保衛出租率 招商蛇口租賃住房REIT林下項目的大客戶挑戰

觀點網 企業租戶一直是租賃住房行業重要客源，但這類大客戶的進出，往往會在很大程度上影響着項目的表現。

12月24日消息顯示，招商蛇口租賃住房REIT出現新的變動。

據瞭解，該公募REIT的基礎項目之一，深圳林下項目迎來大客戶退出，此次涉及退租房屋數量共計143套。

林下項目企業租戶此番退出，對項目的出租率造成了較大的影響。公告明確，此次變動後，出租率對應下降30.86%。

實際上，保租房的租戶情況在很大程度上影響着租金收入和底層資產質量，如若租戶較爲單一，一旦出現租戶的集中退租的情況，項目的出租率、現金流穩定性將受到明顯的影響。

對招商蛇口租賃住房REIT來說，如何實現企業租戶退租後的租賃去化、保持基礎設施項目穩健經營、保護投資者中長期利益，是後續重要的挑戰。

大客戶挑戰

12月24日，招商基金管理有限公司公告披露了基礎設施項目的經營情況。

公告提到，目前，林下項目重要現金流提供方企業租戶一的續租合同將於2024年12月25日到期，涉及退租房屋數量143套，出租率對應下降30.86%。

據瞭解，招商蛇口租賃住房REIT剛於10月23日正式上市。

而今，上市兩個月時間，項目遭遇大客戶退租。

商業客瞭解到，林下項目位於深圳市南山區工業八路，所在地塊東臨龍電花園，南臨招商桃花園，西臨工業八路，北臨深圳市南山區建設工程質量監督檢驗站。

項目於2015年建成，主要包含3棟租賃住房（樓棟號分別爲1棟、2棟、5棟）及其地下車庫、設備用房。

根據其招募說明書，截至2024年6月30日，林下項目可出租公共租賃住房（高級人才公寓）465套，可出租面積爲3.93萬平方米，已出租公共租賃住房（高級人才公寓）455套，已出租面積爲3.85萬平方米，按租賃面積計，時點出租率約爲97.85%。

計算下來，本次租戶到期退租過後，林下項目的出租率暫時降至67%。

實際上，過去一段時間，企業租戶一直是住房租賃項目的“兵家必爭之地”，畢竟，企業租戶的整體租賃期限較個人租戶更長，更具穩定性。

因此，簽約企業租戶，能夠在一定程度上保障住房租賃項目的出租率及租賃收入，避免因空置帶來的損失。

除此之外，從林下項目的周邊情況來看，該項目所處片區規劃有前海深港合作區、南山創新大道、後海金融商務總部基地、蛇口國際海洋城四處南山區重點專業服務業發展集聚片區，其中，僅前海、後海片區已引進的龍頭企業總部項目就超過60個。

項目四周重點佈局的產業類型及引入的優質企業衆多，這也在一定程度上支撐着林下項目的租戶結構。

數據顯示，截至今年上半年，在項目已出租的455套公共租賃住房當中，其中約有51%爲個人租戶，約有49%爲企業租戶。

企業租戶的佔比接近五成，依賴性較高，所以企業客戶一旦出現退租情況，會立刻影響整體出租率表現。

大客戶的退租已成既定事實，此番退租過後，資本市場更加關注的是，招商蛇口保租房項目後續的招租。不過，有業內人士表示，林下項目比較成熟，而且地理位置較好，招租方面應該難度不大。

招商基金在公告當中亦表示，運營管理機構將搶抓目標客戶羣體春節假期後返深/來深的一段時間內加大營銷推廣力度、做好實地對接服務，以期進一步提升租賃去化效果。

保衛出租率

除林下項目以外，招商蛇口租賃住房REIT的基礎設施項目還包括太子灣項目。

資料顯示，太子灣項目位於深圳市南山區蛇口自貿區，臨近港灣大道、南海大道、興海大道等區域交通主要幹道。

項目於2019年11月建成，主要包含1棟租賃住房及其配套商業、地下車庫及設備用房。

截至2024年6月30日，太子灣項目可出租保障性租賃住房462套，可出租面積爲2.51萬平方米，已出租保障性租賃住房442套，已出租面積爲2.37萬平方米，按租賃面積計，時點出租率約爲94.61%。

對比來看，太子灣項目的租戶結構當中，個人租戶的佔比更多一些。目前，太子灣項目已出租的422套保障性租賃住房當中，約86%爲個人租戶，剩餘14%爲企業租戶。租戶結構多樣化，能夠穩定項目出租率，從而保證現金流的穩定性。

實際上，從目前已經上市的六單保租房公募REITs來看，有不少基礎設施項目過度依賴企業客戶。

其中，紅土創新深圳安居REIT企業客戶最爲集中，4個基礎設施項目企業客戶佔比分別爲65.7%、100%、75.8%和27.2%。

相比之下，中金廈門安居REIT的租戶結構相對分散，個人租戶佔比91.94%，企業租戶佔比8.06%。

此外，華夏北京保障房REIT的文龍家園公租房項目企業客戶佔比20.6%；其餘項目個人租戶佔比均在94%及以上。

租戶結構是影響住房租賃項目穩定性的重要因素，但住房租賃項目的壓力並不止於此。據瞭解，今年以來，一向穩健的保租房項目出現出租率與租金下滑的問題。

數據顯示，截至2024年三季度末，紅土創新深圳安居REIT的平均出租了爲96.22%，而這一數值於年初爲98.34%，下調了2.12個百分點。

而華夏北京保障房REIT下調幅度更大，從年初的96.94%下降2.13個百分點至94.81%；中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT三季度出租率亦出現不同程度變動，分別爲99.67%、92.515%。

相較之下，今年剛剛上市的國泰君安城投寬庭保租房REIT，其出租率表現相對穩定，三季度末爲93.27%，較上市之初的92.03%上浮0.99個百分點。

數據來源：基金財報、商業客整理

出租率下挫已然成爲當前住房租賃行業的普遍現象，不僅如此，租金下滑亦爲常態。

有市場人士認爲，造成出租率下滑、租金下挫的原因主要有兩方面，其一，2024年以來，受宏觀經濟、居民收入預期下降等因素影響，全國主要城市的住宅平均租金均有所下調。

其二，年內，保障性租賃住房集中入市，市場供給大幅增加，居民的可選擇性更多，起到了平抑市場租金大幅波動的作用，同時影響出租率。

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