背刺花地灣？別鬧了

花地灣，又又又有新地塊了！

這一次，先別慌。

改規出來的新地塊處於浣花路以南，金域曦府旁。

浣花路以北，依舊是萬科的自留地，而浣花路以南則開始有新地塊、更多房企參與，共同開發花地灣。

但是這塊地，要說背刺花地灣，還不至於。

一方面，031地塊遠離花地灣-坑口的花地灣中軸核心1公里配套區。

同時，新項目能打的牌有限，配套依賴花地灣社區發展。

用地面積9350平方米，容積率3.3，建築面積3萬平，大家可以先看作是配套弱化版的保利和頌。

1、地鐵是個優勢，但不突出。

浣花路031地塊，距離坑口地鐵站步行約1公里左右，實測大約12分鐘左右。

主要原因是客運站、曦府、坑口小學，中間沒小路很難穿過，只能繞行浣花路就兜了一個大圈。

距離另一邊的沙涌地鐵站，大約900米。

現階段，坑口只連接一號線，去往珠江新城、琶洲等地通勤的話，還是需要換乘。

031地塊，比較合適一號線老城區上班人羣，或是自駕到海珠西上班的客戶羣體。

2、能不能讀省實？難。

說到花地灣地塊，大家第一反應：讀不讀花地灣省實？

就像旁邊的曦府，或是中海浣花裡一樣，要是能蹭到省實，就有搞頭了。

但實際情況，很可能不行，面臨的挑戰比較大，更有可能像保利和頌一樣，讀周邊的其它小學。

這塊地，雖然離曦府只有一條馬路之隔，但屬於衝口街道，而且不是花地灣改造範圍內出來的地塊。

早些時候，中浣花裡也面臨同樣的難題，距離曦府和省實都是一條馬路之隔，但一個是東漖街道，一個是茶滘街道。

一方面，中海浣花裡前身的紫蘭苑地塊，本來就是花地灣改造中的地塊，掃清前期阻力。

另一方面，中海有鈔能力，很強的鈔能力。

但是，回到031這塊地，想擠進去就很難了，項目只有3萬平，要單獨掏錢去讀省實，不太現實。

如果不是省實的話，周邊有芳村小學+坑口小學，初中搖號組第11組，也還不錯。

教育，是031地塊翻盤和有變數的一塊砝碼。

3、曦府入住，花地灣越來越成熟

031地塊旁邊的曦府，已經入住了。

從坑口地鐵站走出，穿過廣百廣場、荔灣客運站、廣州醫科大學附屬第一醫院、曦府，一路走到新地塊。

周邊城市界面已經全面更新過，走起來很舒服。

大型購物中心還是要等等萬科花地灣核心區商場，或者去荔灣萬象城和太古。

而且，隨着曦府的業主入住，萬科把沿街底商也搞起來了，招商做的還不錯，奈雪、必勝客、肯德基等飲品、食肆、超市等店都已經開起來了。

搭配上曦府蠻好看的外立面，居住氛圍感是有了。

這是萬科廣信資產包，孵化出來第一個交房的項目。

接下來，隨着保利和頌、中海浣花裡、萬科朗庭、瑧園等項目的交付，浣花路會越來越好看。

可以看到，這幾個新項目的建築密度都不低，即便是容積率較低的保利和頌，樓間距還是比較近的。

031地塊，也會是這個路子，用地面積就9000平，總建面3萬平，容積率3.3雖然是板塊最低，但盤子小，很難有大改變。

而且，地塊周邊的城市界面，相比花地灣浣花路的核心區，要弱很多。

文宸閣和僑聯大廈，緊挨着地塊北面，會遮擋低層視野。

另一邊的老房子西坑社區，會很影響東南向望出去的城市景觀。

至於項目南向視野，則是一排南向電子廠，坑口數碼基地，也不太合格。

這塊地的地價，是個關鍵因素。

早些時候，畢竟花地灣核心區一公里，最近進行了一次調規，釋放出了更多商住地和宅地。

如果，周邊地塊地價太低，對花地灣還是有威脅。

這一片區域，都是萬科自留地，處於待開發狀態。

整個板塊的完全成熟，至少還要等上幾年。

4、做剛需客戶，價格是決定性因素。

最後，聊聊031地塊比較適合做什麼產品。

新地塊的城市景觀和配套，芳村小學/坑口小學+坑口地鐵站，很難支撐改善需求。

目前，花地灣核心區三盤，朗庭特價320萬，最小戶型79平三房兩衛，賣的很好，小戶型可選樓層不多了

中海浣花裡特價270萬起，最小戶型71平三房兩衛。

保利和頌清盤階段了，小戶型基本賣完，剩推售比較晚的87和99，350萬起。

部分價格，還保留了特價空間，如果感興趣，想拿到優惠價的話，可以掃圖中二維碼添加拆神助手。

首先，花地灣去化很快。

和頌、朗庭、浣花裡都是去年下半年同期開盤的，卻都賣的很不錯，說明這個價格梯隊是受到市場認可，大家優勢點不同。

上半年中心區新房成交榜單，TOP2分別是萬科理想花地和保利和頌。

花地灣，大家是認的，掏出了真金白銀來買。

其次，小戶型賣得好。

朗庭79小戶型，經過國慶一輪特價營銷，優惠樓層和貨量都不多了；和頌小戶型，更是直接清盤。

接下來，如果要考慮花地灣300來萬的上車小戶型，就只有中海浣花裡了。

不過，我們現場踩盤後發現，浣花裡1#和2#的小戶型也只剩天地樓層了，好樓層只能選3#。

在花地灣目前的市場價格和競爭下，買家願意埋單，尤其是作爲核心區300來萬的上車小戶型，完美踩中買家的心理需求。

而且，保利和頌的成功證明了，只要產品過硬，區位OK，即便教育配套要弱點，價格足夠給力的話，並不妨礙其成爲紅盤。

想當初，正是保利和頌打開了潘多拉魔盒，走短平快、小而美的新盤去化策略，後來的雲境、雅郡走的也是類似道路。

這就給031地塊，打了個樣。

花地灣幾個盤各有特點，各有各受衆。

急着讀書、要穩穩的省實，選朗庭，三房320+、四房460+；

通勤方便、省實學位，選浣花裡，三房270+、四房460+；

產品優秀、小型社區，選和頌，三房350+、四房420+。

031地塊的整體居住體驗和配套水平，是肯定比不過現在的中海、保利、萬科三家的。

如果不是極致的價格敏感用戶，沒必要等這塊地，趁着那三個盤還有樓層、好價格可以選，可以準備入手了。

畢竟，031地塊和誰打，都差點意思，能出的牌更多是價格和產品體系上。

比如說，考慮放更多配比在小戶型上，既然大家可以爲了好價格買房，那就做的更極致，70平南向250萬？

地塊容積率3.3，建築面積3萬平，限高100米，體量小，可能就350套房子。

鐵了心搞去化，把產品和價格設計的更有競爭力，或許能賣得動的。

核心，就是要看地價，以及最終售價。