；

（六）房屋權屬證明、宅基地使用證明覆印件（若有）；

（七）其他法律法規規章政策規定需要提供的材料。

第二十一條【村委會初審】村（居）委會自收到齊全的申請材料後十五個工作日內，開會討論並審查是否符合建房條件。

第二十二條【村民會議討論】村（居）委會初審通過的，由村（居）委會在通過後五個工作日內，按照《村民委員會組織法》第二十八條的規定組織村（居）民代表會議或村（居）民小組會議，討論建房相關事項。

第二十三條【村委會公示】村（居）委會應當於五個工作日內在村公告欄、擬施工現場周邊顯著位置進行公示，公示時間不少於十個工作日，公示內容應包括建房戶的申請理由、擬用地位置和麪積、宅基地四至、房屋建築平面圖、立面圖、地面標高、檐口及屋脊高度等。

公示有異議的，村（居）委會應當審查異議是否成立，如異議不成立做好解釋工作；異議成立的，與申請人談話並書面記錄，告知不予上報審批的原因。

第二十四條【鎮級申請】村（居）委會、申請人共同將申請材料、村（居）委會意見以及初審和公示階段形成的相關材料上報至鎮（街道），材料齊全的，鎮（街道）向申請人出具收件單；材料不全的，鎮（街道）自收到材料後三個工作日內一次性告知補正。

第二十五條【現場踏勘】鎮（街道）應當建立由鎮（街道）農業農村、建設、自然資源、綜合執法等部門人員組成的鎮（街道）建房工作聯審制度，自鎮（街道）收到齊全材料後十個工作日內，對村民建房申請進行實地踏勘、聯審，並形成聯審結果。

如涉及佔用農用地的，鎮（街道）應當及時辦理農用地轉建設用地審批手續，該審批期間不計入村民建房審批期限。

第二十五條【宅基地和規劃審批】鎮（街道）根據聯審結果在十個工作日內，委託有資質的測繪單位出具批准宅基地的宗地圖，向申請人發放《農村宅基地批准書》；依據市數據局的委託核發《鄉村建設規劃許可證》。

第二十六條【結果反饋】鎮（街道）應當及時將審批結果告知村（居）委會，並向社會公開。

對於建房審批過程中未通過的，鎮（街道）或村（居）委會應當一次性向申請人告知不予通過的原因。

第二十七條【規範建房臺賬】村（居）委會應當建立建房申請統計臺賬，妥善保管相關的書面申請及證明材料。同時，村居委會應當及時更新建房臺賬，以便批後監管。

第二十八條【開工期限】申請人應當自申請批准之日起一年內開工建設。需要延期的，應當在期限屆滿前向發證機關提出延期申請。逾期未開工建設且未辦理延期手續或者申請延期未獲批准的，《農村宅基地批准書》和《鄉村建設規劃許可證》自行失效，由原審批機關予以註銷。

第二十九條【施工設計】建房戶可使用政府部門推薦的通用圖集，也可使用具備資質的設計單位設計或經其審覈的施工圖紙，施工圖紙應當具備農村污水處理等新農村建設的基礎功能。

第三十條【施工隊伍管理】建房戶應當從政府部門公佈的培訓考試合格名單中選擇農村建築工匠或者有資質的施工單位施工。農村建築工匠不得承攬三層的住房；具有建築工程施工總承包資質的施工單位可承攬三層自建住房。

第三十一條【拆舊放線】建房戶建設開工前，鎮（街道）應當覈驗應拆房屋拆除情況，劃定宅基地、建房四至用地範圍。對於已經發放農村房屋和宅基地不動產權證的，建房戶應當交還原不動產權證書並申請註銷；房屋拆除後，建房戶仍不交還不動產權證書並申請註銷的，由鎮（街）出具證明材料後，市自然資源和規劃局依職權註銷。

鎮（街道）、村（居）委會、建房戶、施工承攬人等一併到場，履行放線驗線手續，並進行書面記錄。

建房戶應當嚴格按照農村宅基地批准書、鄉村建設規劃許可證和施工圖紙的要求進行施工，並可以憑農村宅基地批准書、鄉村建設規劃許可證申請供水、供電等單位預批准。

第三十二條【施工質量安全】建房戶應當與施工承攬人簽訂施工合同，明確質量安全責任、質量保修期限和雙方權利義務。鼓勵建房戶委託具備相應資質的監理單位或者相應資格的監理人員對住房建設進行監理。建房戶對自建房質量安全負總責，承擔建設主體責任。農村住房設計、施工、監理、材料供應等單位或個人分別承擔相應的質量和安全責任。

第三十三條【安全培訓】鎮（街道）應加強對建房施工人員的管理和教育，定期組織施工人員進行質量安全培訓。

第三十四條【質量安全監督】鎮（街道）應當加強對農村住房建設過程中的安全檢查和巡查，對發現的問題應及時告知建房戶並要求整改。鎮（街道）建立自建房建設、質量和安全監督、巡查制度，也可以委託符合條件的第三方質量安全服務機構協助開展自建房質量和安全監督、巡查。

第三十五條【保險】施工承攬人必須遵守有關法律法規、施工操作規程和施工技術標準，應當爲施工人員購買建築施工意外傷害保險。

第三十六條【文明施工】施工承攬人應當向鎮（街道）農村宅基地和住房建設管理機構遞交安全文明施工承諾書，確保在施工過程中不破壞已建成的周邊建（構）築物和公共基礎設施，確保工地現場的建築垃圾及時清運到指定地點。

鎮（街道）相關部門、村民（居民）委員會應加強巡查，確保在建設週期內村莊環境乾淨整潔。

第三十七條【竣工驗收】自建房竣工後，建房戶應當向鎮（街道）申請竣工驗收。鎮（街道）應當在接到申請後的十五個工作日內及時組織建房戶、施工承攬人、監理人員到場驗收，檢查建房戶是否按照要求使用宅基地，是否按照批准面積、規劃和設計要求建設自建房。

經驗收合格，鎮（街道）應當出具農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表。

通過竣工驗收的自建房，建房戶可以申請不動產登記。

第三十八條【非法佔地查處】農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建設住宅的，或超過標準多佔土地的，由市農業農村局依法查處。

第三十九條【違反規劃查處】未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鎮（街道）依法查處。

第四十條【責任追究】村（居）委會應當落實違法建設巡查監管職責，鎮（街道）應當定予以監督抽查。在農村自建房審批和監管過程中，由於鎮（街道）及各部門工作人員管理不善、監管不力，造成重大事故、重大羣體性事件或重大輿情的，應依法追究其責任。

第四十一條【移送追究】各相關部門、鎮（街道）、村（居）委會工作人員在農村住房建設管理工作中濫用職權或徇私舞弊，構成違紀的，由紀檢監察機關負責處理；涉嫌違法犯罪的，移交司法機關處理。

第四十二條【施行日期】本辦法自2025年1月1日起施行，有效期至2029年12月31日。《如皋市農村住房規劃建設管理辦法（試行）》（皋政規〔2019〕7號）《如皋市農村宅基地和建房（規劃許可）審批流程》（皋政辦發（2020）121號）同時廢止。

附件：1.如皋市農村宅基地和建房（規劃許可）審批流程；

2.如皋市農村宅基地和建房（規劃許可）申請表；

3.如皋市農村宅基地使用承諾書；

4.如皋市農村宅基地和建房（規劃許可）審批表；

5.如皋市農村宅基地和建房(規劃許可)驗收意見表；

如皋市農村宅基地和建房（規劃許可）審批流程

事關農村自建房

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