保交樓、修復資產負債表任務下 碧桂園交出兩份遲到的年報
觀點網 姍姍來遲的兩份年報,揭曉了碧桂園如今的處境。
1月14日晚9點,碧桂園披露了2023年年報及2024年中報。
據公告內容,2023年碧桂園實現營業收入4010元,同比減少6.8%;稅前全年虧損約1673億元,2022年同期利潤爲53.61億元;歸屬股東的虧損爲1784億元。
2024年上半年,碧桂園實現收入1021億元,同比減少54.9%;稅前虧損約108元,較2023年461.48億元有大幅縮窄;歸屬股東的虧損爲128.42億元,2023年同期虧損爲489.32億元。
針對以上的虧損情況,碧桂園迴應稱是這是受宏觀經濟環境、行業環境及對手方負面財務狀況等多重不利因素疊加的影響,報告期內公司計提了相當大額的存貨減值準備。
2023年,碧桂園計提金融資產及財務擔保減值損失淨額約372億元,兩項合計佔稅前虧損總額的71.5%。而得益於2023年的充分計提減值,2024年上半年,碧桂園存貨減值計提大幅減少至26.98億。
在資產方面。截止2024年6月30日,碧桂園的銀行及其他借款、優先票據、公司債券和可換股債券分別約爲1538.54億元、706.01億元、193.66億元以及63.31億元。總借貸爲2501.52億元。
截止2024年6月30日,碧桂園擁有流動資產10777.46億元,其中現金及現金等價物爲66.98億元,受限制現金爲380.86億元。總資產減流動負債爲1401.11億元。
交出兩份年報也僅僅是過了第一關,2025年碧桂園的“擔子”還很沉。
保交樓、保經營
在碧桂園召開的2025年第一次集團月度管理會議上,楊惠妍明確指出,新的一年,集團工作將圍繞保交房和修復資產負債表兩大關鍵任務展開。
在保交樓方面,2023年全年碧桂園累計交付房屋60萬套,2024年交付38萬套,近三年累計交付約170萬套房屋。
與此同時,碧桂園旗下較爲優質的項目也開始被陸續納入“白名單”當中。截至2025年1月9日,碧桂園共有超200個項目獲批納入白名單,獲得新增融資15.23億元,貸款延展金額207.7億元。
儘管目前白名單的數量並不能完全覆蓋碧桂園全部的保交樓任務,但起碼也讓其有了喘氣的時間和機會。
“未來,公司仍有約20萬套房屋交付任務。”而這,也是碧桂園2025年要完成的保交樓目標。
可20萬套房屋交付量的背後,是龐大的資金流。碧桂園如何尋得這筆資金?
目前碧桂園的現金流來源主要是通過常規銷售,唯有通過持續的銷售增長,碧桂園纔能有足夠的資金支持保交房項目的順利推進。
回顧近兩年的銷售情況,2023年全年合同銷售金額約1743億元,合同銷售面積約2170萬平方米。2024年全年實現合同銷售金額471.7億元,合同銷售面積492.2萬平方米,下滑幅度較大。
不過碧桂園勝在盤子夠大,其的行業地位並沒有下滑太多,現時仍保持在TOP20之內。
據觀點指數發佈的《2024年1-12月房地產企業銷售表現》,碧桂園年內權益銷售排在行業第15位。全口徑銷售金額排在行業第16位;同時,全口徑銷售面積表現更是排在行業第8位置。
截至2024年6月末,碧桂園開發項目遍及31個省份,298個地級市,總計覆蓋1,373個區/縣,共3059個項目。
其中,3059個項目中包括超2900個的境內開發項目;馬來西亞、泰國、澳大利亞、印度尼西亞、美國、印度、中國香港、英國及新西蘭9個國際市場的29個開發項目;還有約130至140萬個車位。
至於何時重啓拿地,碧桂園表示將會根據自身經營情況,在積極處理存量庫存的同時,結合企業戰略部署以銷定產,審慎重啓投資拿地相關工作。
雖說按照碧桂園目前的“擔子”,買地在短時間內難以實現,但其此前買的地也夠其維持週轉。截止2024年中期,碧桂園國內未售權益總貨值約6041億元。
與此同時,在土地收儲方面,截至2024年年底,碧桂園與政府或相關城投公司達成收儲合作意向的地塊合計約19個,收儲土地對價合計約爲23.8億,其中約12億已於2024年年內完成盤活。
接下來,更值得思考的問題是,在完成保交樓之後,碧桂園的下一步又該怎麼走?
修復負債表、保信用
目前,債務的風險纔是真正懸在碧桂園頭上的一把刀。
截止2024年6月30日,碧桂園銀行及其他借款、優先票據、公司債券和可換股債券總計約2501.52億元。而在銀行及其他借款當中,有1218.52億元需要一年內要償還。
可2024年中期財報上顯示,碧桂園目前不受限的現金及現金等價物僅爲66.98億元。
因此,碧桂園只能將目光轉向持有的,可變現的資產。
2023年8月,碧桂園出售了其所持廣州亞運城聯營項目公司26.67%股權,回籠資金12.92億元。至此之後,碧桂園出售項目動作更加頻繁。
2024年以來,碧桂園已將碧桂園鳳凰城酒店、佛山禪城希爾頓酒店、碧桂園鳳凰城永旺商業物業、碧桂園藏瓏府辦公樓、白雲區的人和公寓樓、增城碧桂園中心甲級寫字樓等資產擺上貨架;另外,分兩次出售了珠海萬達合共1.8%股權。
境外方面,碧桂園出售了澳大利亞子公司Risland Australia悉尼剩餘所持地塊和英國艾爾莎碼頭(Ailsa Wharf)項目。
2024年12月27日,碧桂園趕在年末前完成出售長鑫科技集團股份有限公司約1.56%的股本權益,交易總金額20億元,爲當初入股的成本價。
徹底退出長鑫科技,碧桂園表示進行此交易的主要原因是緩解流動性壓力,出售所得將用於 “保交樓”等項目的建設開支。
另外,根據碧桂園1月9日發佈的最新公告披露,該公司正在出售境外少數權益金融投資,並已就此取得重大進展。
公告表示,約1.4億美元出售收益已存入用於重組提案的指定賬戶。碧桂園表示,在2025年1月至2033年的預測期間內,公司預期透過出售這些少數權益金融投資,能籌集約6至8億美元的淨出售收益。
除此之外,碧桂園還提出,預計將在2025年至2033年持續變現所有可出售資源。“集團將努力盤活業績較差的資產,包括酒店、辦公樓和商鋪,並在需要時考慮處置其房地產開發項目的投資,以產生更多現金流入。”
然而,碧桂園目前欠的還有21筆存續境外債。其中15只美元債,債券餘額達96.41億美元,這也是碧桂園目前推進的境外債務重組主要討論對象。
目前,碧桂園確切的有息境外債務總額(不包括應計利息)約164億美元,包括現有債券債務的未償還本金額約103億美元,現有銀團貸款債務的未償還本金額約36億美元,股東貸款的未償還本金額約11億美元及其他有擔保及無擔保債務的未償還本金額約14億美元。
在境外債務重組方面,碧桂園也取得了新進展,於2025年1月9日披露境外債務重組方案。
碧桂園方面表示,若境外債務重組方案落實,則有望減少債務最多116億美元,同時新債務工具期限最長11.5年,以及將重組前每年平均借貸成本約6%降到重組後每年約2%。
“公司預計在2025年上半年與境外債權人就債務重組方案達成一致。”
從目前情況看來,碧桂園2025年的路依舊艱難,但起碼比2024年好走了許多。
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