9月買房，豪宅玩家們看這一篇就夠了
這是嚴肅君的第618篇推送
吹了一個多月的“政策喇叭”，終於有了真實的落地感。
8月30日，廣州市人民政府網站上發佈了《廣州市人民政府辦公廳關於優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，拿出了北上廣深四個傳統一線城市的，首個地方版“認房不認貸”。
全文簡單明瞭，總結起來就一句，廣州全域行政範圍內，只要名下無房就算首套，沒有任何附加條件。
當天晚上，深圳就跟進了。
另外六大行也正在召開關於存量房貸利率下降的會議，據說本週內大概率就會出臺。
具體到北京樓市，雖然官方一直靜悄悄，但購房者關注的焦點，已經從“北京會不會放鬆樓市”轉變爲“北京此次樓市放鬆，到底能有多大力度？”8月份北京二手房網籤數據也出現了止跌跡象。
*標黃爲已開盤項目，產品信息源於網絡整理，最終以官方發佈爲準。
今年一批次24宗宅地，5個已經取得預售證，9個正排隊入市中，其中4個是千萬級起步項目，分別是海淀香山樾、隱雲香邸，朝陽望京國譽府，亦莊招商璽。
北京豪宅玩家迎來了多選時刻。
1.
簡單粗暴從價格梯度和起步面積來看，12.1萬/平的海淀四季青兩項目，總價2000萬起，豪宅屬性更純粹，顯然也更受關注。
香山樾由今年以來的北京“網紅房企”越秀打造，整體臺地3米，宋代園林風格，4層低密洋房，總共440套房源，全部兩梯兩戶，戶型面積段有180/220/270平四居。
A1四居，經典四葉草戶型，南向雙臥套間設計，配置乾溼分離衛生間，客廳面寬5.6米，目測南向功能間都帶有可步入式陽臺。A3是變異三居戶型，原本的南向次臥用於公區大堂。
B1、B2四居幾乎是鏡像戶型，南向功能間佈局一致，客廳面寬6.6米，南向雙臥套間，主臥帶有步入式衣帽間，並配有浴缸和雙面盆。
至於北向功能間，區別主要在於家政間。B1戶型家政間更大，與廚房相通，B2戶型家政間則緊挨着多功能間。
C戶型四居，客廳面寬達7.5米，可以隔出書房/遊戲室/鋼琴室等多種用途，主臥套間也更寬敞，廚房中間設有島臺。
而一路之隔由天恆打造的隱雲香邸，只有約99套，目前流出的消息，產品面積段爲215平、225平、234平，是唐氏建築風格。
地塊面積小，房源套數少，那就瞄準最主力購房者，是聰明的打法。
上一次海淀四季青集中供應還是2020年，頤和金茂府和香山壹號院共計近千套豪宅，去化速度很快。
近期恰逢融創香山壹號院交付，嚴肅君看了實景圖，不得不說，沒有花錢的不是；而更早交付的頤和金茂府，進入二手房市場，掛牌價已經超過15萬/平。
2.
處於第二梯隊的是朝陽奶西望京國譽府。
目前項目流出的戶型圖有3種，面積約爲170平、190平、210，銷售指導價期房8.9萬/平，總價約1602萬起。
此前，奶西板塊已在去年成交3宗宅地，並且陸續入市，分別爲首開金茂望京樾、金隅望京雲尚、中建宸園。
從2023年1-7月成交均價來看，最早入市的望京樾秉持快速走量原則，成交均價僅8.1萬/平，望京雲尚則打造了105平兩居等在北京新房市場並不多見的產品，目前成交均價在8.3萬/平左右。
相較於前兩個項目的剛改屬性，中建·宸園和即將入市的望京國譽府，容積率僅1.4，產品是165平起的洋房疊拼，典型的純改善豪宅項目，整體更倚重產品力邏輯。
而望京國譽府作爲後來者，也是奶西板塊計劃供應的最後一宗宅地，土地規劃條件與中建·宸園一致，但顯然面積段設置上相對保守，只做了170-210的平層，沒有涉及別墅產品。
目前流出的產品戶型圖還十分簡略，但已經能看出基本的功能間佈局。
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其中170平四居爲四葉草戶型，整體南向面寬13米，而190平和210平戶型則主打南向四面寬。
3.
最後是亦莊的招商璽。在土拍階段就吸引了31家房企，最終由新面孔中皋置業搖中。
由於經濟向上發展，河西區配套日益完善，亦莊是過去三年北京樓市表現最好的板塊之一，尤其河西區二手房價格漲幅在30%左右。區域內天花板項目亦莊金茂府2018年開盤價僅6.8萬/平，如今掛牌價爲10.5萬/平。
已經處於清盤狀態的中海京叄號院，河西5年來唯一純商品房，唯一純改善新盤，均價7萬/平左右。
從招商璽目前流出的信息來看，小區只有2號樓是8層，南側一排樓爲15層和16層，8號樓和9號樓的樓王是21層，其餘樓棟在17層。
戶型爲145-180-220-260平，戶型配比依次爲35%、35%、25%、5%。
144平四居，經典四葉草戶型，南向主臥套雙面盆設計加分，次臥內有一處開門用途存疑，廚房也放得下雙開門冰箱，滿足一家人居住需求。
183平四居，幾乎是144平戶型的plus版，區別之處在於，客廳面寬更大，南向次臥也爲主臥套設計，入口處增加了獨立玄關和家政間。
226平四居，南向四面寬，重心放在了主臥套上，步入式衣帽間收納空間足夠，主衛雙面盆設計，且同時帶有浴缸和淋浴。
260平四居，亮點除了寬敞大方廳，還有餐廳的完全獨立化，能放得下八人大圓桌，目測還有西廚島臺設計。
最新小道消息稱，北京將於明日跟進“認房不認貸”，對於大量改善客羣來說，也將會由此重新獲得首套購房資格。
但到底會有多大力度，又對後市影響幾何？我們只能拭目以待。
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